李臘生 耿曉媛 王媛

內(nèi)容提要 我國(guó)房?jī)r(jià)的高企與不斷上漲引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，有關(guān)房產(chǎn)稅的討論也是爭(zhēng)論不休，本文跳出就房產(chǎn)稅論房產(chǎn)稅的狹隘視角，從財(cái)政組合政策的角度論證了房產(chǎn)稅組合方案的廣義帕累托改進(jìn)性質(zhì)，著重分析了房產(chǎn)稅組合方案改革的價(jià)格效應(yīng)與收入分配效應(yīng)，剖析了房產(chǎn)稅改革實(shí)踐中將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化的深層原因，并依據(jù)我國(guó)漸近式改革成功的經(jīng)驗(yàn)，提出了房產(chǎn)稅改革軟著陸的具體措施與政策建議。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅改革組合方案 廣義帕累托改進(jìn) 價(jià)格效應(yīng) 收入分配效應(yīng)

〔中圖分類號(hào)〕F293.31 〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A 〔文章編號(hào)〕0447-662X（2014）12-0021-09

一、 引言

東南亞金融危機(jī)曾使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格陷入短暫的低迷，在政府優(yōu)惠政策的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速回暖，房?jī)r(jià)不斷攀升，直至到了一般公眾無(wú)法接受的程度， 呂江林：《我國(guó)城市住房市場(chǎng)泡沫水平的度量》，《經(jīng)濟(jì)研究》2010年第6期。房?jī)r(jià)問(wèn)題因此也成為政府與公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。出于公眾對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)不滿的壓力，中央政府近年也陸續(xù)出臺(tái)了一系列試圖抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的相關(guān)政策，其中包括取消貸款利率優(yōu)惠、提高首付比例、試行征收房產(chǎn)稅，直至實(shí)行限購(gòu)等。然而實(shí)踐表明，政府這一系列的相關(guān)政策雖然起到了一些臨時(shí)的作用，但從房?jī)r(jià)的控制上來(lái)看，其收效甚微，甚至在2013年底，房?jī)r(jià)再度快速上漲。然而，反觀“十八大”以來(lái)，政府面對(duì)高房?jī)r(jià)和仍在持續(xù)上漲的趨勢(shì)，政府并未出臺(tái)新的抑制房?jī)r(jià)的措施，房?jī)r(jià)卻在2014年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，對(duì)此不禁要問(wèn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)真的就控制不住嗎？當(dāng)初政府對(duì)待房?jī)r(jià)真的無(wú)能為力，甚至一定要采取違背市場(chǎng)化總體改革目標(biāo)，不惜使用行政手段嗎？顯然答案均是否定的。

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策上看，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的政策手段有兩類：一類是貨幣政策，另一類是財(cái)政政策。國(guó)內(nèi)保增長(zhǎng)的需要與歐、美、日主要經(jīng)濟(jì)體無(wú)限量化寬松的貨幣政策決定了我國(guó)不太可能采取過(guò)度緊縮的貨幣政策，況且近十來(lái)年的實(shí)踐也表明，即使中央銀行實(shí)施緊縮的貨幣政策，房?jī)r(jià)也未必能被控制住，因?yàn)橘Y金流向的改變有可能抵消貨幣總量減少的作用。然而，財(cái)政政策則不同，其政策效應(yīng)受外部沖擊小，確定性程度也相對(duì)較高，政策效應(yīng)的這種特征意味著，如果政府真想抑制房?jī)r(jià)，政策干預(yù)的手段應(yīng)以財(cái)政政策為主，而不是貨幣政策。財(cái)政政策包括兩個(gè)方面：一是政府支出政策，另一是財(cái)政收入政策，即稅收政策。就稅收政策而言，近些年得到了廣泛的討論，李永剛、 李永剛：《中國(guó)開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅研究綜述》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討》2013年第11期。張青、 張?jiān)俳?張青、張?jiān)俳穑骸斗康禺a(chǎn)稅國(guó)內(nèi)研究綜述》，《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2012年第7期。對(duì)此做了較為系統(tǒng)的綜述。目前，理論界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收存在著兩點(diǎn)爭(zhēng)議，一是要不要實(shí)施房產(chǎn)稅政策， 夏商末：《房產(chǎn)稅：能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房?jī)r(jià)上漲嗎》，《稅務(wù)研究》2011年第4期。二是如何征收房產(chǎn)稅。 司言武、朱偉松、沈玉平：《中國(guó)房產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)研究——基于浙江省Y縣的實(shí)證分析》，《財(cái)經(jīng)論叢》2014年第4期。在理論界爭(zhēng)論尚未形成一致意見的同時(shí)，在實(shí)踐中上海和重慶兩個(gè)城市進(jìn)行了有益的探索， 石曉潔：《基于滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革的探討》，《經(jīng)濟(jì)論壇》2014年第1期。他們于2011年相繼推出了房產(chǎn)稅政策的試點(diǎn)，拉開了房產(chǎn)稅改革的序幕。然而，從上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施情況與政策效果上看，并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 況偉大：《房產(chǎn)稅、地價(jià)與房?jī)r(jià)》，《中國(guó)軟科學(xué)》2012年第4期。究其原因，本文認(rèn)為，不是房產(chǎn)稅政策選擇的錯(cuò)誤，而是實(shí)施方案人為地將問(wèn)題搞復(fù)雜了，尤其是在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，各地紛紛解禁“限購(gòu)”的背景下，房產(chǎn)稅改革問(wèn)題因此可能被擱置。本文在分析現(xiàn)行房產(chǎn)稅操作性障礙的基礎(chǔ)上，提出一個(gè)簡(jiǎn)單易行的房產(chǎn)稅組合政策，并對(duì)這種組合性財(cái)政政策效應(yīng)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，以此從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去解釋改革的艱巨性與緊迫性。

二、 房產(chǎn)稅改革組合方案

有關(guān)房產(chǎn)稅改革的話題在本世紀(jì)初就有所討論， 賈康、白景明、顏云初：《我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革研究》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2002年第6期。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲以及房?jī)r(jià)泡沫的出現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革逐漸成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革的熱點(diǎn)話題，直到2011年才開始在上海和重慶兩地試行征收房產(chǎn)稅，全國(guó)性的房產(chǎn)稅仍處于爭(zhēng)論階段。

1.我國(guó)房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲，2011年上海和重慶兩個(gè)直轄市率先進(jìn)行了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，重慶市的征收對(duì)象是原有及新購(gòu)的獨(dú)棟別墅（稅率為0.5%～1.2%），新購(gòu)的高檔住房（0.5%～1.2%），以及無(wú)戶籍、無(wú)工作、無(wú)企業(yè)人員新購(gòu)的二套及以上普通住房（稅率為0.5%）；上海市征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為0.6%，其中家庭全部住房面積人均不滿60平方米的，免征房產(chǎn)稅。從上海和重慶房產(chǎn)稅的具體實(shí)施方案上看，目前試點(diǎn)的房產(chǎn)稅均附加了一些條件，這些條件主要包括房屋的性質(zhì)、交易的類型、購(gòu)房者的交易特征、家庭人均住房面積等。在此，不妨將目前試點(diǎn)的房產(chǎn)稅稱為有條件的房產(chǎn)稅。

有條件的房產(chǎn)稅正是由于其附加了相關(guān)條款，使其調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的功能基本喪失，也使原本一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題變得復(fù)雜起來(lái)。 尹煜、巴曙松：《房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革影響評(píng)析及建議》，《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2011年第9期。因?yàn)?，房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的基本職能在于增加房屋擁有者保有環(huán)節(jié)的保有成本，只有當(dāng)房產(chǎn)投資者預(yù)期房產(chǎn)收益低于保有成本時(shí)，住房投資需求才能得到抑制，如果只對(duì)新增住房征稅，而房產(chǎn)稅與存量房無(wú)關(guān)，實(shí)質(zhì)上是，住房投資保有成本并沒(méi)有任何變化，房產(chǎn)稅的征收最多只會(huì)影響即期交易價(jià)格，而不會(huì)影響房產(chǎn)投資收益預(yù)期，造成房產(chǎn)稅用以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的功能喪失。 谷成：《對(duì)進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的探討——由上海、重慶開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)引發(fā)的思考》，《價(jià)格理論與實(shí)踐》2011年第2期。實(shí)際上，政府出臺(tái)房產(chǎn)稅的初衷是試圖抑制投資需求，而不是自住性消費(fèi)需求，然而在現(xiàn)實(shí)的交易中，管理者根本無(wú)法從房產(chǎn)交易本身去識(shí)別購(gòu)房者需求的性質(zhì)，若將房產(chǎn)稅賦予保有成本之中，則必將單方面加大房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而引起投資需求的下降，達(dá)到抑制投機(jī)的目的。因此，房產(chǎn)稅要能發(fā)揮抑制房?jī)r(jià)的作用，其著眼點(diǎn)不在增量上，而在于存量。對(duì)存量房征房產(chǎn)稅不僅會(huì)影響增量房的投資需求，而且也會(huì)使房產(chǎn)的供給狀況發(fā)生大的變化，試想一下，若推行存量房的房產(chǎn)稅，近來(lái)所謂“房叔”、“房姐”、“房妹”等現(xiàn)象是否就會(huì)消失。另外，有條件的房產(chǎn)稅正是由于其附加了相關(guān)條款，使其在實(shí)施過(guò)程中必然要包括對(duì)相關(guān)條款的識(shí)別與確認(rèn)，而以家庭為單元的條款又使相關(guān)條款的識(shí)別與確認(rèn)變得困難與復(fù)雜，無(wú)形中既增添了房產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，又加大了房產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理成本，違背了稅收“簡(jiǎn)便”、“經(jīng)濟(jì)”的基本原則。 郭宏寶：《房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點(diǎn)的評(píng)述——以滬渝試點(diǎn)為例》，《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》2011年第8期。

另外，為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而采取的所謂“限購(gòu)”政策手段，顯然是一種行政性干預(yù)，它與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的總體目標(biāo)是背道而馳的，況且這種手段短期看來(lái)有效，但從長(zhǎng)期看，“限購(gòu)”的行政性干預(yù)也完全是無(wú)效的， 楊恒：《我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析》，《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》2014年第3期?！跋拶?gòu)”的結(jié)果只是對(duì)需求的延時(shí)，這種延時(shí)具有累積效應(yīng)，一旦政策略有松動(dòng)，累積效應(yīng)將使需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，從而以更快的速度推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。尤其值得注意的是，“限購(gòu)”政策對(duì)公眾預(yù)期的影響幾乎完全是負(fù)面的，它將使公眾形成漲價(jià)的一致性預(yù)期，從而既推動(dòng)需求的上移，又使市場(chǎng)供給遭到抑制，破壞了市場(chǎng)正常的雙向調(diào)節(jié)機(jī)制。目前各地解禁“限購(gòu)”，甚至包括取消商業(yè)銀行房貸限制等均是讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場(chǎng)的正確選擇，因?yàn)榉抠J比是商業(yè)銀行的市場(chǎng)選擇行為，作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的微觀主體，商業(yè)銀行本應(yīng)對(duì)其房貸風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，要做的不是控制商業(yè)銀行的房貸比例，而是要改革國(guó)有商業(yè)銀行的治理結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)機(jī)制，使其真正成為合格的市場(chǎng)主體。相反，恰恰是在這種背景下，正是推出房產(chǎn)稅改革的有利時(shí)機(jī)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅改革的價(jià)格效應(yīng)可以部分地被政策松綁效應(yīng)抵消，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革的軟著陸。

2.房產(chǎn)稅改革組合方案

與行政性干預(yù)相比，經(jīng)濟(jì)性干預(yù)具有明顯的合理性，且經(jīng)濟(jì)政策干預(yù)具有長(zhǎng)效機(jī)制的作用。房產(chǎn)稅作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀經(jīng)濟(jì)政策手段，開征房產(chǎn)稅的目的自然是試圖抑制過(guò)高房?jī)r(jià)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，因此房產(chǎn)稅方案的設(shè)計(jì)首先是要為抑制房?jī)r(jià)服務(wù)，使其真正具有實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)的功能。其次，作為稅收中的一種，房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)也要體現(xiàn)稅收的基本原則，其中公平原則尤為重要，雖說(shuō)稅收公平可從“能力”與“受益”兩個(gè)方面來(lái)審視， 呂洪良：《我國(guó)房產(chǎn)稅改革研究》，《財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究》2014年第3期。但在目前我國(guó)貧富差距較大的現(xiàn)實(shí)背景下，房產(chǎn)稅的征收理應(yīng)從“能力”的角度來(lái)考量。結(jié)合稅收“明確”、“便利”和“經(jīng)濟(jì)”的原則，我國(guó)的房產(chǎn)稅應(yīng)以存量住房為征收對(duì)象，對(duì)全部具有住宅性質(zhì)的房屋，無(wú)論其產(chǎn)權(quán)的形式如何，甚至包括房地產(chǎn)公司開發(fā)已竣工，但在一定期限尚未銷售出去的住房，都征收房產(chǎn)稅，對(duì)于無(wú)納稅主體的房產(chǎn)，政府統(tǒng)一收儲(chǔ)，為了避免價(jià)格波動(dòng)的不確定性、價(jià)格多樣性以及價(jià)格與稅收時(shí)間上的不一致性等所導(dǎo)致的操作性障礙，房產(chǎn)稅適宜全國(guó)統(tǒng)一采用從量稅， 由于是對(duì)存量房征稅，即便是從量稅的效果更好，但因絕大多數(shù)房產(chǎn)在征稅期間并不發(fā)生交易，致使價(jià)格無(wú)法確定，其不具備現(xiàn)實(shí)的可操作性，故此我們可以忽略對(duì)從價(jià)稅及其相關(guān)效應(yīng)的討論。中央政府制定最低的稅收標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)可依據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)決定具體的稅收標(biāo)準(zhǔn)，但不得低于中央政府的最低標(biāo)準(zhǔn)。顯然，這種普適性的房產(chǎn)稅無(wú)疑會(huì)增加普通公眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，尤其是會(huì)加重低收入居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利于房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)。對(duì)此我們提出與普適性房產(chǎn)稅改革的組合政策，即在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，實(shí)施住房補(bǔ)貼制度，住房補(bǔ)貼也是普適性的，各地可依據(jù)房產(chǎn)稅的征收規(guī)模，依人頭進(jìn)行補(bǔ)貼，基本原則是保證家庭收入處于平均收入水平以下的家庭不會(huì)因房產(chǎn)稅的改革而額外增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，除非他擁有與收入不相稱的房產(chǎn)。

3.房產(chǎn)稅改革組合方案的帕累托改進(jìn)

房產(chǎn)稅改革組合方案的益處是顯而易見的，不僅可以最大限度地節(jié)約社會(huì)管理成本，充分發(fā)揮財(cái)政政策的再分配功能，而且在分稅制條件下，還能使地方政府形成相對(duì)穩(wěn)定的稅收來(lái)源， 為了保證處于平均收入水平以下的家庭在實(shí)施房產(chǎn)稅后不額外增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，改革初期，地方政府房產(chǎn)稅的收入可能全部用于住房補(bǔ)貼，地方政府并未獲得實(shí)質(zhì)性稅收增加，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平始終會(huì)高于人口的增量，因此，它很容易形成地方政府的另一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的稅收來(lái)源。避免地方政府財(cái)政嚴(yán)重依賴于土地的局面，改變地方政府多事權(quán)少財(cái)權(quán)的矛盾，優(yōu)化中央政府與地方政府的利益格局，是一種廣義的帕累托改進(jìn)。

認(rèn)為房產(chǎn)稅改革組合方案是一種廣義的帕累托改進(jìn)，是因?yàn)榕晾弁懈倪M(jìn)的初始內(nèi)涵是，在增進(jìn)一部分人社會(huì)福利的同時(shí)，并沒(méi)有任何人的利益受損。而房產(chǎn)稅改革組合方案的實(shí)施，雖然能使無(wú)房或少房者（或視為窮人）的利益增加，但多房者（可看成富人）的利益卻會(huì)有損失，顯然不是一種嚴(yán)格意義上的帕累托改進(jìn)。然而，當(dāng)從整個(gè)社會(huì)福利水平上看時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅改革組合方案的實(shí)施會(huì)提高整個(gè)社會(huì)福利水平。為了便于分析，不妨假設(shè)全社會(huì)僅由兩部分人組成：一部分是窮人（住房擁有面積在平均水平以下），另一部分是富人（住房擁有面積在平均水平以上）。兩部分人的效用相互獨(dú)立，且全社會(huì)的效用函數(shù)是兩類人群的效用函數(shù)之和，設(shè)U1（f，h，I）、U2（f，h，I）分別為窮人家庭和富人家庭的效用函數(shù)，其中f為家庭成員人均房產(chǎn)以外的財(cái)富，h為人均房產(chǎn)面積、I為家庭人均收入，全社會(huì)效用函數(shù)為：

其中，σ為權(quán)重。

在房產(chǎn)稅改革組合方案下，由于房產(chǎn)稅改革組合方案的主體是一種再分配政策，即窮人家庭納稅少，富人家庭納稅多，且大家享受同等的補(bǔ)貼，其結(jié)果將使窮人家庭的收入增加，富人家庭的收入減少。

另外，由于邊際效用遞減法則的作用，決定了在房產(chǎn)稅改革組合方案下富人家庭的效用損失小于窮人家庭效用的增加，這就決定了，從全社會(huì)的角度看，有：

ΔU>0

（2）

（2）式表明，通過(guò)房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施，雖然富人家庭的效用有所降低，但由于窮人家庭效用的提高大于富人家庭效用的降低，從而使全社會(huì)的福利水平得以提升。因此，推進(jìn)房產(chǎn)稅組合方案的改革是一個(gè)廣義的帕累托改進(jìn)。

三、 房產(chǎn)稅改革組合方案的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

與現(xiàn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅相比，房產(chǎn)稅組合方案改革是一個(gè)調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格和改善收入分配的長(zhǎng)效機(jī)制， 況偉大、朱勇、劉江濤：《房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響：來(lái)自O(shè)ECD國(guó)家的證據(jù)》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2012年第5期。它具有更為明顯的價(jià)格效應(yīng)與收入分配效應(yīng)。

1房產(chǎn)稅組合方案改革的價(jià)格效應(yīng)

為了方便分析，仍假設(shè)全社會(huì)僅由兩部分人組成：一部分是窮人（住房擁有面積在平均水平以下），另一部分是富人（住房擁有面積在平均水平以上）。兩部分人對(duì)房產(chǎn)有不同的需求函數(shù)，且房產(chǎn)市場(chǎng)的總需求是兩類人群的需求之和，窮人的需求僅為消費(fèi)性需求，富人的需求則由消費(fèi)性需求與投資性需求構(gòu)成。令hL為窮人家庭對(duì)住房的需求，它由價(jià)格P、可支配收入IL決定，即需求函數(shù)為hL=hL（P，IL）；hH為富人家庭對(duì)住房的需求，hHT為富人家庭對(duì)住房的消費(fèi)性需求，由房?jī)r(jià)P、可支配收入IH決定，hHS為富人家庭對(duì)住房的投資性需求，它是房?jī)r(jià)P、預(yù)期房?jī)r(jià)Pe、房產(chǎn)持有期的租金收益R的函數(shù)，即hH=hHT+hHS=hhT（P，IH）+hHS（P，Pe，R）；D為房產(chǎn)市場(chǎng)的總需求，則有：

D=NLhL（P，IL）+NHhHT（P，IH）+NHhHS（P，Pe，R）

（3）

其中，NL、NH分別為窮人家庭與富人家庭的數(shù)目。

顯然，房產(chǎn)稅組合方案的改革對(duì)住房需求會(huì)產(chǎn)生較大的影響，這種影響對(duì)窮人家庭和富人家庭會(huì)存在顯著的差異。對(duì)窮人家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅組合方案的改革會(huì)增加其可支配收入，可支配收入增加將使窮人家庭的住房性需求因收入效應(yīng)而上升；對(duì)富人家庭來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅組合方案的改革不僅會(huì)減少其可支配收入，而且會(huì)影響房產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格，尤其會(huì)對(duì)投資性房產(chǎn)持有期間的收益產(chǎn)生明顯的負(fù)向影響。就富人家庭而言，可支配收入的降低，可能并不會(huì)影響自住性需求，但自住性需求絕不會(huì)因可支配收入的減少而增加，因?yàn)樽宰⌒孕枨蟮氖杖胄?yīng)可能部分或全部被替代效應(yīng)所抵消；投資性需求則不同，房產(chǎn)稅組合方案的改革將使住房持有期的收益下降，即使在預(yù)期價(jià)格不變的情況下，房產(chǎn)的預(yù)期投資收益也會(huì)下降，預(yù)期投資收益的下降又必然引起投資需求的降低，一旦預(yù)期投資收益低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，投資性需求則會(huì)降至0的水平，房產(chǎn)市場(chǎng)因此完全回歸到消費(fèi)類的產(chǎn)品市場(chǎng)形態(tài)，從而真正達(dá)到宏觀調(diào)控的基本目的。即便是預(yù)期投資收益大于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，此時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)的總需求也將由（3）式變?yōu)椋?/p>

其中，Dt為實(shí)施房產(chǎn)稅組合方案后房產(chǎn)市場(chǎng)的總需求。

由于富人家庭的自住性需求基本不受房產(chǎn)稅組合方案改革的影響，因此房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響就取決于窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用與富人家庭財(cái)富效應(yīng)負(fù)向作用的大小，當(dāng)窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用大于富人家庭財(cái)富效應(yīng)負(fù)向作用時(shí)，總需求仍然會(huì)上升，房產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線向右上方移動(dòng)，如圖1所示。此時(shí)房產(chǎn)稅組合方案的價(jià)格效應(yīng)較為復(fù)雜，它取決于供給曲線的變動(dòng)，只有在供給曲線不變的情況下，房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施才不能達(dá)到房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)（房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施不可能不改變供給曲線）；當(dāng)窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用小于富人家庭財(cái)富效應(yīng)負(fù)向作用時(shí)，總需求會(huì)因投資需求更大幅度的下降而降低，房產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線向左下方移動(dòng)，此時(shí)，即使在供給曲線不變的情況下，房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的降低；當(dāng)窮人家庭收入效應(yīng)正向的作用等于富人家庭財(cái)富效應(yīng)負(fù)向作用時(shí)，總需求不變，在供給曲線不變的情況下，房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施總體上并不存在價(jià)格效應(yīng)，但它對(duì)財(cái)富分配卻有著明顯的影響。

房產(chǎn)稅組合方案的改革除了會(huì)影響房產(chǎn)市場(chǎng)的需求以外，也會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的供給產(chǎn)生明顯的影響。由前面的假設(shè)可知，房產(chǎn)市場(chǎng)的供給S由兩部分組成：一部分是富人家庭投資性房產(chǎn)hHK，它是富人家庭非自住的房產(chǎn)存量，該類房產(chǎn)的供給主要由房?jī)r(jià)P、預(yù)期價(jià)格Pe、租金R以及維護(hù)成本C決定，其供給函數(shù)可表示為hHK（P，Pe，R，C）；另一部分是房地產(chǎn)公司新建房產(chǎn)hC，包括已竣工但未銷售的存量房產(chǎn)hCK和正在開發(fā)的增量性房產(chǎn)hCh，hCK主要由P、Pe和C決定，hCh主要由P和Pe決定，這樣，hC便可表示成hC=hCK（P，Pe，C）+hCh（P，Pe）。則總供給函數(shù)為：

由于房產(chǎn)稅組合方案只征存量稅，因此，房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施便不會(huì)影響正在開發(fā)的增量性房產(chǎn)，只會(huì)對(duì)富人家庭供給函數(shù)和已竣工但未銷售的存量房產(chǎn)產(chǎn)生影響，富人家庭供給函數(shù)和已竣工但未銷售的存量房產(chǎn)的變動(dòng)使總供給函數(shù)變?yōu)椋?/p>

其中，St為實(shí)施房產(chǎn)稅組合方案后房產(chǎn)市場(chǎng)的總供給。其結(jié)果導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)總供給曲線向右下方移動(dòng)，如圖1所示。其移動(dòng)的程度則取決于單位面積納稅額t和人頭補(bǔ)貼Y。

圖1 房產(chǎn)稅組合方案改革的價(jià)格效應(yīng)

從綜合圖1不難看出，房產(chǎn)稅組合方案的改革將使房產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線由SS線向右下方移動(dòng)至StSt線，市場(chǎng)需求曲線DD線則因窮人家庭收入效應(yīng)而使其移動(dòng)的方向不確定，當(dāng)市場(chǎng)需求曲線DD線向左下方移動(dòng)至DtDt線時(shí)，房產(chǎn)稅組合方案改革的價(jià)格效應(yīng)最為明顯，房?jī)r(jià)將由P0下降至Pt，即使市場(chǎng)需求曲線DD線不變，市場(chǎng)供給曲線的移動(dòng)也將使房?jī)r(jià)從P0下降至Pt，只有在窮人家庭收入效應(yīng)超越富人家庭財(cái)富效應(yīng)而使市場(chǎng)需求曲線DD線向右上方移動(dòng)，且這種移動(dòng)的程度超過(guò)D*tD*t時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)因房產(chǎn)稅組合方案的改革而上升。因此，只要在政策實(shí)施中正確選擇t和Y，控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

2房產(chǎn)稅組合方案改革的收入分配效應(yīng) 本部分的數(shù)理推導(dǎo)省略，有興趣的讀者可向作者索取。

房產(chǎn)稅組合方案的改革不僅具有價(jià)格效應(yīng)，與此相伴的是，在我國(guó)收入差距問(wèn)題尤為突出的今天，這一改革方案的收入效應(yīng)可能更有意義。為了分析方便，這里仍然沿襲前面分析的假定。因?yàn)橹挥袃深惣彝ィ杖氩罹嗫珊?jiǎn)單選擇用可支配收入的絕對(duì)離差來(lái)度量。由前面的分析可知，房產(chǎn)稅組合方案的改革將使窮人家庭人均可支配收入增加到IL-hLt+Y，富人家庭人均可支配收入則由IH降低到IH-hHt+Y，收入差距因此由IH-LL縮小到IH-IL-（hH-hL）t。

可見，房產(chǎn)稅組合方案改革的這種收入分配效應(yīng)不僅對(duì)改善居民收入差距有意義，尤其是從財(cái)富分配的角度看，這種收入分配效應(yīng)所具有的累積效應(yīng)對(duì)于縮小貧富懸殊能夠發(fā)揮其特殊的作用。

四、房產(chǎn)稅復(fù)雜化的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

上述分析表明，房產(chǎn)稅組合方案的價(jià)格效應(yīng)、收入分配效應(yīng)，乃至財(cái)富分配效應(yīng)不僅有利于控制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，而且它還有利于改善當(dāng)前我國(guó)收入差距過(guò)大，縮小貧富懸殊對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。按理說(shuō)，這種組合性的財(cái)政政策既能實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)，又具有很好的外溢效應(yīng)（對(duì)政府改善收入分配來(lái)說(shuō)），同時(shí)操作性層面又極為簡(jiǎn)單，能夠極大地降低房產(chǎn)稅的實(shí)際操作成本。那為什么在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策這么多年來(lái)，政府不選擇房產(chǎn)稅組合方案這一政策，而是不斷地利用貨幣緊縮政策，甚至不惜采用行政干預(yù)手段，即便是推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)與改革，也都利用附設(shè)條件使房產(chǎn)稅的實(shí)施與操作變得更為復(fù)雜。難道是政府及其智庫(kù)想不到這種財(cái)政組合方案嗎？顯然不是，因?yàn)檫@類組合政策在上世紀(jì)80、90年代應(yīng)對(duì)通貨膨脹時(shí)就曾采用過(guò)。既然不是想不到，也不是操作層面不具有可行性，那么到底是什么原因使得這種簡(jiǎn)單的政策難以出臺(tái)，反而將問(wèn)題復(fù)雜化呢？對(duì)于這一現(xiàn)象，這里給出如下的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。

1“政治集團(tuán)”的既得利益加自上而下的制度供給

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人們價(jià)值觀的非經(jīng)濟(jì)利益化，加上社會(huì)資源的平均計(jì)劃分配，使得我國(guó)沒(méi)有特殊的經(jīng)濟(jì)利益階層，即使是人們的社會(huì)地位有所不同，這種差別也不是體現(xiàn)在物質(zhì)財(cái)富上。改革開放的巨大成功，徹底改變了人們的價(jià)值觀，市場(chǎng)導(dǎo)向下的經(jīng)濟(jì)利益開始成為人們追逐的目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)下，改革過(guò)程中制度的不完善為一部分人利用權(quán)力或職務(wù)尋租創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，他們因此成為改革開放成果的最大受益者，成功地利用了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的機(jī)遇，成為一部分“先富起來(lái)”的人群，經(jīng)濟(jì)差距的不斷擴(kuò)大改變了現(xiàn)代中國(guó)社會(huì)的基本組織結(jié)構(gòu)，一個(gè)在現(xiàn)有制度主體框架下的既得利益階層形成了，按照威廉姆斯對(duì)社會(huì)階層的劃分，可以簡(jiǎn)單地將中國(guó)社會(huì)劃分為兩大階層：一是有既得利益的“政治集團(tuán)”，他們掌握與運(yùn)行著中國(guó)社會(huì)最主要的權(quán)力與經(jīng)濟(jì)資源；另一則是“公眾集團(tuán)”，他們除了自己的勞動(dòng)以外，很少或幾乎沒(méi)有什么資源。

與西方社會(huì)不同，我國(guó)居民對(duì)財(cái)富的認(rèn)同觀具有更為明顯的“房”、“地”產(chǎn)偏好，在土地國(guó)有的制度背景下，這種財(cái)富偏好最終只能體現(xiàn)在房產(chǎn)上。我國(guó)居民特殊的財(cái)富偏好不僅會(huì)使房產(chǎn)市場(chǎng)的需求高于同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的國(guó)家，而且也必然導(dǎo)致居民家庭獨(dú)特的財(cái)富結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)在居民財(cái)富結(jié)構(gòu)中占有非常重要的地位。從這個(gè)角度看，我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格高于同等收入水平國(guó)家的現(xiàn)象有其合理的一面。另一方面也表明，政治集團(tuán)與公眾集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)差距基本可以用房產(chǎn)的差異來(lái)體現(xiàn)。當(dāng)社會(huì)資本利用居民的這種財(cái)富偏好進(jìn)行投機(jī)時(shí)，房?jī)r(jià)就脫離了它合理的范圍，過(guò)高的房?jī)r(jià)在迅速增大政治集團(tuán)利益的同時(shí)，卻直接損害了公眾集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)利益，使得公眾集團(tuán)生活改善愈來(lái)愈困難，貧富差異由此拉開。

經(jīng)過(guò)30多年的改革開放，我國(guó)已初步完成了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，雖然早期的制度變革具有“自下而上”的特征，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)體制改革由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)，尤其是當(dāng)制度變革具有全局性的特征時(shí)，基本實(shí)行的是“自上而下”的改革方式，即制度供給是由政治集團(tuán)決定的。此外，由于早期的改革具有純粹帕累托改進(jìn)的性質(zhì)，因此相應(yīng)的制度變革能夠較容易地推進(jìn)。然而，在改革進(jìn)入現(xiàn)階段以后，純粹帕累托改進(jìn)的制度變革似乎已不復(fù)存在了，任何一種制度改變都必然會(huì)觸動(dòng)一部分人的利益，房產(chǎn)稅組合方案改革雖然是一種擴(kuò)展的帕累托改進(jìn)，但明顯會(huì)損害政治集團(tuán)的利益，尤其是在家庭財(cái)富以房產(chǎn)占主導(dǎo)地位的狀況下，這種制度變革對(duì)政治集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益的損害程度可能是空前的。

毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)高的房?jī)r(jià)以及社會(huì)資源過(guò)于集中地向房地產(chǎn)業(yè)流入，不僅嚴(yán)重制約了公眾的住房消費(fèi)性需求，而且也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形，對(duì)此，公眾對(duì)高房?jī)r(jià)表現(xiàn)出嚴(yán)重的不滿，由高房?jī)r(jià)所引發(fā)的社會(huì)矛盾日益加深。面對(duì)來(lái)自公眾及社會(huì)輿論的壓力，政府不得不在引導(dǎo)或調(diào)控房?jī)r(jià)上有所表態(tài)，以平息公眾的不滿情緒。然而，作為政治集團(tuán)的代理，政府又不愿去傷害自身的利益，為此，政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上就表現(xiàn)出兩難選擇：一方面要保障政治集團(tuán)的既得利益，不至于使房?jī)r(jià)跌下來(lái)；另一方面又要給公眾一個(gè)交待，以穩(wěn)定社會(huì)的不滿情緒。在這種兩難選擇的背景下，以抑制房?jī)r(jià)“過(guò)快”上漲的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)。起初，政府依市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則選擇了經(jīng)濟(jì)干預(yù)政策，即從緊的貨幣政策，然而在市場(chǎng)中，各利益集團(tuán)的行為在這種從緊的貨幣政策下不“給力”，其結(jié)果使房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”，面對(duì)貨幣政策手段的失效以及公眾和輿論的更大壓力，政府表面上又不得不采取更為嚴(yán)厲的政策措施，甚至不惜違背經(jīng)濟(jì)制度改革的基本方向，利用行政性干預(yù)。在這種背景下房產(chǎn)稅作為有別于貨幣政策的一種經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段，開始試點(diǎn)，前面的分析和發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐表明，以存量房為征收對(duì)象的房產(chǎn)稅是有明顯的價(jià)格效應(yīng)的，在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下這種價(jià)格效應(yīng)一定會(huì)改變“投資者”的資產(chǎn)選擇，從而達(dá)到控制房?jī)r(jià)“過(guò)快”上漲的目的，但是這種理論上能證明，實(shí)踐中被發(fā)達(dá)國(guó)家所證實(shí)的簡(jiǎn)單易行的宏觀調(diào)控政策卻偏偏在我國(guó)得不到實(shí)現(xiàn)，政治集團(tuán)刻意將這種有效的政策引向歧義，故意就房產(chǎn)稅論房產(chǎn)稅。當(dāng)然，若就房產(chǎn)稅論房產(chǎn)稅，基于存量房的房產(chǎn)稅政策一定也會(huì)損害公眾集團(tuán)的利益，這種政策自然不是一個(gè)好的選擇，結(jié)果使針對(duì)存量房征稅的簡(jiǎn)單房產(chǎn)稅政策流產(chǎn)，從而有意識(shí)地將房產(chǎn)稅政策的討論引導(dǎo)到交易性環(huán)節(jié)上，甚至通過(guò)附加所謂的“幾套房”、“房屋面積”等條件使問(wèn)題復(fù)雜化。其結(jié)果是：一方面因規(guī)避了對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅的政策主張，達(dá)到了保護(hù)政治集團(tuán)既得利益的目的；另一方面因附加條件識(shí)別等一系列障礙，又使房產(chǎn)稅的價(jià)格效應(yīng)無(wú)法得到很好地發(fā)揮，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)依舊不變。

2“保增長(zhǎng)”的需要

簡(jiǎn)單的房產(chǎn)稅組合方案得不到政府政策選擇，而是將問(wèn)題復(fù)雜化。另一方面的原因可能是出于“保增長(zhǎng)”的需要。前面的分析表明，房產(chǎn)稅組合方案具有較強(qiáng)的價(jià)格效應(yīng)，該政策的實(shí)施很有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷，而房市的低迷又必然給“保增長(zhǎng)”帶來(lái)巨大的壓力，而保增長(zhǎng)不僅是政府本身的政策目標(biāo)，而且對(duì)于穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入起著重要的作用。因此，當(dāng)政府預(yù)期到房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施可能給“保增長(zhǎng)”帶來(lái)負(fù)面影響時(shí)，其在政策選擇上就會(huì)產(chǎn)生顧慮，結(jié)果也會(huì)使這種簡(jiǎn)單的政策主張難以出臺(tái)。

改革開放30多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛的發(fā)展，已成為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的一股重要力量，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)率由1998年的1503%上升到2007年的2749%，并且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與GDP之間具有了相對(duì)穩(wěn)定的關(guān)系，在此以房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的衡量指標(biāo)，選擇1998～2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率（DFI）數(shù)據(jù)和GDP增長(zhǎng)率（DGDP）數(shù)據(jù)為樣本，對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸可以得到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之間的關(guān)系為

（7）式表明，房地產(chǎn)業(yè)增速降低一個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)下降0.5686個(gè)百分點(diǎn)。這充分證明了房地產(chǎn)業(yè)在“保增長(zhǎng)”中的重要性。

同樣，以商品房平均銷售價(jià)格作為房?jī)r(jià)的代表變量，利用1998～2012年房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率（DFV）和商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（DFP）的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸可以得到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率之間的關(guān)系為

由（8）式可以看出，房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間存在同向變動(dòng)的關(guān)系，房?jī)r(jià)下降一個(gè)百分點(diǎn)，將使房地產(chǎn)業(yè)增加值下降0.7177個(gè)百分點(diǎn)。

綜合（7）、（8）式則不難發(fā)現(xiàn)，若房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌一個(gè)百分點(diǎn)，則它將引起GDP增長(zhǎng)率下降0.32個(gè)百分點(diǎn)。從這個(gè)意義上看，要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，首先要穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，而穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)的前提是要穩(wěn)住房?jī)r(jià)，因此政府不愿讓房?jī)r(jià)掉下來(lái)似乎也可以理解。

3對(duì)金融危機(jī)的擔(dān)憂

除了“保增長(zhǎng)”的需要外，另一個(gè)阻礙簡(jiǎn)單房產(chǎn)稅組合方案政策難以出臺(tái)的原因是政府對(duì)金融危機(jī)的擔(dān)憂。因?yàn)?007年發(fā)生于美國(guó)的次債危機(jī)就是直接由房?jī)r(jià)的下跌所引起的，在我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫明顯的現(xiàn)實(shí)背景下，任何使房?jī)r(jià)下跌的制度變革都有可能成為房?jī)r(jià)泡沫破滅的導(dǎo)火索，相比現(xiàn)行試點(diǎn)的較復(fù)雜房產(chǎn)稅方案而言，簡(jiǎn)單房產(chǎn)稅組合方案的價(jià)格效應(yīng)更易引起房?jī)r(jià)的下跌，一旦房?jī)r(jià)下跌引爆了房?jī)r(jià)泡沫，房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行緊密的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與依存關(guān)系可能引發(fā)的金融危機(jī)便離我們就不遠(yuǎn)了。因此，政府在選擇房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，不得不考慮這種政策調(diào)控可能帶來(lái)的后果，即政策或制度變革風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)政府認(rèn)識(shí)到簡(jiǎn)單房產(chǎn)稅組合方案具有更大的政策或政治風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，無(wú)論該方案的收益如何，絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的政策制定者和決策者自然會(huì)想辦法回避它，從而使得本來(lái)簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化了。

雖然在我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)配置中，房地產(chǎn)信貸占有較大的比重，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占銀行總資產(chǎn)的比重最高達(dá)到了4469%，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行最主要的風(fēng)險(xiǎn)，但問(wèn)題是，房?jī)r(jià)的下跌到底與銀行信用風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系如何呢？這里將我國(guó)主要商業(yè)銀行分為大型商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行兩類， 參照我國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的分類方法。其中大型商業(yè)銀行包括中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行和交通銀行，股份制商業(yè)銀行則包括上海浦東發(fā)展銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、中國(guó)民生銀行和華夏銀行等，本文選取這10家銀行2000～2013年的銀行壞賬率（HZL）和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為樣本，其中以商品房平均銷售價(jià)格（FP）作為房?jī)r(jià)的代表變量，利用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行分析，根據(jù)F檢驗(yàn)和Hausman的檢驗(yàn)結(jié)果，選擇固定影響的變系數(shù)模型，得到我國(guó)商業(yè)銀行壞賬率與房?jī)r(jià)的估計(jì)方程如表1所示。

表1的結(jié)果表明，在5%顯著性水平下，大型商業(yè)銀行全部通過(guò)檢驗(yàn)，股份制商業(yè)銀行中的深圳發(fā)展銀行也通過(guò)檢驗(yàn)。說(shuō)明房?jī)r(jià)的變化會(huì)對(duì)我國(guó)大型商業(yè)銀行的壞賬率造成顯著的影響，并且兩者呈現(xiàn)反向變動(dòng)關(guān)系，即房?jī)r(jià)下跌，大型商業(yè)銀行的壞賬率提高。而且房?jī)r(jià)變化對(duì)這5家大型商業(yè)銀行的壞賬率的影響程度不同，最高的是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，其余依次為中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行和交通銀行，最低的是中國(guó)建設(shè)銀行。而對(duì)于股份制商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，其壞賬率對(duì)房?jī)r(jià)的變化并不敏感，在本文選取的5家股份制商業(yè)銀行中，只有深圳發(fā)展銀行的壞賬率受到房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，并且二者同樣呈現(xiàn)反向變動(dòng)關(guān)系，而其余4家的壞賬率均與房?jī)r(jià)變動(dòng)呈現(xiàn)出不顯著的影響關(guān)系。這種狀況說(shuō)明，政府對(duì)房?jī)r(jià)泡沫破滅可能引起金融危機(jī)的擔(dān)憂是有道理的。因此，在政策的制定與選擇過(guò)程中，一定不能忽視這一因素，任何觸及房?jī)r(jià)下跌的長(zhǎng)效機(jī)制均應(yīng)成為規(guī)避的對(duì)象。

五、結(jié)論及相關(guān)政策建議

前面的分析表明，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目的并不是要使過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，而是為了緩解社會(huì)公眾及輿論的壓力。當(dāng)政府面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)及社會(huì)壓力時(shí)，既不想讓房?jī)r(jià)下跌，同時(shí)又要給社會(huì)公眾一個(gè)交待，不想讓房?jī)r(jià)漲的太快，因此，以抑制房?jī)r(jià)“過(guò)快上漲”的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)。在不想讓房?jī)r(jià)下跌的思想指導(dǎo)下，政府在選擇宏觀調(diào)控手段時(shí)自然就會(huì)有所考量，價(jià)格效應(yīng)明顯且具備長(zhǎng)期機(jī)制的政策手段一定是要回避的，如以存量房為目標(biāo)的簡(jiǎn)單房產(chǎn)稅政策就不能被選擇，而一個(gè)價(jià)格效應(yīng)不明顯的復(fù)雜化房產(chǎn)稅政策出臺(tái)。政府不想讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)的根本原因是出于對(duì)政治集團(tuán)既得利益的保護(hù)，維持穩(wěn)增長(zhǎng)和預(yù)防金融危機(jī)也是其考量的重要因素，在這種矛盾交織的環(huán)境下，實(shí)際上政府有一個(gè)理想化的訴求，即試圖通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的暫時(shí)穩(wěn)定或小幅上升，并利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的居民收入增長(zhǎng)使房?jī)r(jià)收入比不斷降低，從而使現(xiàn)階段過(guò)高的房?jī)r(jià)在未來(lái)走向合理。然而依靠居民收入增長(zhǎng)使房?jī)r(jià)收入比降低從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理化是一種理想化目標(biāo)，因?yàn)檎{(diào)控手段的短期性與居民收入增長(zhǎng)的長(zhǎng)期性本身是不匹配的，只要房產(chǎn)投資者能預(yù)期到政府調(diào)控的政策意圖，在房產(chǎn)保有成本幾乎為零的現(xiàn)實(shí)條件下，房產(chǎn)投資需求就不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，變化的只是其表現(xiàn)形式，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上就是將平穩(wěn)上升的價(jià)格走勢(shì)變?yōu)槊}沖式的上漲。結(jié)果是，房?jī)r(jià)的平均漲幅依然過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比最終不僅沒(méi)有降低，相反進(jìn)一步擴(kuò)大了。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自宏觀調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比就從2001年的612上升到2013年的78。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段的多樣性、復(fù)雜性和無(wú)效性，結(jié)合房產(chǎn)稅短期沖擊與長(zhǎng)效機(jī)制的考量，本文提出如下建議：（1）實(shí)施以存量房為目標(biāo)的房產(chǎn)稅與居民住房補(bǔ)貼制度。通過(guò)建立這種長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)改變房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系以及房產(chǎn)投資者的預(yù)期，從而使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平。雖然這種制度的建立會(huì)在一定程度上影響政治集團(tuán)的既得利益，但當(dāng)改革已經(jīng)進(jìn)入到無(wú)純粹的帕累托改進(jìn)可選時(shí)，廣義的或擴(kuò)展的帕累托改進(jìn)就不失為一種有效的制度變革，更何況政治集團(tuán)獲取房產(chǎn)的平均成本均很低，即便是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，其跌破成本價(jià)的可能性也幾乎不存在，這種房產(chǎn)稅組合方案的改革本質(zhì)上是政治集團(tuán)讓利，而非對(duì)其利益的剝奪；（2）建立政府房產(chǎn)收儲(chǔ)制度。在目前房?jī)r(jià)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的背景下，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是雪上加霜。為了避免房產(chǎn)稅組合方案實(shí)施可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的恐慌，防止房?jī)r(jià)非理性下跌的沖擊，政府在實(shí)施房產(chǎn)稅組合方案改革的同時(shí)，可以考慮建立房產(chǎn)臨時(shí)收儲(chǔ)制度，這既可以最低限度地保障政治集團(tuán)的既得利益，降低制度供給中政治集團(tuán)的阻力，又能給房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整提供一個(gè)相對(duì)緩和的外部環(huán)境，減輕房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的沖擊，達(dá)到保增長(zhǎng)的目的，尤其是它可以成為金融危機(jī)的防火墻，打消房產(chǎn)泡沫破滅可能引發(fā)金融危機(jī)的擔(dān)憂；（3）杜絕利用行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消政府保障房政策。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，改革的基本方向決定了政府在宏觀調(diào)控中應(yīng)盡量避免使用行政手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革尚未完成的情況下，行政手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)極易引起制度性倒退。就房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，政府干預(yù)并非不存在可用的經(jīng)濟(jì)手段，而必須使用行政性干預(yù)，行政性干預(yù)雖然簡(jiǎn)單且可能有效，但它卻會(huì)造成市場(chǎng)扭曲，引發(fā)更多、更嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。保障房制度雖說(shuō)是因公共財(cái)政的需要而建立的，并且世界各國(guó)或地區(qū)也均有類似的制度實(shí)踐，但是在我國(guó)整體制度安排不完善的情況下，保障房制度的建立無(wú)疑人為造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格“雙軌制”，不僅違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“一價(jià)原則”，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)人為地制造腐敗的制度溫床。因此，對(duì)弱勢(shì)群體提供社會(huì)保障的關(guān)鍵點(diǎn)并非在保障房上，而在于收入分配，當(dāng)利用房產(chǎn)稅組合方案的實(shí)施改善收入分配結(jié)構(gòu)之后，保障房制度就不再有必要了；（4）房產(chǎn)稅改革已到了非常緊迫的程度，再也不能無(wú)止盡的爭(zhēng)論下去，否則房?jī)r(jià)泡沫會(huì)越吹越大，最終無(wú)法收拾，重蹈日本房產(chǎn)泡沫破滅的覆轍。對(duì)此，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革的主要工作是對(duì)房產(chǎn)的全面統(tǒng)計(jì)與產(chǎn)權(quán)規(guī)范，落實(shí)房產(chǎn)主體，將無(wú)人租賃的公產(chǎn)房投入市場(chǎng)，并重點(diǎn)研究房產(chǎn)稅稅收標(biāo)準(zhǔn)和居民住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

作者單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)研究中心

責(zé)任編輯：韓海燕