欒媛媛

摘要：倒按揭的養(yǎng)老在發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)已普及，我國(guó)雖進(jìn)入老齡化社會(huì)，由于傳統(tǒng)思想觀念束縛，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不明朗，金融技術(shù)不達(dá)標(biāo)，七十年土地使用權(quán)至倒按揭的交易雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，從而在我國(guó)未獲普及。為有力保障老年人的晚年生活及社會(huì)穩(wěn)定，從建立全面倒按揭專門(mén)機(jī)構(gòu)，倒按揭法律保障措施，改變我國(guó)土地使用權(quán)70年的權(quán)限開(kāi)始逐步完善，為我國(guó)逐步建立倒按揭養(yǎng)老模式奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：倒按揭養(yǎng)老方式；土地使用權(quán)；可行性

一、倒按揭養(yǎng)老方式在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀及障礙

（一）倒按揭在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀

倒按揭俗稱以房養(yǎng)老。指一定年齡的老年人將其所擁有的房產(chǎn)抵押給金融部門(mén)，獲取養(yǎng)老金的同時(shí)還可以住在原住房中，直到去世，其房產(chǎn)收歸金融部門(mén)處置。

我國(guó)倒按揭正處于起步階段。2006年曾建議對(duì)此成立課題組進(jìn)行調(diào)研。2007年上海公積金管理中心曾推出“以房養(yǎng)老”模式即住房自助養(yǎng)老。老人與上海公積金管理中心簽訂房屋買賣合同，仍可住在原房安度晚年。出售的房?jī)r(jià)除居住租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)需扣除，剩余部分由老人收益。但無(wú)市場(chǎng)回應(yīng)，便停止了。2011年在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上曾試推“以房養(yǎng)老”并強(qiáng)調(diào)要積極引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)老年食品、老年住宅、以房養(yǎng)老等服務(wù)市場(chǎng)。2013年9月13日，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，中被國(guó)務(wù)院明確提出。2014年7月1日至2016年6月30日，保監(jiān)會(huì)決定在北京、廣州、上海、武漢開(kāi)展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

（二）倒按揭養(yǎng)老方式在我國(guó)的發(fā)展障礙

1、與我國(guó)傳統(tǒng)觀念相悖

人們意識(shí)里還有“茅屋三件、一畝薄田”的思想。多數(shù)老人最大財(cái)產(chǎn)是房子，除了空巢老人外，不愿輕易抵押。而子女方面，父母若以房養(yǎng)老，自己也將會(huì)受外界的輿論以及自己內(nèi)心的譴責(zé)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性

如今房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)眾說(shuō)紛紜。老人更不愿輕易將房產(chǎn)抵押換取養(yǎng)老金。若房?jī)r(jià)上漲，便錯(cuò)過(guò)投資增值的機(jī)會(huì)；下降，倒按揭的成本就相對(duì)過(guò)高，導(dǎo)致老人還沒(méi)走房子先走的局面。

3、金融技術(shù)不達(dá)標(biāo)

我國(guó)房產(chǎn)評(píng)估水平以及倒按揭產(chǎn)品的精算水平都不能保障評(píng)估結(jié)果以及產(chǎn)品精算的公正合理性。金融機(jī)構(gòu)角度看，按揭利率的確定要根據(jù)老人健康情況、人均壽命、房屋市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、以及頻繁的評(píng)估等來(lái)確定，難度大。并且倒按揭有風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)相比傳統(tǒng)按揭貸款慢、回報(bào)時(shí)間不確定等性質(zhì)，所以金融機(jī)構(gòu)也不愿意開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)。

4、70年土地使用權(quán)提高雙方風(fēng)險(xiǎn)

土地使用權(quán)扣除買地建房的時(shí)間大概還剩60年。若30歲買房，70歲倒按揭養(yǎng)老，貸款10年，所有權(quán)歸銀行所有時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)僅剩10年。老人若想多貸款幾年或者老人的實(shí)際壽命超過(guò)了預(yù)測(cè)的壽命，在房屋所有權(quán)收歸金融機(jī)構(gòu)時(shí)，年限所剩無(wú)幾。老人離世后加大了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。若70歲選擇倒按揭養(yǎng)老，貸款10年，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)僅剩10年，若在此過(guò)程中房?jī)r(jià)下跌，10年的房屋產(chǎn)權(quán)貸款金額縮水，未到十年，房屋的剩余價(jià)值全部貸款完畢。房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)老人無(wú)處可居。

二、我國(guó)實(shí)行倒按揭養(yǎng)老的可行性

（一）保障老年人的晚年生活，有利于社會(huì)穩(wěn)定

我國(guó)老人退休工資僅支持基本生活。若患重病或追求精神生活無(wú)足夠的養(yǎng)老金及老齡公益產(chǎn)業(yè)給與老人支持。但城鎮(zhèn)老人有房比例大于年輕人，若能將生前財(cái)產(chǎn)用于追求生命周期內(nèi)效用的最大，尤其是在老齡階段可獲得最大的效用。

（二）促進(jìn)老人消費(fèi)繼而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

老人提高了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，可以增強(qiáng)其養(yǎng)老的能力，那么部分市場(chǎng)會(huì)擴(kuò)大。老齡公益產(chǎn)業(yè)得到支持，帶動(dòng)人力資本的提高，最后又能間接地刺激增強(qiáng)養(yǎng)老能力并步入良性循環(huán)。

（三）相對(duì)促進(jìn)房市的健康發(fā)展

倒按揭來(lái)?yè)Q取老年生活資金的充裕，老人離世后銀行拍賣，轉(zhuǎn)給市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)的二手房增多導(dǎo)致二手房交易量上升，供需得到了緩解，相對(duì)抑制新房房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

（四）有利于社會(huì)穩(wěn)定

預(yù)計(jì)到2050年我國(guó)老人超過(guò)總?cè)丝诘?3%，養(yǎng)老金的缺口也將超出當(dāng)年財(cái)政支出的20%。我國(guó)養(yǎng)老金的統(tǒng)籌賬戶將給財(cái)政造成巨大的負(fù)擔(dān)，若倒按揭讓老人晚年生活寬裕，兒女負(fù)擔(dān)得到緩解，亦利于社會(huì)的穩(wěn)定。

三、美國(guó)倒按揭養(yǎng)老方式及其對(duì)我國(guó)的借鑒

美國(guó)主要有三種倒按揭模式：房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（簡(jiǎn)稱HECM）、房屋保管者（HK）和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（FF）。例如HECM在推出的第一個(gè)十年里：貸款不到四萬(wàn)份。1998美國(guó)國(guó)會(huì)賦予其長(zhǎng)久性地位且系唯一由美國(guó)住房管理局提供倒按揭保險(xiǎn)。而后在2005年一年中近4萬(wàn)5千筆交易。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，交易量達(dá)到了歷史最高紀(jì)錄后2009年4月交易量不到5千筆；2012年5月也不足4500筆。從金融危機(jī)發(fā)生過(guò)程中房?jī)r(jià)和倒按揭交易量可得出，簽約量隨著房?jī)r(jià)的變化而有一定滯后的同向變化，“倒按揭市場(chǎng)能否良性發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行?！盵1]所以美國(guó)倒按揭市場(chǎng)因不穩(wěn)定，成效也并不算好。若中國(guó)借鑒美國(guó)的模式值得注意兩點(diǎn)：一，政府應(yīng)該嚴(yán)格控制金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，避免損害老人利益，變成二次壓榨；二，倒按揭養(yǎng)老的目的應(yīng)該是在金融機(jī)構(gòu)不受損失的前提下，以老人的養(yǎng)老資金的補(bǔ)充為重要前提。所以我國(guó)最值得借鑒的是：2008年美國(guó)國(guó)會(huì)制定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇辦法中對(duì)老人購(gòu)買新房時(shí)，申請(qǐng)住房反向抵押貸款做出的新規(guī)定：申請(qǐng)者只要能夠支付貸款和房?jī)r(jià)之間的差價(jià)和手續(xù)費(fèi)就可以申請(qǐng)貸款。[2]即老人可將市區(qū)舊房賣出，出售額可自己與兒子各一半，將自己的那一半用于養(yǎng)老及在郊區(qū)購(gòu)新房，在購(gòu)買新房和用新房申請(qǐng)倒按揭需要產(chǎn)生兩筆手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)高昂，嚴(yán)重影響老人的積極性。若能夠在買新房同時(shí)直接簽訂倒按揭合同，那么僅收取一筆手續(xù)費(fèi)。老人只要能夠有一筆手續(xù)費(fèi)的資金和貸款和房?jī)r(jià)之間的差價(jià)，即可入住新房直至去世。金融機(jī)構(gòu)方面：一，能拿到老人的頭款和手續(xù)費(fèi)；二，老人逝世房子還是收歸金融機(jī)構(gòu)所有。這是美國(guó)倒按揭市場(chǎng)最可取之處。

四、我國(guó)實(shí)行倒按揭養(yǎng)老方式的構(gòu)想

（一）政府推動(dòng)降低門(mén)檻

目前國(guó)內(nèi)倒按揭業(yè)務(wù)知名度過(guò)低，門(mén)檻過(guò)高。如中信銀行“信服年華卡”貸款條件：老人自有房產(chǎn)兩套或老人自有房產(chǎn)一套其兒女擁有一套房產(chǎn)。無(wú)疑提高了倒按揭門(mén)檻，不能為真正需要資金的老人所用。若把門(mén)檻降至擁有一套自有住房或只要沒(méi)有在銀行的其他貸款即可，假如貸款機(jī)構(gòu)因降低門(mén)檻無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府應(yīng)當(dāng)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。加上聘請(qǐng)退休干部和明星進(jìn)行宣傳，增加倒按揭養(yǎng)老的知名度。

（二）建立健全的倒按揭專門(mén)機(jī)構(gòu)

可以增設(shè)六個(gè)部門(mén)。一對(duì)外宣傳部，主要在個(gè)大金融機(jī)構(gòu)及公共場(chǎng)所普及倒按揭知識(shí)，解決群眾的誤區(qū)；二咨詢部，工作人員向老人詳細(xì)介紹倒按揭的利弊，同時(shí)根據(jù)老人的實(shí)際情況進(jìn)行面談的書(shū)面證明，方能進(jìn)行下一程序；三房產(chǎn)評(píng)估部，主要負(fù)責(zé)評(píng)估老人的房產(chǎn)；四核算部，根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)的評(píng)估和咨詢部門(mén)的報(bào)告核算老人的貸款數(shù)額，每月還款金額及利率等事項(xiàng)。五風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部，根據(jù)老人的狀況定期對(duì)老人和貸款數(shù)額進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估保證老人和銀行的利益。

（三）改變我國(guó)土地使用權(quán)70年的權(quán)限

上文已論述70年土地產(chǎn)權(quán)限制和房?jī)r(jià)不穩(wěn)定易致金融機(jī)構(gòu)及老人承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。推行倒按揭，土地70年權(quán)限更改刻不容緩。

五、結(jié)論

倒按揭只能作為一種金融產(chǎn)品來(lái)做養(yǎng)兒防老、存錢(qián)罐養(yǎng)老的補(bǔ)充。不能作為養(yǎng)老的普及方式。在各項(xiàng)障礙沒(méi)有得到有效解決之前，應(yīng)該著重改善問(wèn)題，以養(yǎng)老為重點(diǎn)目標(biāo)，盈利為附屬目標(biāo)。雖然倒按揭在我國(guó)前景廣闊，但還需將主要障礙問(wèn)題解決才可繼續(xù)發(fā)展。（作者單位：哈爾濱工程大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]侯世宇.美國(guó)倒按揭市場(chǎng)的演化路徑及啟示[J]金融發(fā)展評(píng)論，2012（11）

[2]http：//www.21fd.cn/a/fengmianbaodao/2013092262883.html