穩(wěn)健發(fā)展是今年上海樓市的主基調(diào)

孫華良

房地產(chǎn)行業(yè)近期為何陷于很糾結(jié)、很浮躁的“危命期”，是因為政策導(dǎo)向主宰著這個行業(yè)的命運(yùn)，且染上了鮮明的“政治”經(jīng)濟(jì)學(xué)的色彩。是的，政策導(dǎo)向是我們應(yīng)該揣摩的一種動向。但由于對政策導(dǎo)向的理解不同，就會產(chǎn)生正確的理解和不同角度的誤讀。不同的觀點在公開發(fā)表，不同的聲音在不斷傳播，讓人們對于房地產(chǎn)行業(yè)愛恨交加，并使不少關(guān)注房價的業(yè)內(nèi)外人士陷入迷茫困惑。

每年的“兩會”是房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的風(fēng)向標(biāo)，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是廣大的購房者，都會密切關(guān)注政策導(dǎo)向是否能抑制房價上漲，或者是促使房價下跌。

“十年兩會首次不提調(diào)控”，成為人們最關(guān)注的敏感政策導(dǎo)向。以前年年“兩會”都提政策調(diào)控，而在2013年全國房地產(chǎn)市場“量價齊升”的大背景下，今年卻沒提“調(diào)控”，政策去哪里了？正確的政策導(dǎo)向解讀，應(yīng)該是政府的政策調(diào)控不搞“一刀切”，而是采用雙軌制和差異化政策，讓市場發(fā)揮自我的調(diào)節(jié)作用。

但筆者認(rèn)為，“兩會”不提政策調(diào)控，不等于政策不調(diào)控，只是調(diào)控的形式不同，“雙向”調(diào)控肯定也是一種調(diào)控形式。而且，更關(guān)鍵是要讀懂具體的政策導(dǎo)向細(xì)則和政策導(dǎo)向動態(tài)。即使是市場自我調(diào)節(jié)，也是在政策主導(dǎo)下的市場化調(diào)節(jié)，也絕不可能是放任房地產(chǎn)市場繼續(xù)“量價齊升”式的高歌狂進(jìn)。筆者認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)是不容盲目樂觀，但也不會出現(xiàn)崩盤的悲局，穩(wěn)健發(fā)展是一種選擇方向。

“兩會”期間，建筑部副部長仇保興關(guān)于我國“十年內(nèi)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，但房價分化現(xiàn)象會越來越嚴(yán)重”之說，似乎給樓市唱多派打了一支亢奮的強(qiáng)心針。但筆者對這種“柏拉圖式”的精神臆想是存有異議的。首先我們必須承認(rèn)中國“房地產(chǎn)泡沫”的存在，否則，為什么年年要調(diào)控呢？前幾年筆者就在報刊上發(fā)表觀點：房地產(chǎn)調(diào)控有其必要性和必然性。政策不調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫就會不斷滋生和膨脹。政策調(diào)控是一種去泡沫化的形式，這幾年政策調(diào)控盡管沒能徹底抑制房價上漲，但對于抑制房價上漲還是起到一定作用的。政策調(diào)控是必須的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行有效的政策調(diào)控。是盲目地行政干涉，還是根據(jù)市場現(xiàn)狀進(jìn)行政策主導(dǎo)下的市場化調(diào)節(jié)。如果政策調(diào)控和市場調(diào)節(jié)都不能達(dá)到使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康地發(fā)展，那么，這種保證中國今后十年不會出現(xiàn)房地產(chǎn)大危機(jī)，就會變成一種抽象的政策誤導(dǎo)?；蛘哒f，正是因為這種誤導(dǎo)，不但不能防止房地產(chǎn)泡沫的滋長，甚至還會擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫滋生的范圍和速度。

著名的房地產(chǎn)專家丁祖昱先生在分析“兩會”報告對房地產(chǎn)政策導(dǎo)向時，用了六個字“滿滿的正能量”，這句充滿鼓動性的褒義詞，筆者是不敢茍同的。如果此種觀點僅僅是對盲目唱空派的嚴(yán)厲措辭反擊，這也算是一種正能量的個人情緒發(fā)泄。筆者認(rèn)為，“兩會”政策導(dǎo)向是減少了市場化運(yùn)作的負(fù)面影響，是不是正能量，還有待政策落地執(zhí)行后，市場能否進(jìn)行正常的自我調(diào)節(jié)，且穩(wěn)健地發(fā)展。

但丁祖昱先生關(guān)于“兩會”代表要求對房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的評論是絕對有水平的。他說：“第一，目前房地產(chǎn)減稅的可能性不大，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占全國稅收的比例非常高。2013年房地產(chǎn)相關(guān)稅收約2.4萬億，占財政收入的18%。調(diào)整任何房地產(chǎn)相關(guān)稅種，財政收入都會受到很大影響。第二，即使降稅，房價也不一定會下降。雖然稅收成本增加之后房價必然上升，但稅收成本降低之后，開發(fā)商不一定會賣低房價。通過降低稅收來達(dá)到降房價的目的，其實很不現(xiàn)實，最終決定房價的是市場供求關(guān)系，否則，也不會年年都能出現(xiàn)巨額的土地增值稅?！?/p>

如果房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，僅僅有一種統(tǒng)一的聲音，也會讓我們不鬧心。正因為市場上有不同的權(quán)威和專家的觀點，所以才會使大家都很糾結(jié)，很迷茫，很浮躁。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳曉波認(rèn)為：“以后，房子可能仍然是一種保值性商品，但是未來的房子能不能繼續(xù)保持增值，我不能肯定。在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，什么是泡沫是沒有答案的，比如溫州、鄂爾多斯房價下跌，就是有泡沫。南京房價有沒有下跌？沒有，它就沒有泡沫?！?/p>

也有不少專業(yè)人士對房地產(chǎn)行業(yè)提出更悲觀的看法，這也影響著人們對房地產(chǎn)行業(yè)和房價的思考選擇。

同樣，今年全國和上海的一些有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和市場的現(xiàn)狀，也讓人糾結(jié)和迷茫。

國家統(tǒng)計局公布：

1-2月份，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5%。

截至今年2月末，全國商品房待售面積為51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。2月上海新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月有所收窄，杭州等9個城市停漲。

由于今年前幾個月的全國房地產(chǎn)銷售數(shù)量和銷售價格數(shù)據(jù)并不漂亮，因此，有關(guān)房地產(chǎn)“拐點論”的爭議又鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。在這種市場背景下，上海的房地產(chǎn)市場是否還能“獨善其身”，繼續(xù)保持領(lǐng)漲的強(qiáng)勁趨勢呢？

古語云，春江水暖鴨先知，但上海不像溫州。溫州是一種正確的房價下跌結(jié)論，而上海的市場數(shù)據(jù)喜憂參半。由于上海市場信息不對稱，結(jié)論亦就不統(tǒng)一。比如今年初，上海大寧板塊土地拍賣樓板價高于商品房成交價的事實傳播，莫名其妙地將周邊房價每平方米提高了3000至5000元，對上海房價繼續(xù)保持上漲的勢頭，起到了推波助瀾的市場引導(dǎo)效應(yīng)。

3月8日，綠城·錦繡蘭庭一天銷售20億元，不僅在媒體上廣為傳播，更被不少市場專家贊頌為豪宅回歸，刷新上海銷售紀(jì)錄。這種“個案”的熱銷現(xiàn)象，似乎給人們留下上海房地產(chǎn)市場依然保持著供不應(yīng)求的“盛世熱況”。

但事實上，這種“個案”現(xiàn)象是會誤導(dǎo)市場的。盡管上海的房價依然保持著漲勢，但漲幅已經(jīng)開始回落。而新建商品房的交易量已呈下降趨勢，今年上海2月份二手房交易量下降近一半。上海商品房庫存量已超1000萬平方米，這種巨額的庫存量，會對上海房價上漲起到拖累作用的。去年因“自貿(mào)區(qū)”概念而火熱樓市的外高橋板塊，今年開始呈現(xiàn)低迷局面，無論是成交量，還是成交價格，都出現(xiàn)了下降的跡象。endprint

上海樓市盡管價格依然在上漲，但是否能保持這種勢頭，還要看交易量是否能持續(xù)增長。筆者認(rèn)為，今年上海房價保持小幅增長還是有希望的，但交易量與去年相比，肯定會下降。上海樓市交易量跌多少？房價漲幅降多少？不但取決于微觀市場的供求狀況，更取決于宏觀政策的導(dǎo)向趨勢。因此，我們必須關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對上海房地產(chǎn)市場的影響。

其一 人民幣貶值對上海樓市中高端產(chǎn)品的購買力影響有多大？

人民幣對外升值，對內(nèi)貶值已是市場不爭的事實。不少經(jīng)濟(jì)專家對此表示出悲觀的判斷，甚至斷言：人民幣貶值拐點的出現(xiàn)，也會導(dǎo)致樓市房價拐點的出現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，由于目前上海房地產(chǎn)市場依然保持著較旺的購買力，人民幣貶值的現(xiàn)象，短時期內(nèi)不會對上海房價造成致命的殺傷力，而形成上海房價下降的拐點。但人民幣如果繼續(xù)貶值，必定會給樓市造成影響。目前熱錢主要集中在一線城市，資金的流出肯定會造成市場購買資金的緊張，尤其是會對購買高總價商品房產(chǎn)生一定的影響。如果上海樓市的中高端產(chǎn)品購買力下降，肯定會引發(fā)交易量的下降，從而誘發(fā)房價的下挫。同時，如果上海外資房企采取謹(jǐn)慎投資或撤資的行為，也會形成新的房價下降誘因。

因此，我們要密切注意人民幣貶值的市場發(fā)酵作用，從而認(rèn)真評估和判斷其對上海房價的殺傷力。

其二 銀根和銀貸收緊對開發(fā)商和剛需購買造成的不利影響有多大？

去年“滬七條”調(diào)控政策提高了貸款利率和二套房的首付比例，給樓市剛需購買造成了一定的影響。這不僅增加了購房者的購買成本，同時，也提高了購房者現(xiàn)金支付的能力，造成了對市場購買群體的“擠出”效果。筆者最近在幾個樓盤的銷售現(xiàn)場都發(fā)現(xiàn)，不少購房者就是由于資金不足，或者貸款償還能力有限而放棄購房，或者退而求其次。筆者曾經(jīng)分析判斷，這種舉措對樓市購買成交量的影響率在10%。而最近媒體透露信息，對樓市購買成交量的影響率將近30%。這種市場購買力的折損，勢必會影響上海樓市的交易量和交易價格。

更令人擔(dān)憂的是，去年許多銀行收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，甚至拖長了對購房者按揭貸款的放款周期。同時，國家對房地產(chǎn)信托資金等房地產(chǎn)融資渠道也加強(qiáng)了監(jiān)管。這很明顯地表明，今年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)扛不住資金的壓力，唯一的自救方式，就是降房價收現(xiàn)金，這也是上海房價將會下降的潛在誘因。

據(jù)悉，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來還債的高峰期。2013年房地產(chǎn)企業(yè)“百億軍團(tuán)”規(guī)模不斷擴(kuò)容，企業(yè)拿地金額持續(xù)上漲。目前很多開發(fā)商把擴(kuò)大規(guī)模作為主要目標(biāo)，對風(fēng)險控制有所放松。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)整體呈現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流，且缺口越來越大。去年40個主要城市的土地出讓金共1.55萬億元，同比上漲45%。其中一線城市創(chuàng)下土地成交紀(jì)錄，同比上漲了156%。為了應(yīng)對不斷增加的拿地成本，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面不遺余力，如海外融資或發(fā)債、信托融資等，但融資規(guī)模擴(kuò)大也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的償還壓力。去年房地產(chǎn)企業(yè)的輝煌銷售業(yè)績很難在2014年重演，今年房地產(chǎn)企業(yè)若要同樣的銷售業(yè)績，則需要存在有利的市場大環(huán)境，以及強(qiáng)勁的最終客戶需求。2015年很多房地產(chǎn)企業(yè)將迎來比較大的還債高峰。

其三 近期南京祭出調(diào)控新政“寧七條”會不會導(dǎo)致一線城市調(diào)控加碼的群體效果？今年6月有望出臺的“不動產(chǎn)登記條例”會不會給市場造成官員拋盤的恐慌性心理壓力？以及新城鎮(zhèn)化發(fā)展的各種不確定因素……

筆者認(rèn)為，今年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，仍處于比較微妙的時期，不容樂觀不必悲觀，穩(wěn)健發(fā)展應(yīng)該是一種主基調(diào)。endprint