于丹丹

從《政府工作報(bào)告》解讀房地產(chǎn)的發(fā)展，讓我猛然想起一種命題：中國(guó)式思維。

在中國(guó)有兩種思維很盛行，但都要不得——極度悲觀主義思維和極度樂觀主義思維。前者會(huì)用各種毛骨悚然的詞語，為你預(yù)言著豐富多彩的死亡，仿佛他們就是救世主，他們會(huì)救你的命，極力地避免或挽回著你所有的損失，你必須對(duì)他們感恩戴德；后者則會(huì)敲鑼打鼓、眉飛色舞地宣告著美麗新世界的到來，你將進(jìn)入天堂，沒有什么可以阻擋，而這一切都是他們慧眼獨(dú)識(shí)率先發(fā)現(xiàn)并提醒了你。很多年以來，這兩種思維繁衍著，并且交替著上升。以至于游離在兩者之外的全局觀，被冠以中庸者的懦弱和無能，被鄙視，被拋棄。

我們無法想象，這兩種極端思維附屬在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的列車上，會(huì)駛向怎樣的終點(diǎn)？但是有一點(diǎn)是印證了的，它像病毒一樣吞噬著我們的輿論，進(jìn)而影響著政府的決策。以致于長(zhǎng)期以來，我們的國(guó)家都保持著“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的不良治理嗜好。

姑且在這樣一個(gè)大背景下，我們客觀而理性地來看李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響，其中有兩大亮點(diǎn)和一個(gè)不確定性問題，值得我們密切關(guān)注。

就房地產(chǎn)而言，發(fā)展的眼光和市場(chǎng)化的思維，是這次《政府工作報(bào)告》的兩大亮點(diǎn)。

首先，發(fā)展的眼光，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供了可能性；其次，市場(chǎng)化的思維，為房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展提供了保障性。“任期經(jīng)濟(jì)”和“立竿見影”的破壞性變革不再出現(xiàn)，政治經(jīng)濟(jì)資本論被拋棄，這是根本性的發(fā)展利好。

正確認(rèn)知“房地產(chǎn)命脈說”，GDP7.5%的目標(biāo)，足以使甚囂塵上的

“崩盤論”閉嘴，樓市高位盤整成事實(shí)

報(bào)告指出：“今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.5%左右，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)……穩(wěn)增長(zhǎng)更是為了保就業(yè)，既要滿足城鎮(zhèn)新增就業(yè)的需要，又要為農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工留出空間。”

國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性地位。加之房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)， 房地產(chǎn)行業(yè)作為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈”的說法不可否認(rèn)。 其作為典型的綜合性長(zhǎng)鏈條產(chǎn)業(yè)，橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)三大領(lǐng)域，和金融、建材、家電等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有直接的上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，又和社會(huì)再生產(chǎn)、勞動(dòng)者就業(yè)、居民生活息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性作用。

2013年房地產(chǎn)行業(yè)完成投資（實(shí)際投資增速19.4%）直接占中國(guó)GDP（同比增速7.7%）總量的15.12%，加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)的間接貢獻(xiàn)，其所占比重至少超過三成。

因此，2014年要保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)7.5%的既定增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)必須保持平穩(wěn)發(fā)展，近期再次甚囂塵上的“崩盤論”不攻自破。因?yàn)榇祟愓撜{(diào)，既沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又沒有現(xiàn)實(shí)可能。尤其是在當(dāng)前面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整，多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)投資增速放緩的情況下，2014年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速，至少也要維持在19%-20%左右，才可能保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)7.5%的增速。這種“經(jīng)過認(rèn)真比較、反復(fù)權(quán)衡”的目標(biāo)不容有失，事關(guān)就業(yè)大局。毫無疑問，這就給2014年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展吃了一顆“定心丸”。

“3個(gè)1億人”為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供策略和執(zhí)行落地，以人為核心，注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，給未來房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐

報(bào)告指出：“城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。要健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，堅(jiān)持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路……今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有‘三個(gè)1億人問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化……有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。推動(dòng)戶籍制度改革，實(shí)行不同規(guī)模城市差別化落戶政策。”

農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)，最關(guān)鍵的問題是就業(yè)和衣食住行，其中安居樂業(yè)占據(jù)絕對(duì)高的比重。

新型城鎮(zhèn)化對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐作用，一直以來都是熱門話題。如今不同之處在于，此次報(bào)告中給出了“三個(gè)1億人”的新提法和具體措施，從戰(zhàn)略決策進(jìn)而到落地執(zhí)行的轉(zhuǎn)變，從某種程度上說明政府在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中越來越清晰化的思路。

目前城市“攤大餅”式的擴(kuò)張，造成新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大，建成區(qū)域人口密度偏低的局面。一些地方過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資的方式，推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，加劇了土地粗放型利用，同時(shí)，也加大了地方政府性債務(wù)等財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的問題，未來新城新區(qū)規(guī)劃將受到嚴(yán)格限制。而對(duì)于現(xiàn)有的新城新區(qū)，未來將加強(qiáng)功能改造，推動(dòng)單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時(shí)集聚人口，逐步糾正新城新區(qū)空心化的發(fā)展模式。

這種不同層面的3億人口住房需求，將讓開發(fā)商大有可為。同時(shí)，這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的需求總量增長(zhǎng)，產(chǎn)生不可估量的作用。“3個(gè)1億人”發(fā)展規(guī)劃若能實(shí)現(xiàn)，將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供巨大的空間價(jià)值。

差異化調(diào)控為房地產(chǎn)市場(chǎng)化正名，市場(chǎng)供求關(guān)系將起決定性作用，部分城市獲利明顯

報(bào)告指出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

在我看來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，幾乎成為影響社會(huì)和諧的最大問題。其根本原因在于過去十年沒有處理好政府和市場(chǎng)之間的關(guān)系，頻繁使用行政性手段干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行，而且都是全局性、大規(guī)模的“一刀切”式的房地產(chǎn)調(diào)控。這種調(diào)控首先會(huì)使市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制基本失靈，導(dǎo)致參與市場(chǎng)運(yùn)作的各方都陷入混亂、無序和猜忌之中；其次，在政府應(yīng)該主導(dǎo)推進(jìn)的領(lǐng)域卻建樹不多。具體表現(xiàn)之一，保障房建設(shè)長(zhǎng)期缺位，導(dǎo)致原本該由政府提供住房的中低收入群體也進(jìn)入商品房市場(chǎng)；之二，增加城市住房供應(yīng)停留在口頭層面，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供求矛盾長(zhǎng)期得不到解決。

我感到驚喜的是，報(bào)告中首次提出了針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化已是大勢(shì)所趨，市場(chǎng)化的步伐又往前邁進(jìn)實(shí)質(zhì)性一步。站在行業(yè)的立場(chǎng)上，這樣的改變無疑將有利于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者都將有著重大意義。

我從基本面判斷，一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不會(huì)退出。而對(duì)于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)，梳理供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于以廈門為代表的處于供應(yīng)偏緊狀態(tài)的城市而言，差異化調(diào)控的政策獲利將更加凸顯。

另外，互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場(chǎng)化的改革，使傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)資金成本提高，從而導(dǎo)致利率收緊，而并非釋放樓市衰退的信號(hào)。個(gè)人住房貸款利率居高不下的局面，不會(huì)從根本上改變住房需求的釋放。各地單獨(dú)二孩的政策紛紛落地，短期會(huì)帶來改善住房需求，長(zhǎng)期則會(huì)延續(xù)人口紅利，這對(duì)未來房地產(chǎn)需求量的持續(xù)性有明顯補(bǔ)充作用。

同時(shí)，報(bào)告里所隱藏的不確定性因素，也應(yīng)該引起我們的密切關(guān)注。

對(duì)于地方政府而言，土地財(cái)政的依賴性，短周期內(nèi)得到解決的可能性不大，那么土地粗放型的利用局面就無法改觀。中國(guó)新城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)劃，其實(shí)還存在不少的不確定因素，這種因素或多或少將影響著新城鎮(zhèn)化的發(fā)展。新城鎮(zhèn)化從多個(gè)層面的調(diào)研來看，中央部委、地方政府和開發(fā)商對(duì)新城鎮(zhèn)化各有解讀，而且各有安排，越到基層，舊城鎮(zhèn)化模式的慣性越大，“變著法子走老路”的情況短周期內(nèi)將不可避免。

而且，從中長(zhǎng)期發(fā)展角度看，融資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)前景所面臨的不確定性，也將削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

“兩會(huì)”之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型所面臨的形勢(shì)，并不會(huì)馬上變得更加簡(jiǎn)潔清晰，仍然存在大量的不確定性因素，有太多的政策需要落地實(shí)施。如何在不確定性發(fā)展格局中保持平衡發(fā)展？是擺在政府和企業(yè)面前的一種挑戰(zhàn)。endprint