海外投資買(mǎi)房去哪兒？

劉磊

4月11日在北京舉行的春季房展上，國(guó)內(nèi)、國(guó)外房展商們各顯其能。澳洲、美洲、歐洲房產(chǎn)在海外板塊尤為扎眼。其中，美國(guó)房產(chǎn)引得眾多國(guó)人駐足。

一方面，與北京的高房?jī)r(jià)對(duì)比，美國(guó)的房子真的“不貴”； 另一方面，在美元升值預(yù)期下，持有美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的“備胎”資產(chǎn)配置選擇。如果國(guó)內(nèi)投資者僅憑價(jià)格比較、主觀臆斷、個(gè)人喜好、“不差錢(qián)”的心態(tài)，盲目樂(lè)觀，來(lái)試水美國(guó)房地產(chǎn)，試水瀕臨經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)、迫切需要中國(guó)富裕階層供血的歐洲“四豬國(guó)”——希臘、葡萄牙、西班牙、意大利等“小”國(guó)房地產(chǎn)的話，未來(lái)遭遇挫折和失敗的概率會(huì)大大增加，并會(huì)由此造成投資信心的土崩瓦解、財(cái)富的灰飛煙滅，這才最可怕。

對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，很少有一個(gè)美國(guó)城市能在短時(shí)間內(nèi)得到如此高的關(guān)注，而這一切都可以歸結(jié)于兩個(gè)關(guān)鍵詞：破產(chǎn)、抄底。

位于美國(guó)西部的汽車城底特律，幾乎是去年同一時(shí)間宣布進(jìn)入財(cái)政緊急狀況的，這座有200年歷史的名城最終迎來(lái)破產(chǎn)的命運(yùn)。而此地房市的崩潰，也吸引了一些“精明”的中國(guó)人前去抄底。

曾經(jīng)一位投機(jī)商，僅花了230 0美元，就買(mǎi)到了5年前可以賣(mài)4 5萬(wàn)美元的房子?！坝腥嘶?100美元買(mǎi)皮鞋，我卻用它買(mǎi)了兩套房子，現(xiàn)在口袋里還剩10 0美元?！蓖稒C(jī)商茉莉?qū)γ襟w炫耀說(shuō)，在未來(lái)幾年，她打算花錢(qián)把這些房子修葺好，然后出租。

不管是此前“兩雙鞋”買(mǎi)別墅，還是抄底幾百棟房子，可能都是比較極端的案例，但是如今底特律真的破產(chǎn)了，那些由于貪戀低價(jià)而抄底美國(guó)、抄底底特律市中心的中國(guó)投資者是否受到影響？中國(guó)人到底該如何在海外置業(yè)、如何投資呢？

白菜依然是白菜，鉆石永遠(yuǎn)是鉆石

中國(guó)社科院前期報(bào)道指出，可以投資美國(guó)房地產(chǎn)。我作為一個(gè)房產(chǎn)投資財(cái)商教育的傳播者和踐行者，一直推崇富裕起來(lái)的國(guó)人進(jìn)行全球資產(chǎn)的離岸配置，但一定要遵循正確的投資理念和系統(tǒng)，應(yīng)用適合的市場(chǎng)判斷標(biāo)準(zhǔn)，選擇已經(jīng)驗(yàn)證了的投資策略和方法，而這些恰恰是國(guó)人目前資本出走海外所缺失的。

曾幾何時(shí)，美國(guó)時(shí)代周刊給大量涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)購(gòu)房者貼上了“錢(qián)多人傻”的標(biāo)簽，儼然把拯救美國(guó)房市的“救世主”——中國(guó)投資者當(dāng)成白白為其貢獻(xiàn)GDP的“冤大頭”。為什么美國(guó)人得了便宜還賣(mài)乖，對(duì)中國(guó)房產(chǎn)投資者的態(tài)度甚至是不屑一顧？

很顯然，他們不認(rèn)為一直在順境中賺錢(qián)、沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房市漲跌周期、毫無(wú)投資系統(tǒng)和交易原則的中國(guó)人，有能力和資格真正賺取美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富。而現(xiàn)實(shí)版的、底特律市政破產(chǎn)的結(jié)局也再次驗(yàn)證了這一點(diǎn)： 不了解底特律的房市發(fā)展歷程，簡(jiǎn)單套用中國(guó)經(jīng)驗(yàn)、抄底思維所主導(dǎo)的美國(guó)投資夢(mèng)不會(huì)圓滿。

那么，真實(shí)的底特律到底什么樣？為什么國(guó)人抄底底特律結(jié)局未卜？

事實(shí)上，底特律有兩個(gè)概念。一個(gè)是目前人口70萬(wàn)、面積370平方公里的底特律市（Detroit City），目前這里的居民大部分都是低收入者和無(wú)業(yè)的黑人居民，治安狀況糟糕，犯罪率也曾連續(xù)位居美國(guó)第一。市中心的寫(xiě)字樓空置率高達(dá)56%，房屋中位價(jià)從2003年的10萬(wàn)美元，已跌落到現(xiàn)在的7000美元，房屋出租率僅為30%～40%。很多國(guó)人投資的所謂的便宜房子，都是坐落在市中心的公寓類住宅。伴隨著城市的沒(méi)落，房子的產(chǎn)權(quán)雖在，但價(jià)值已不在。

另一個(gè)是430萬(wàn)人口居住、面積超1萬(wàn)平方公里的大底特律都市區(qū)（Metro Detroit），有四五百萬(wàn)中產(chǎn)階級(jí)的支撐。大底特律都市區(qū)仍然是美國(guó)最國(guó)際化、最有影響力的大都市區(qū)之一，人口和經(jīng)濟(jì)總量都居美國(guó)都市區(qū)的第十三四名。大底特律都市區(qū)的房子并不便宜，2011-2012年，房?jī)r(jià)同比上升幅度達(dá)到了13.6%，如特洛伊或諾維等地，中間價(jià)位為42. 5萬(wàn)美元。在這里買(mǎi)房的投資者，基本不會(huì)受到底特律破產(chǎn)影響。

抄底底特律市中心看似白菜價(jià)房產(chǎn)的國(guó)人，未來(lái)資產(chǎn)的處置更是撲朔迷離，市政重組何時(shí)開(kāi)始、產(chǎn)權(quán)的重新劃分和歸屬等如今都是未知數(shù)。相反，在衛(wèi)星城投資25萬(wàn)～5 0萬(wàn)美元購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的國(guó)人卻可以松口氣了，因?yàn)橐?guī)劃新城建設(shè)比拆遷舊城更加從容，且聯(lián)邦政府正在積極推進(jìn)、加速衛(wèi)星城的商業(yè)和工業(yè)的建設(shè)步伐。因此，無(wú)論是買(mǎi)房，還是其他投資，都不能只看價(jià)格，如果僅是看見(jiàn)低價(jià)就抄底的話，即使是便宜買(mǎi)來(lái)的“白菜”，也很有可能會(huì)爛在手里，而高價(jià)買(mǎi)來(lái)的“鉆石”，永遠(yuǎn)有升值的潛力。

知己知彼，百戰(zhàn)不殆

國(guó)人投資底特律房市的例證，傳遞給想要在海外置業(yè)的國(guó)人一個(gè)教訓(xùn)：只有總結(jié)和回顧歷史，分析現(xiàn)實(shí)和當(dāng)下，才能推演和展望未來(lái)；要想“攻陷”美國(guó)、贏得尊重，就需要知己知彼。在我撰寫(xiě)的海外房地產(chǎn)投資寶典《決勝海外房地產(chǎn)》中，對(duì)美國(guó)的房市歷史價(jià)格變遷作了總結(jié)。

根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾獎(jiǎng)金得主羅伯特·希勒的住房真實(shí)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，從1890年到2010年，美國(guó)住房真實(shí)價(jià)格變化不大。這里所說(shuō)的真實(shí)房產(chǎn)價(jià)格，是對(duì)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）進(jìn)行修正之后的價(jià)格。筆者在這里對(duì)美國(guó)百年真實(shí)房產(chǎn)價(jià)值的變化做以簡(jiǎn)單描述：19世紀(jì)末，美國(guó)房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格基本保持平穩(wěn)，但從1893年至1894年間房?jī)r(jià)突然快速攀升，18 9 4年一年的升幅就達(dá)到34%。隨著1895年和1896年房?jī)r(jià)分別下降5%、15%，恢復(fù)至原先水平。

1914～1920年，美國(guó)住房真實(shí)價(jià)格單邊下跌，1920年的真實(shí)房?jī)r(jià)只相當(dāng)于1914年的68%。

1920～1940年，美國(guó)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，即使在此期間發(fā)生了1929年的股市大崩盤(pán)及此后十余年的經(jīng)濟(jì)大蕭條。1940～1947年，美國(guó)房?jī)r(jià)真正經(jīng)歷了一次房產(chǎn)大周期：開(kāi)始2年下跌，之后開(kāi)始大幅度上漲。而此輪上漲的主因是二戰(zhàn)后美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大量士兵退伍返鄉(xiāng)，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，真實(shí)的住房需求得到了激發(fā)，支持該時(shí)期的房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有投機(jī)因素的影響。

1947～1976年，美國(guó)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。

1977～1984年，二戰(zhàn)后第一波嬰兒潮來(lái)臨，使美國(guó)經(jīng)歷新一輪房地產(chǎn)周期，先漲后跌，回到原來(lái)水平。

1984～1997年，第二波嬰兒潮來(lái)襲，美國(guó)又經(jīng)歷第三輪房地產(chǎn)周期，先漲，又基本跌回原來(lái)水平，歷時(shí)13年。

1997年至今，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷最大的，也是最驚心動(dòng)魄的一個(gè)大周期。此次美國(guó)房地產(chǎn)大周期從實(shí)施量化寬松的貨幣政策開(kāi)始。連續(xù)13次降息，至2003年6月，聯(lián)邦基金利率降至1%，達(dá)到過(guò)去46年來(lái)的歷史最低點(diǎn)，寬松的貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，與此對(duì)應(yīng)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮和房?jī)r(jià)快速攀升。這與我國(guó)在2009年推出4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì)措施，釋放流動(dòng)性，引起房?jī)r(jià)暴漲如出一轍。到2006年7月，美國(guó)房地產(chǎn)崩潰前期，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲3倍之巨。

起決定作用的殺手锏是銀行停止了對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款提供資金，極大地收縮了流動(dòng)性，促發(fā)了房?jī)r(jià)觸頂后下跌，且一直跌跌不休到2011年底，其價(jià)格指數(shù)幾乎與2000年持平。美國(guó)的房產(chǎn)財(cái)富經(jīng)歷了“失去的十年”的市場(chǎng)洗禮。買(mǎi)房移民是否值得選擇呢？ 答案是：想清楚海外置業(yè)的目的！

目前諸多財(cái)政陷入困境、經(jīng)濟(jì)瀕臨破產(chǎn)的歐洲小國(guó)，如希臘、塞浦路斯、葡萄牙、西班牙等，為了套取中國(guó)富人的財(cái)力，紛紛推出“買(mǎi)房移民”的政策。面對(duì)移民誘惑和房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的禁區(qū)，如何抉擇呢？尤其那個(gè)塞浦路斯，既不是申根國(guó)，國(guó)家財(cái)政又瀕臨崩潰邊緣， 甚至連“豬”都算不上，卻成為部分國(guó)人盲目投資的香餑餑。可悲可泣，是福是禍，只有5年之后的今天，由歷史來(lái)評(píng)判吧。

投資歐洲也好，投資美國(guó)和澳洲也罷，全球資產(chǎn)配置是為了建立更加穩(wěn)健和安全的個(gè)人及家庭的財(cái)富金字塔，是為了在國(guó)內(nèi)的生意和企業(yè)之外，建立一個(gè)可以風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的離岸資產(chǎn)避風(fēng)港。和區(qū)區(qū)一張小國(guó)的移民紙對(duì)比，建立穩(wěn)固的、遞增的、永續(xù)的財(cái)產(chǎn)性收入的海外資產(chǎn)儲(chǔ)備，難道不是更加重要嗎？

買(mǎi)房移民最重要的是想清楚海外置業(yè)的目的！