孫鎮(zhèn)鎮(zhèn)

綠城定位“以商業(yè)模式運(yùn)營的社會公益企業(yè)”，始終信奉“講正義，走正道，得正果”的企業(yè)宗旨，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價(jià)值觀，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品。

不管是從出身，還是行事風(fēng)格上來看，宋衛(wèi)平都算是地產(chǎn)界一個(gè)頗具傳奇色彩的人物。

教員出身的體育迷

1982年，宋衛(wèi)平從杭州大學(xué)歷史系畢業(yè)后，被分配在黨校工作，在學(xué)校里一直呆到1987年。

宋衛(wèi)平是一個(gè)十足的體育迷。在黨校時(shí)，沒有體育老師，宋衛(wèi)平兼職做了兩年體育老師。宋衛(wèi)平自言對體育項(xiàng)目幾乎全部愛好，過去經(jīng)常踢踢二對二、三對三的足球比賽，現(xiàn)在在俱樂部內(nèi)部的比賽中，宋衛(wèi)平還會去守守門。球隊(duì)的訓(xùn)練他也能一看就是好半天。

宋衛(wèi)平自稱在31歲前還可以打滿全場。在大學(xué)時(shí)宋衛(wèi)平是校乒乓球隊(duì)的成員，而棋牌更是其拿手好戲，尤其橋牌水平，更使宋衛(wèi)平自得。宋衛(wèi)平甚至還自創(chuàng)了一種叫牌，寫了一本書。在橋牌上，宋衛(wèi)平與聶衛(wèi)平等人交過手，宋衛(wèi)平認(rèn)為人生最大的樂趣莫過與高人切磋。

源于對體育的熱愛，1998年1月15日宋衛(wèi)平著手組建了浙江綠城足球俱樂部。正是足球，讓宋衛(wèi)平的大名一夜傳遍大江南北。俱樂部成立后，綠城集團(tuán)對足球下了血本，2001年綠城俱樂部的總投入為8500萬元，這是宋衛(wèi)平當(dāng)年總贏利的2/3。綠城房產(chǎn)銷售額連續(xù)7年位居浙江省房產(chǎn)業(yè)界之首，并投資擁有一家甲B足球俱樂部。

宋衛(wèi)平經(jīng)常會給球隊(duì)“上課”，從企業(yè)文化到球場作風(fēng)，都會做出詳細(xì)的講解。盡管忙得不可開交，不過宋衛(wèi)平依然希望球員可以感受到自己的支持。綠城征戰(zhàn)強(qiáng)隊(duì)時(shí)，他總喜歡親臨賽場督戰(zhàn)，宋衛(wèi)平還會通過短信給教練和球員一些“指示”。他對球員說過：“綠城不缺搞足球的錢，你們只管踢好比賽?！?/p>

如果沒有足球，可能這輩子宋衛(wèi)平也不會成為一個(gè)公眾人物。2002年年初以來轟動(dòng)中國足壇的“掃黑行動(dòng)”，宋衛(wèi)平和吉利集團(tuán)老板李書福是主角之一。這場幾乎引發(fā)足壇地震的事件，最終以宋衛(wèi)平“明智”地遠(yuǎn)赴澳大利亞公干而不了了之。至今對這些事，宋衛(wèi)平表示“不愿再提”。

15萬起家開創(chuàng)事業(yè)之路

離開黨校后，他輾轉(zhuǎn)來到珠海一個(gè)電腦公司當(dāng)文員，主要是辦內(nèi)部的刊物，從文員當(dāng)上了那家公司的一把手，但1994年宋衛(wèi)平從珠?；睾贾輹r(shí)，卻并沒有帶來任何的原始資本積累。

經(jīng)過觀察，他認(rèn)為對于一個(gè)學(xué)文科的知識分子而言，從事房地產(chǎn)業(yè)最有優(yōu)勢。因?yàn)檫@不需要更多的技術(shù)，而是管理密集型、知識密集型的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，憑著自己的悟性一定能夠做得好，這是自己的強(qiáng)項(xiàng)。所以宋衛(wèi)平就借了15萬元人民幣，和5、6個(gè)同事租房子、置齊辦公設(shè)備。后來又向朋友借了300萬元來投標(biāo)項(xiàng)目和買地，逐漸發(fā)展到今天的規(guī)模。

創(chuàng)辦于1995年的綠城集團(tuán)是浙江省最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，并于2006年7月在香港交易所主板掛牌上市，成為中國大陸房地產(chǎn)界排名前10位的上市公司。早在2007年，綠城集團(tuán)共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過聯(lián)營或收購公司股權(quán)形式獲得。2008年4月底，綠城集團(tuán)的土地儲備量已達(dá)到1500萬平方米，其拿地勢頭并未因地價(jià)飛漲而減緩，5月初更是聯(lián)手浙信房產(chǎn)、浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)等合作伙伴斥資30余億購得杭州三宗優(yōu)質(zhì)土地。

對于融資渠道問題，宋衛(wèi)平明確表示會選擇合作、信托等方式進(jìn)行融資，通過給投資者打工的方式賺取勞務(wù)費(fèi)?！熬G城不是賺錢能力最強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，但在業(yè)主中的口碑卻是最好的。不擔(dān)心速度問題，更不擔(dān)心品質(zhì)問題?！庇纱丝梢姡己玫纳虡I(yè)信用已經(jīng)成為綠城吸引合作伙伴的重要籌碼，合作開發(fā)也已成為綠城集團(tuán)在全國推廣的一種項(xiàng)目拓展模式。

對于房地產(chǎn)市場消費(fèi)力是否呈現(xiàn)逐步萎縮態(tài)勢，宋衛(wèi)平明確的否定。他認(rèn)為中國的獨(dú)生子女政策導(dǎo)致教育升級，從而直接影響置業(yè)需求升級。很多中小城市的父母為了子女教育會選擇在核心城市購買住房，其目的就是方便自己的子女就讀。此外，大量進(jìn)入城市的打工者對城市文明的依賴程度也在加強(qiáng)，他們也成為房地產(chǎn)市場的潛在購房人群。杭州大學(xué)歷史系畢業(yè)的宋衛(wèi)平半開玩笑半認(rèn)真地說過，“購買并擁有住房是每個(gè)中國人的夢想，是對個(gè)人尊嚴(yán)缺失進(jìn)行的一種自我補(bǔ)償。”

作為文科畢業(yè)生，宋衛(wèi)平的文人氣質(zhì)隨處可見。如在綠城招工時(shí)，他曾出過一道題，就是對《論語》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”那段古文的理解。他很在乎一個(gè)人的人文氣質(zhì)，而此事在當(dāng)時(shí)被許多人當(dāng)作笑談。

獨(dú)上高樓并不孤獨(dú)

由于綠城集團(tuán)第一個(gè)開發(fā)的就是別墅項(xiàng)目，因此宋衛(wèi)平對高端別墅的設(shè)計(jì)營造情有獨(dú)鐘。他認(rèn)為別墅營造的重點(diǎn)在于營造庭園，目的是要打通室內(nèi)外的活動(dòng)空間。只有10年以上的房地產(chǎn)商才有可能設(shè)計(jì)建造出好的別墅項(xiàng)目，沒有2-3輪的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)就不可能體會到別墅的精髓，這也要求開發(fā)商必須回歸產(chǎn)品主義才能贏得市場的青睞與尊重。

談及高端產(chǎn)品層面的競爭對手，宋衛(wèi)平認(rèn)為星河灣地產(chǎn)的黃文仔在規(guī)劃設(shè)計(jì)上是業(yè)余選手中的高手，并不諱言將在細(xì)節(jié)上超越星河灣?！叭绻a(chǎn)品競爭可以比喻成一局對弈的話，精裝修上黃文仔讓我2個(gè)子，項(xiàng)目規(guī)劃上我讓他2個(gè)子。”

除了營造高端別墅和公寓項(xiàng)目，綠城集團(tuán)還協(xié)助政府進(jìn)行了大量的“城中村”改造工程，充分體現(xiàn)出一個(gè)品牌地產(chǎn)商的社會責(zé)任感。不久前，綠城集團(tuán)就與杭州西湖區(qū)文新街道就駱家莊、五聯(lián)村兩大“城中村”改造項(xiàng)目舉行了代建簽約儀式，這兩個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目總建筑面積近40萬平米。綠城還拿下了彭埠“城中村”改造代建項(xiàng)目、江干區(qū)和青島李滄區(qū)的農(nóng)民安置房工程?！俺侵写濉备脑旃こ痰睦麧檭H為政府支付的3%建造費(fèi)，由于過硬的工程質(zhì)量，很多杭州被安置的農(nóng)民明確提出要政府選擇綠城從事項(xiàng)目改造。對很多已習(xí)慣從事高回報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些“城中村”改造代建項(xiàng)目絕對是“不賺錢”的。

綠城集團(tuán)既為財(cái)富階層做高端項(xiàng)目，也為普通百姓做民生工程的做法，可用一個(gè)寓言來說明其價(jià)值內(nèi)涵。曾有一個(gè)歐洲名醫(yī)為了不違背治病救人的醫(yī)德，又要獲得必要的行醫(yī)收益，就為自己制定了一個(gè)行醫(yī)規(guī)則：為窮人治病時(shí)只要求保本甚至免費(fèi)開藥，為普通百姓治病時(shí)收取合理的費(fèi)用，為富人治病時(shí)收取高昂的費(fèi)用但提供精心的服務(wù)。這個(gè)醫(yī)生不僅贏得了所有病人的尊重，還擁有了大量的財(cái)富。宋衛(wèi)平的做法和這位寓言中的名醫(yī)很相似。

由宋衛(wèi)平一手創(chuàng)辦的綠城已經(jīng)被中國房地產(chǎn)協(xié)會評為浙江綜合評分中的第一位，許多項(xiàng)目被評為經(jīng)營的典范。

綠城一座別墅可以賣到1500萬元不足為奇，中高檔的小區(qū)的售價(jià)也普遍高于同等類型的小區(qū)的售價(jià)，即便是這樣的房子還供不應(yīng)求。而綠城之所以能做到這一點(diǎn)，完全源于宋衛(wèi)平對品質(zhì)的不懈追求。傳言他會戴著白手套檢查物業(yè)管理區(qū)域是否干凈，不時(shí)要摸上一摸，有灰塵就大發(fā)脾氣；他視察屬下項(xiàng)目，覺得做得不好，一個(gè)字叫“拆”，兩個(gè)字叫“返工”，在推土機(jī)轟鳴聲中，幾百萬的東西瞬間碾碎成塵……

綠城的強(qiáng)勢回歸

在2009至2010年之間，綠城的年度銷售額先后達(dá)513億元和553億元。然而，2011年的危局卻使其銷售額一度重挫至353億元，2012年，求生存、轉(zhuǎn)型成為綠城的主基調(diào)，并以546億元逆襲重生。打了翻身仗后，綠城在拿地上變得保守謹(jǐn)慎起來。

綠城先是從香港請來“過江龍”九龍倉當(dāng)救兵，九龍倉的戰(zhàn)略入股，為綠城帶來約51億港元的資金。宋衛(wèi)平個(gè)人為此付出的代價(jià)是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，僅略高于九龍倉的24.6%。九龍倉成為了綠城的第二大股東，在綠城凈負(fù)債率超過100%后的拿地和投資計(jì)劃，九龍倉具有一票否決權(quán)，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以改變綠城以往激進(jìn)的步伐，綠城在此后借款融資上也得到較大的便利。

有“中國房地產(chǎn)業(yè)半個(gè)喬布斯”之稱的宋衛(wèi)平稱，九龍倉在風(fēng)險(xiǎn)管控和財(cái)務(wù)安排上的過硬本事也值得綠城學(xué)習(xí)。

在戰(zhàn)國時(shí)代初期，后來統(tǒng)一天下的秦國其實(shí)是當(dāng)時(shí)戰(zhàn)國七雄中最弱的國家，國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和魏趙相比。然而，窮則思變，在商鞅以及其后的政治人物的不斷變革之下，秦國興修水利、提升軍隊(duì)的戰(zhàn)斗力，成為天下最強(qiáng)的國家。綠城集團(tuán)是目前已經(jīng)在深度“變法”的企業(yè)，他們的“變法”不僅可能帶給自身更強(qiáng)的戰(zhàn)斗力，也有可能長遠(yuǎn)改變整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)有模式。endprint