袁元

4月11日，國家財政部發(fā)行的280億元國債遭遇市場冷遇，僅僅發(fā)行了2 0 8億元。這對于號稱“金邊債券”的國債來說，簡直是一件無法想象的事情。市場分析人士認為，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面說明市場錢緊，一方面說明國債的投資回報率較低，與目前市場上銀行理財產(chǎn)品以及各種理財“寶”的收益不成正比，導(dǎo)致投資者購買需求不足。

因為上述兩種原因遭遇市場冷遇的何止是國債，就連房改以來一直是扶搖直上的房價也在今年首次遭遇了“倒春寒”。隨著今年2月杭州德興花園率先打出每平方米直降3000元的橫幅之后，包括無錫、常州在內(nèi)的長三角地區(qū)打響了國內(nèi)房價下跌的第一槍。緊隨其后，從南到北，各地房價下跌的破冰之聲不絕于耳，就連一直被視為房價中流砥柱的一線城市的房價也出現(xiàn)了松動跡象。

房價下跌的破冰之聲立刻引發(fā)了國人的高度關(guān)注，房價這是要去哪兒？房價拐點到了嗎？種種猜測之聲隨處可聞，地產(chǎn)業(yè)各位大佬為此也是唇槍舌劍，爭辯得不亦樂乎。就在各位大佬辯論熱鬧之際，數(shù)據(jù)顯示，包括一線城市在內(nèi)的各地新房以及二手房的成交量大幅萎縮，有的城市一季度新房銷售的數(shù)量同比下滑了5成以上。這個極為殘酷的數(shù)據(jù)告訴我們，房價撐不住了。

房價何以在馬年之春下跌？這是因為，藏在房價之中的毒藥開始發(fā)作了。

房價下跌毒藥之一 資金分流

4月10日，李克強總理在博鰲論壇上指出，不會推出大規(guī)模刺激經(jīng)濟增長的政策。這讓很多寄望于政府以大規(guī)模投資拉動經(jīng)濟的國內(nèi)外人士很是失望。當(dāng)然了，其中最為失望的當(dāng)屬地產(chǎn)大佬，他們當(dāng)中的很多人寄望于政府以刺激政策推動新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)，但是目前這種想法肯定是落空了。

隨著今年以來國內(nèi)資金面正在發(fā)生之中的迅猛變化，指望民間資本的支持，恐怕也是“竹籃打水一場空”。

記得今年2月，央視證券資訊頻道總編輯鈕文新發(fā)微博指責(zé)“余額寶是趴在銀行身上的吸血鬼”，此言引發(fā)國內(nèi)財經(jīng)業(yè)熱議。我們不一定認同鈕文新的觀點，但是一個不可否認的事實是，隨著以余額寶為代表的各種理財“寶”的出現(xiàn)，以“8 0后”為代表的職場主力軍把投資理財?shù)闹攸c轉(zhuǎn)向了投資門檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計的理財“寶”，而投資門檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產(chǎn)投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，余額寶不光是趴在銀行身上吸血，還變相搶走了流向地產(chǎn)業(yè)的資金奶酪。

再來看看股市。4月10日，李克強總理在博鰲論壇上宣布實施滬港股票交易互通，簡稱滬港通。雖然滬港通的具體實施日期可能還要等上6個月，但是考慮到港股的低價格以及高分紅，對于偏愛穩(wěn)健型投資的國人來說，港股無疑是一個穩(wěn)健投資回報的好去處。這就意味著，一大批偏愛穩(wěn)健型投資的國人的資金開始準備向港股轉(zhuǎn)移，這對最需要穩(wěn)健型資金支持的地產(chǎn)業(yè)來說，絕對是一個晴空霹靂。

國家的大錢不來了，“80后”的零花錢也不來了，穩(wěn)健型的資金去港股了，冒險型的資金對于房價高高在上的房市更是不屑一顧。想想看，沒有了這些主力資金的支持，房價能不跌嗎？

房價下跌毒藥之二 成本回落

對于建房的成本，地產(chǎn)商們總是遮遮掩掩，生怕國人知道了，砸他們的家。不過，通常說來，建房的成本不外乎拿地成本、融資成本、建筑成本這三大項。那么，我們現(xiàn)在就來分析分析，今年建房的成本到底怎么了？

先說說拿地的成本吧。在前些年地產(chǎn)業(yè)火爆的日子里，各地不斷曝出地產(chǎn)商爭搶“地王”的消息，土地價格也是一路走高。為此，各地政府加強了土地供給，大量土地通過招拍掛的形式進入了市場，這不但滿足了地產(chǎn)市場對土地的需求，也壓抑了土地價格的上漲。從去年下半年以來，除了北京等一線城市之外，各地地產(chǎn)商爭搶“地王”的消息幾乎銷聲匿跡，這意味著地產(chǎn)商拿地的價格漸趨穩(wěn)定。

再來看看融資成本。隨著包括保險資金、信托資金、券商資管資金在內(nèi)的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產(chǎn)市場，向地產(chǎn)商提供資金的來源渠道日漸增多，到達地產(chǎn)商手中的融資成本也就逐漸降低，目前，一線城市地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本已經(jīng)低于15%，其它大多數(shù)城市地產(chǎn)項目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了。這里面又包括兩大項，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍是居高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月CPI數(shù)據(jù)可以看出，周期性產(chǎn)能過剩導(dǎo)致的工業(yè)產(chǎn)品價格下跌依然是主趨勢。今年1月以來，受中國市場需求不足影響，國際市場上鐵礦石價格暴跌，銅價格暴跌，大宗商品市場熊氣彌漫，致使國內(nèi)鋼材、玻璃、水泥等建材價格也是一日不如一日，建材成本呈現(xiàn)出大幅回落之勢。

總體來看，今年以來國內(nèi)建房成本明顯回落，這就使得地產(chǎn)商有了敢于降價的勇氣，因為降價不會影響地產(chǎn)商的既得利益，又能加速資金周轉(zhuǎn)，何樂而不為？

房價下跌毒藥之三需求不足看到這個題目，或許有人會噴，對房子的需求怎么會不足，還有很多人沒有房子??？的確，是有很多國人如今還沒房住，但是我們在這里所說的需求不足，指的是能夠付得起買房首付的需求不足。

記者清明期間回了西安老家。對西安人來說，原先感覺很遙遠的三環(huán)之內(nèi)，凡是能夠插上空建房的空地如今要么是已經(jīng)建成了高樓林立的居住小區(qū)，要么是正在熱火朝天地蓋著高樓。很多已經(jīng)建好的非常漂亮的住宅小區(qū)，晚上放眼望去，沒有幾家的燈亮著，說明這些新房要么是沒賣出去，要么是賣出去了，但是被當(dāng)做投資用途，尚未有人居住。

這種大量新房閑置的現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在西安，在國內(nèi)大多數(shù)城市里也不鮮見。記者曾經(jīng)采訪過的長三角地區(qū)的一位地產(chǎn)商說，過去一個住宅小區(qū)的銷售速度為1年到1年半，現(xiàn)在則是3年左右，有的甚至5年還沒銷售完畢。而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，排除北京等一線移民城市的因素，國內(nèi)其它城市按常住人口統(tǒng)計，平均每戶居民所擁有的住房超過了2套。為什么以馬佳佳為代表的“90后”能夠喊出“90后不買房”的口號？因為父母已經(jīng)為他們買好了。

由此來看，經(jīng)過了15年以來史上最大規(guī)模的建房運動，國內(nèi)有能力買房的人基本上都買了，如今有買房需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的人，這些人希望買房，但是要積攢到買房所需的首付尚需時日。

自打中國邁向市場經(jīng)濟那天起，市場價格的漲漲跌跌就是一件再為自然不過的事情。不過，在這方面，房價似乎是一個怪胎，一直走的是只漲不跌的路線。走了15年之后，房價的量變似乎引發(fā)了質(zhì)變，房價的下跌表明了房價正式步入了市場化改革的正途。