市場(chǎng)心態(tài)和購(gòu)買(mǎi)力決定房?jī)r(jià)漲跌

孫華良

從業(yè)二十多年，我算是老資格的業(yè)內(nèi)人士，見(jiàn)識(shí)過(guò)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的亂局，但沒(méi)有見(jiàn)過(guò)今天的如此“迷亂”。各類(lèi)“磚家”、“行家”站在各自不同的角度，注釋著這種“迷亂”局勢(shì)，并進(jìn)行著各種預(yù)判和猜測(cè)，或者“蠱惑”。

預(yù)測(cè)上海房?jī)r(jià)將大跌者，在如此“迷亂”困局時(shí)，再鼓噪上海房?jī)r(jià)將大跌，我想絕大多數(shù)人是不會(huì)信服的。預(yù)判上海房?jī)r(jià)將大漲者，在如此“迷亂”困局時(shí)，再煽動(dòng)上海房?jī)r(jià)將大漲，我想絕大多數(shù)人亦是不會(huì)相信的。真的，上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)陷入僵局。如果不出現(xiàn)政策變局，上海房?jī)r(jià)將陷入“迷亂”之途，且會(huì)搖擺前行。

我曾經(jīng)預(yù)判2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，在當(dāng)時(shí)悲哀的市場(chǎng)氛圍中，我是謹(jǐn)慎“看多”者。當(dāng)時(shí)“今日房產(chǎn)”電視采訪(fǎng)我時(shí)，我說(shuō)：“市場(chǎng)平平淡淡才是真?！倍Y(jié)果是2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，風(fēng)生水起。那么，跳躍出了去年上海樓市“平平淡淡”的市場(chǎng)格局，大躍進(jìn)式地虛高到市場(chǎng)量?jī)r(jià)頂端，出現(xiàn)今年沖高回落的市場(chǎng)格局，也是正常合理的動(dòng)作。不必咒罵，不必哀嚎，也不必奢望在今年上海會(huì)出現(xiàn)政策救市的舉措。

記得去年“星地產(chǎn)”電視欄目舉辦活動(dòng)時(shí)，讓我作為主要嘉賓發(fā)言。在一片歡呼樓市“漲得如此多嬌”的贊譽(yù)聲中，我堅(jiān)決地認(rèn)為：“在國(guó)家政策調(diào)控的大背景之下，千萬(wàn)不要盲目樂(lè)觀(guān)地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。上海能保持每年1000萬(wàn)平方米的成交量，且交易價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，就是房地產(chǎn)行業(yè)的最大福音?！?/p>

2013年上海新建商品房交易量達(dá)1200萬(wàn)平方米左右，是一種絕對(duì)超出預(yù)期的市場(chǎng)交易量。這種戴著“限購(gòu)限貸”枷鎖強(qiáng)跳出的優(yōu)美舞姿，肯定是一種超體力的“透支”運(yùn)動(dòng)。因此，2014年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交量下降，肯定是正常的市場(chǎng)規(guī)律。

今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“賽程”已近半，盡管整體房?jī)r(jià)繼續(xù)微漲，但漲幅收窄。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年4月份70個(gè)城市中，一線(xiàn)城市同比漲幅繼續(xù)同步收窄，上海占居首位，相比上海3月份最高漲幅繼續(xù)收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。令人擔(dān)憂(yōu)的是，上海新建商品房的交易量下降的速度明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年5月18日前上海新建商品房成交量?jī)H為31萬(wàn)平方米，同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。僅憑目前已成交的上海新建商品房數(shù)據(jù)來(lái)判斷，今年要達(dá)到1000萬(wàn)平方米的成交量，似乎有些困難。如果上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)下滑，肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生決定性的影響。

因此，令人注目的上海房?jī)r(jià)何去何從？必須密切關(guān)注市場(chǎng)心態(tài)和市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的變化。

上海樓市的市場(chǎng)心態(tài)，嚴(yán)格來(lái)講由三種心態(tài)組合而成。一是政府心態(tài)，二是開(kāi)發(fā)商心態(tài)，三是購(gòu)房者心態(tài)。其中開(kāi)發(fā)商心態(tài)占據(jù)的權(quán)重最大，因?yàn)樗麄兪悄苤苯記Q定房?jī)r(jià)漲跌的“拍板者”。

其一，政府心態(tài)顯而易見(jiàn)，不必贅述，答案是肯定的。只要上海房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大漲，今年政府不會(huì)再出強(qiáng)有力的調(diào)控政策；只要上海房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大跌，今年政府不會(huì)祭出“松綁”樓市的救市手段。

以目前靜態(tài)的市場(chǎng)發(fā)展格局分析判斷，今年應(yīng)該是上海樓市調(diào)控政策平穩(wěn)過(guò)渡年。

其二，開(kāi)發(fā)商心態(tài)極其復(fù)雜，酸甜苦辣五味俱全。因此，復(fù)雜折騰的開(kāi)發(fā)商心態(tài)，也使上海房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)撲朔迷離。

因?yàn)闊o(wú)所適從，所以影響開(kāi)發(fā)商心態(tài)的因素就顯得極其敏感。

今年“五一”小長(zhǎng)假期間，全國(guó)54個(gè)城市樓市持續(xù)“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。因此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)拐點(diǎn)基本確立。盡管我們不相信“崩盤(pán)論”和“拐點(diǎn)論”，但這種“遇冷”的僵局，肯定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)決策心態(tài)。

今年4月份，上海最熱的自貿(mào)區(qū)——浦東唐鎮(zhèn)板塊中高端住宅項(xiàng)目金大元公司的御瓏公館，打響了上海樓市巨幅降價(jià)第一槍?zhuān)?.2折“大甩賣(mài)”，原價(jià)每平方米均價(jià)5萬(wàn)元，直降至每平方米均價(jià)3.6萬(wàn)元。盡管是上海樓市“個(gè)案”現(xiàn)象，或許還有難言的隱情。但市場(chǎng)輿論一片嘩然，更讓不少開(kāi)發(fā)商心驚膽戰(zhàn)，怕引發(fā)“多米諾骨牌”倒塌效應(yīng)。金大元無(wú)奈打出的上海樓市降價(jià)“第一槍”，肯定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判心態(tài)。

而綠城易主鬧劇，更震撼著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，影響著開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判心態(tài)。

被譽(yù)為產(chǎn)品主義教父的宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)身離開(kāi)綠城，是否會(huì)讓人聯(lián)想到房地產(chǎn)行業(yè)的前景茫然。否則，房地產(chǎn)品質(zhì)至上的堅(jiān)守者宋衛(wèi)平為何要放棄宏偉理想。是他理智看淡房地產(chǎn)行業(yè)？還是勝利大逃亡跳離行業(yè)苦海。

《新民晚報(bào)》刊登了一篇程友進(jìn)先生寫(xiě)的《綠城不死》的評(píng)論文章，程友進(jìn)自己承認(rèn)有點(diǎn)感情用事地高度評(píng)價(jià)了綠城精神。但有些評(píng)語(yǔ)還是具有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的：“綠城強(qiáng)產(chǎn)品弱銷(xiāo)售，重理念輕市場(chǎng)，超感性非理性是事實(shí)?！?/p>

我在上期獨(dú)家評(píng)論的文章中不是先見(jiàn)之明地寫(xiě)過(guò)這樣一段文字：“如果全國(guó)人民都不買(mǎi)綠城的高價(jià)房，那么，悲哀的宋衛(wèi)平先生豈不是把所有房產(chǎn)產(chǎn)品，都要當(dāng)成作品收藏和珍藏啦。天佑綠城，堅(jiān)挺房?jī)r(jià)，嗚呼哀哉！”

當(dāng)時(shí)我寫(xiě)此段評(píng)論時(shí)，僅僅是出于一種行業(yè)調(diào)侃，同時(shí)，也是對(duì)綠城輕市場(chǎng)和弱銷(xiāo)售現(xiàn)狀的鞭策。但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，宋衛(wèi)平?jīng)]有選擇堅(jiān)守，而是選擇逃亡。而如今房地產(chǎn)行業(yè)處于“蛻變”時(shí)期，所謂的綠城品質(zhì)精神，所謂的產(chǎn)品主義教父，都應(yīng)該扔進(jìn)歷史的垃圾堆里。因?yàn)樗涡l(wèi)平先生最終是放棄了綠城品質(zhì)精神，放棄了產(chǎn)品主義，甚至放棄了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的堅(jiān)守。而這種放棄和“逃跑主義”的方式，對(duì)目前的中國(guó)樓市將產(chǎn)生致命的影響，影響著眾多開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)守行業(yè)心態(tài)。在此，我依然如此調(diào)侃，今天宋衛(wèi)平先生放棄了綠城品質(zhì)精神，就不配當(dāng)產(chǎn)品主義教父，而是一個(gè)“逃亡”懦夫。綠城已死，精神不復(fù)！除非出現(xiàn)一種極端的現(xiàn)象，那宋衛(wèi)平先生就是一個(gè)有先見(jiàn)之明的“圣者”。這種極端的現(xiàn)象就是，宋衛(wèi)平先生在樓市崩盤(pán)前成功逃頂。

是逃離行業(yè)，放棄房?jī)r(jià)；還是堅(jiān)守行業(yè)，堅(jiān)挺房?jī)r(jià)，是當(dāng)下眾多開(kāi)發(fā)商糾結(jié)的心病。這種莫測(cè)的市場(chǎng)心態(tài)，將影響著上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

丁祖昱先生有關(guān)樓市降價(jià)銷(xiāo)售的結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析，值得業(yè)內(nèi)外人士認(rèn)真閱讀和學(xué)習(xí)：“我對(duì)12個(gè)降價(jià)城市的53個(gè)典型項(xiàng)目在降價(jià)之后的銷(xiāo)售效果進(jìn)行了詳盡分析，結(jié)果顯示：三成的樓盤(pán)效果非常顯著；一成的樓盤(pán)有效果但不明顯；約60%的樓盤(pán)卻沒(méi)有收到預(yù)期效果。降價(jià)之后依然成交沒(méi)有起色，卻陷入了降價(jià)也賣(mài)不掉的怪圈?！?/p>

丁祖昱先生的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論，是一種典型的市場(chǎng)現(xiàn)狀。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，房?jī)r(jià)該不該降是一個(gè)糾結(jié)問(wèn)題，房?jī)r(jià)降多少才能“以?xún)r(jià)換量”又是一個(gè)致命死結(jié)。嗚呼哀哉！“不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中滅亡”，也有可能在堅(jiān)守房?jī)r(jià)中贏得勝利的曙光。

其三，購(gòu)房者心態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。目前市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，是因?yàn)橘?gòu)房者也受到“拐點(diǎn)論”的輻射影響，也受到房?jī)r(jià)下跌的恐嚇，怕摸頂套牢。盡管房?jī)r(jià)下跌可以砸售樓處泄憤，但法律肯定不支持買(mǎi)高房?jī)r(jià)后而遭賠償。因此，購(gòu)房者唯一自保的方法是觀(guān)望等待。因?yàn)樗麄儧](méi)有水平判斷出房?jī)r(jià)的底部，唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是大家進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，他們才會(huì)放心進(jìn)場(chǎng)，或者沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。

我始終堅(jiān)持這樣的觀(guān)點(diǎn)，上海樓市始終不缺購(gòu)買(mǎi)力，我曾歸納上海樓市的有效購(gòu)買(mǎi)群體：一是剛需和改善型的購(gòu)買(mǎi)需求；二是動(dòng)拆遷戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求；三是結(jié)婚用房的購(gòu)買(mǎi)需求；四是外省市居民和境外人士的購(gòu)買(mǎi)需求。這四類(lèi)購(gòu)買(mǎi)群體的需求，至少可以支撐上海每年1000萬(wàn)平方米的新房交易量。

目前缺少的是購(gòu)買(mǎi)信心，或者是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的判斷。是否開(kāi)發(fā)商降價(jià)他們肯進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)？從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀判斷，沒(méi)有三四個(gè)月的觀(guān)望僵持，是很難見(jiàn)分曉的。上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的轉(zhuǎn)機(jī)，應(yīng)該出現(xiàn)在今年9-10月份。這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)走勢(shì)的變化，要么開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)吸引購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，要么是購(gòu)房者相信降價(jià)無(wú)望而無(wú)奈進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。

應(yīng)該相信，上海樓市是會(huì)在買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈中，尋找一個(gè)價(jià)格的平衡點(diǎn)，形成有效的市場(chǎng)交易量，這樣，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持有序健康的發(fā)展進(jìn)程。endprint