邢曉英

(渤海大學(xué)政治與歷史學(xué)院 遼寧錦州 121013)

淺析我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因及對(duì)策

邢曉英

(渤海大學(xué)政治與歷史學(xué)院 遼寧錦州 121013)

1991房地產(chǎn)是一個(gè)和國(guó)民息息相關(guān)的特殊行業(yè)，房?jī)r(jià)的升降會(huì)對(duì)民生發(fā)展造成直接的影響。近年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)呈逐步遞增趨勢(shì)，08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)也沒(méi)有影響房?jī)r(jià)的持續(xù)升溫。到底是什么原因造成我國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下？本文首先了解近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，其次深刻分析了我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因，最后提出對(duì)策建議。

房?jī)r(jià)；居高不下；原因

古有“《茅屋為秋風(fēng)所破歌》——安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士聚歡顏”的真摯詩(shī)句，這是唐代偉大詩(shī)人杜甫的一首詩(shī)，生動(dòng)敘述了作者生活的艱苦條件、心酸歷程及對(duì)未來(lái)美好住所的憧憬，體現(xiàn)了詩(shī)人體恤百姓疾苦的情感。今有“住有所居”的目標(biāo)，黨的十七大報(bào)告中論述了執(zhí)政黨社會(huì)建設(shè)方略，提出構(gòu)建“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的和諧社會(huì)。黨的十八大報(bào)告又提出“住房保障體系基本形成”的新要求。由此可見(jiàn)，住房問(wèn)題是解決民生的基本問(wèn)題，也是我國(guó)始終需要解決的問(wèn)題。

雖然房改以來(lái)，很多居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)擁有了真正屬于自己的住房，但是近年來(lái)持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，嚴(yán)重阻礙了百姓購(gòu)房愿望的實(shí)現(xiàn)。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大力開(kāi)發(fā)房屋建設(shè)，閑置的房屋入住率極低，最終導(dǎo)致我國(guó)多處“鬼城”的出現(xiàn)。

一、我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因

1.我國(guó)特有的土地所有制度

我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，自然人不能成為土地所有權(quán)的主體。中華人民共和國(guó)是國(guó)家土地所有權(quán)的統(tǒng)一和唯一的主體，由其代表全體人民對(duì)國(guó)有土地享有獨(dú)占性支配的權(quán)利。

由于我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有，便會(huì)出現(xiàn)地方政府壟斷土地供給的現(xiàn)象發(fā)生。政府用限制土地供給的方式提高壟斷的價(jià)格，這種人為制造的土地短缺現(xiàn)象，一方面使投機(jī)分子減少住房的供給，另一方面，由于地價(jià)的提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商花同樣的錢(qián)建造的房子卻減少，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

土地是不可再生資源，用完了就沒(méi)有了。我國(guó)的住宅用地是有限的，會(huì)越來(lái)越少。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)里的供求關(guān)系可知，土地的供求差距越來(lái)越大，這樣緊張的供求關(guān)系使得房?jī)r(jià)飛速上漲。

2.居民對(duì)住房的剛性需求

所謂剛性需求是相對(duì)于彈性需求而言的，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“剛性需求”可以用在不同場(chǎng)合。開(kāi)發(fā)商們推崇剛性需求，一方面是要為其房?jī)r(jià)上漲制造理由，另一方面就是要借助強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)用來(lái)忽悠普通購(gòu)房者。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商們所說(shuō)的剛性需求，也就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的供求關(guān)系，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品供不應(yīng)求時(shí)，商品價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲。剛性需求就是漲不漲都需要購(gòu)買(mǎi)。

基于我國(guó)“一多兩少”即“人多、地少、房少”的基本國(guó)情，在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，為破除我國(guó)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步加大，逐步提高的城鎮(zhèn)化率也是導(dǎo)致住房緊張的一個(gè)原因，居民對(duì)于住房的剛性需求越來(lái)越大，供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的一路上漲。

3.通貨膨脹導(dǎo)致建筑成本的提高

繼2006年我國(guó)部分行業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)價(jià)格上漲之后，2007年和2008年又出現(xiàn)了較大規(guī)模的價(jià)格上漲。08年的通貨膨脹現(xiàn)象嚴(yán)重沖擊了各行各業(yè)，而房地產(chǎn)又是一個(gè)與很多行業(yè)關(guān)系密切的特殊行業(yè)，不可避免的受到了通貨膨脹的傷害。

在銀行資金支持下的房地產(chǎn)盲目的進(jìn)行投資，帶動(dòng)了鋼鐵、水泥等生產(chǎn)建筑行業(yè)的盲目發(fā)展，建筑材料的價(jià)格一路走高，致使建設(shè)用地成本，材料成本，勞動(dòng)力成本，資本成本和管理成本等，也隨著市場(chǎng)的不斷提高而不斷提高。以追逐利益為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己不會(huì)為通貨膨脹買(mǎi)單，而是利用抬高房?jī)r(jià)的方式彌補(bǔ)自己的損失。而這種房?jī)r(jià)居高不下的狀況，只會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果，那就是：購(gòu)房者的擔(dān)子越來(lái)越重，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起高價(jià)房了。

4.城鎮(zhèn)化是房?jī)r(jià)居高不下的催化劑

為破除我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)化建設(shè)是一門(mén)必須課。據(jù)我國(guó)社科院相關(guān)報(bào)告稱：1996到2005年，中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量超過(guò)2000萬(wàn)人；2006到2010年，每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)量大約為1500萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)，加大了對(duì)“衣食住行”行業(yè)的刺激，所以，必然造成住房的大量需求，城鎮(zhèn)新增人口對(duì)住房需求的激增，造成房?jī)r(jià)上漲也在所難免。

5.投資與投機(jī)行為誘導(dǎo)房?jī)r(jià)升高

據(jù)調(diào)查，在房?jī)r(jià)急升的背后，有相當(dāng)數(shù)量的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自于資本的投資與投機(jī)需求。投機(jī)分子把大量錢(qián)財(cái)用于投資房地產(chǎn)行業(yè)，而唯一目的就是從中賺取差價(jià)，獲取高額收益。但是這種行為導(dǎo)致的結(jié)果是人們對(duì)于住房的需求急劇上升，而這種現(xiàn)象是虛擬的，不真實(shí)的，誤導(dǎo)了房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的判斷。房地產(chǎn)商會(huì)加大對(duì)建房的投入，而消費(fèi)者也會(huì)因住房的供不應(yīng)求而爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，投資與投機(jī)資金的瘋狂入市，成為目前房?jī)r(jià)暴漲的主要原因。

6.相關(guān)公職人員的腐敗致使房?jī)r(jià)居高不下

近年來(lái)，部分城市的房?jī)r(jià)上升急劇，令人觸目驚心，房地產(chǎn)領(lǐng)域日益成為腐敗的重災(zāi)區(qū)。一些官員利用批地、規(guī)劃、免稅等權(quán)力，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搞“權(quán)房交易”，收受房產(chǎn)，或者以低價(jià)購(gòu)房。從南京“天價(jià)煙”局長(zhǎng)到上海多達(dá)14處房產(chǎn)的“炒房區(qū)長(zhǎng)”，從北京市原副市長(zhǎng)劉志華、江蘇省人大常委會(huì)原副主任王武龍，天津市檢察院原檢察長(zhǎng)李寶金等人到重慶揪出的地產(chǎn)腐敗“窩案”，房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗涉及官員之多，受賄金額之大令人震驚。

在城市建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一些國(guó)家工作人員與房產(chǎn)商相勾結(jié)進(jìn)行權(quán)錢(qián)交易，從而低價(jià)賣(mài)地，甚至不顧法律擅自減免土地出讓金和稅收，使這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，甚至引發(fā)了群體性事件，影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定。

二、對(duì)策

1.拓寬財(cái)政收入渠道，避免對(duì)“土地財(cái)政收入”的過(guò)分依賴

政府應(yīng)該通過(guò)鞏固傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方式拓寬財(cái)政收入渠道，避免對(duì)“土地財(cái)政收入”的過(guò)分依賴。逐步減少地價(jià)占房?jī)r(jià)的構(gòu)成比重，讓中央房地產(chǎn)調(diào)控政策與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生在同一個(gè)方向上發(fā)力，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)逐步接近和達(dá)到國(guó)際公認(rèn)的、或社會(huì)能夠普遍認(rèn)可的合理價(jià)位。

2.加強(qiáng)金融體制改革，優(yōu)化資金傳導(dǎo)方式

通貨膨脹給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊是巨大而長(zhǎng)期的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也避免不了收到通貨膨脹的波及。約翰·?？怂拐J(rèn)為，流動(dòng)性就是指金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力。格林斯潘甚至直接說(shuō)金融資產(chǎn)就是流動(dòng)性，因?yàn)楝F(xiàn)在金融市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，金融資產(chǎn)隨時(shí)都可以變現(xiàn)。就此而言，股市和樓市的價(jià)格高漲，意味著創(chuàng)造了流動(dòng)性。因此，抑制房地產(chǎn)價(jià)格高漲，也就是減緩資金的流動(dòng)性和緩解通貨膨脹。但是，由于我國(guó)金融市場(chǎng)的不完善和不成熟，金融衍生工具太少，效率也不高，因此房地產(chǎn)價(jià)格高漲帶來(lái)的不僅是流動(dòng)性的加大，而且還有資金的滯留。這樣就造成了通貨膨脹的持續(xù)性和長(zhǎng)久性，所以加快金融體制的改革和創(chuàng)新就顯得尤為重要。

3.完善住房保障制度

目前我國(guó)住房保障體系還不甚完善，雖然在我國(guó)已逐步形成了由住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度構(gòu)成的住房保障供給體系。然而，保障性住房制度實(shí)施中存在的覆蓋水平低、保障率較低這一狀況一直以來(lái)沒(méi)有得到根本改善。政府還需要大規(guī)模地實(shí)施和完善保障性的安居措施。對(duì)于中低收入的購(gòu)房主體，政府應(yīng)該加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，區(qū)別對(duì)待不同收入人群，做到充分為人民的基本生活需要著想。同時(shí)政府還應(yīng)該鼓勵(lì)那些中低檔價(jià)位住房的建設(shè)項(xiàng)目，增加對(duì)普通住房建設(shè)用地的供給并加快其建設(shè)的進(jìn)度。

4.建立透明誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境，嚴(yán)厲打擊腐敗行為

透明的陽(yáng)光機(jī)制就意味著沒(méi)有陰影，透明誠(chéng)信的市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制使社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也有章可循，特別是能準(zhǔn)確披露地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率，使政府管理部門(mén)、銀行和廣大群眾能及時(shí)有效了解整個(gè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。陽(yáng)光下的權(quán)力不會(huì)滋生腐敗，良好的信息披露機(jī)制能起到市場(chǎng)監(jiān)督作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能及時(shí)有效地接受市場(chǎng)輿論和監(jiān)督。

[1]陳航.關(guān)于房?jī)r(jià)居高不下的思想碰撞[J].中國(guó)統(tǒng)計(jì),2013(09).

[2]張雪梅.我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下問(wèn)題探究[J].經(jīng)濟(jì)視角(下),2013(07).

Analyses the causes and countermeasures of high housing prices in China

Xing Xiao-ying
(Bohai University Politics and History Institute, Jinzhou Liaoning, 121013, China)

Real estate is a special industry, which is closely linked with the national rise and fall of prices, it has a direct impact on people's livelihood development. In recent years, China's house prices have been gradually increasing trend, the economic crisis of 2008 did not affect house prices. What reason is caused our country house prices high? This article tells the development of real estate industry in our country in recent years, analyzed the reasons of high housing prices in China, and finally puts forward countermeasures and suggestions.

house prices; high; the reason

F293.35

：A

：1000-9795（2014）011-000179-02

［責(zé)任編輯：劉 乾］

邢曉英(1992-)，女，遼寧營(yíng)口人，渤海大學(xué)政治與歷史學(xué)院2013級(jí)研究生，碩士研究生，研究方向?yàn)樯鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論及政府經(jīng)濟(jì)學(xué)。