國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》，注重房地產(chǎn)行業(yè)中人的發(fā)展，以人為核心要素，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)這將催化房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)進(jìn)程。

對(duì)于此次規(guī)劃的出臺(tái)，業(yè)界置評(píng)，雖然城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容不是房地產(chǎn)，但龐大農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求以及棚戶區(qū)、城中村的改造無(wú)疑將使房地產(chǎn)行業(yè)大幅受益， 房地產(chǎn)行業(yè)也將成為人口城鎮(zhèn)化的最終載體和最直接受益者。

但是，有專家也指出了城鎮(zhèn)化是“雙刃劍”，應(yīng)謹(jǐn)防過(guò)度利用 “土地紅利”，謹(jǐn)防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過(guò)高的地價(jià)推高房?jī)r(jià)。那么，規(guī)劃的公布對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講終究會(huì)有哪些影響，換句話說(shuō)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展對(duì)于房企來(lái)講有哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)？而以人為核心的新型城鎮(zhèn)化內(nèi)容又會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)怎樣的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)？

未來(lái)二三十年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是黃金發(fā)展期？

盡管城鎮(zhèn)化不能簡(jiǎn)單歸為房地產(chǎn)化，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中仍然會(huì)起到拉動(dòng)內(nèi)需的作用。

隨著“京津冀一體化”及城鎮(zhèn)住房保障相關(guān)細(xì)則的推出，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程終于邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。

近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，未來(lái)二、三十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將可能是支柱產(chǎn)業(yè)。

事實(shí)上，早在今年3月12日的2014觀點(diǎn)年度論壇上，陳淮便提出：“未來(lái)10年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全世界規(guī)模最大和增長(zhǎng)速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

在他看來(lái)，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的億萬(wàn)人向城市的集中、集聚，正是未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展的主要支撐點(diǎn)；“對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是個(gè)很好的機(jī)遇；加速解決農(nóng)民工的住房問(wèn)題、政府對(duì)商品房市場(chǎng)的干預(yù)減少等，都是隨著新型城鎮(zhèn)化的開(kāi)展，帶給房地產(chǎn)業(yè)的利好因素?！?/p>

據(jù)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口為6.66億人，占總?cè)丝诘?9.68%，而假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達(dá)到60億平方米。若按照此次規(guī)劃，2020年進(jìn)城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。那么，1億落戶人群，住房需求將達(dá)30億平方米。

不過(guò)，陳淮同時(shí)還指出，城鎮(zhèn)化過(guò)程中一定是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)而推進(jìn)的；面對(duì)“回歸自由”的市場(chǎng)，選對(duì)了，是個(gè)機(jī)遇，選錯(cuò)了，將面臨淘汰；對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，有三分之一，可以抓住城鎮(zhèn)化的機(jī)會(huì)，有三分之一需要等待下一個(gè)十年，還有三分之一，永遠(yuǎn)長(zhǎng)不大！

根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未來(lái)3年，中國(guó)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將超3，700萬(wàn)平方米，占現(xiàn)有總存量的64%。RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大發(fā)展機(jī)會(huì)。其中，三四線城市的中低端商業(yè)物業(yè)將產(chǎn)生大量需求。

尤其是在當(dāng)前“兩會(huì)”剛剛結(jié)束宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”階段，同策咨詢就認(rèn)為，國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的公布，從短期內(nèi)來(lái)看，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，這將帶動(dòng)2014年市場(chǎng)成交量從當(dāng)下開(kāi)始持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，規(guī)劃發(fā)布之后，今明兩年各個(gè)城市地方版的發(fā)展規(guī)劃會(huì)逐步密集出臺(tái)。這些城市級(jí)別的發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)對(duì)于單個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是較為明顯的，從短期內(nèi)來(lái)看，會(huì)影響一個(gè)城市熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求的集中爆發(fā)，扭轉(zhuǎn)年初整個(gè)市場(chǎng)基本面欠佳的市場(chǎng)狀況，刺激市場(chǎng)在第二季度迅速?gòu)?fù)蘇并好轉(zhuǎn)，最終形成量?jī)r(jià)齊升的局面。

上述分析機(jī)構(gòu)稱，從對(duì)于房企布局影響面來(lái)看，規(guī)劃更多的是影響品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的布局戰(zhàn)略，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)更多地會(huì)將自己的布局戰(zhàn)略集中在城市群城市圈的核心城市或區(qū)域，聚焦一二線城市仍然是大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商的不變的選擇。但是，在城市群城市圈大規(guī)劃背景下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及同城化效應(yīng)也將帶動(dòng)一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到中心城市周邊的城市進(jìn)行布局投資。

因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，在2020年之前，在新型城鎮(zhèn)化因素及城鎮(zhèn)化體制機(jī)制不斷完善驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面總體仍然是趨于健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014～2020年仍然會(huì)形成黃金發(fā)展期。

此次規(guī)劃再次提及堅(jiān)持使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，其實(shí)簡(jiǎn)單來(lái)講，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，在城市圈大規(guī)劃的前提下，產(chǎn)業(yè)先行的市場(chǎng)作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推動(dòng)城鎮(zhèn)化。同時(shí)，對(duì)于城鎮(zhèn)化的各種行政化的措施和障礙將逐步消除，比如戶籍制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控限購(gòu)手段（首先在房?jī)r(jià)上漲壓力較小的城市）的推出。

同時(shí)，在新型城鎮(zhèn)化逐步推進(jìn)的階段，還會(huì)強(qiáng)調(diào)保障房工作，通過(guò)“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時(shí)，城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過(guò)程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。

新型城鎮(zhèn)化絕不是房地產(chǎn)行業(yè)的出路？

縱觀當(dāng)今歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家是將房地產(chǎn)業(yè)確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”的。大連市委黨校教授張道航認(rèn)為，從世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)看，凡是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為消費(fèi)市場(chǎng)的，國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小，如德國(guó)、法國(guó)等；凡是輕視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資或資本市場(chǎng)的，國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較大，如美國(guó)、日本等。

面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展的新趨勢(shì)，以及現(xiàn)代化進(jìn)程中已經(jīng)出現(xiàn)和可能遇到的問(wèn)題，當(dāng)代中國(guó)應(yīng)當(dāng)將高科技、文化、教育等“智慧產(chǎn)業(yè)”作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)乃至支柱產(chǎn)業(yè)。張道航認(rèn)為，至于房地產(chǎn)業(yè)，則應(yīng)讓其盡早回歸到“民生產(chǎn)業(yè)”的定位。其實(shí)，無(wú)論是從國(guó)計(jì)還是民生的角度講，一個(gè)定位于“民生”的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)都至關(guān)重要，說(shuō)它是“支柱產(chǎn)業(yè)”也不為過(guò)，但不是作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，而是以保障民生為宗旨、以完善住房保障為重要內(nèi)容、以實(shí)現(xiàn)住有所居為目標(biāo)的“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”。

為此，有專家強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化絕不是房地產(chǎn)行業(yè)的出路。城鎮(zhèn)化以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的發(fā)展為目標(biāo)，尤其是新型城鎮(zhèn)化，以推動(dòng)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為核心，包含產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)等多個(gè)部分。

蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)倪峻則在接受媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，一直以來(lái)，人們一提到城鎮(zhèn)化，就會(huì)將其等同于房地產(chǎn)，大部分開(kāi)發(fā)商也將城鎮(zhèn)化等同于造城。于是，2011年蘇州住宅銷售有阻礙了，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)，目前商鋪銷售遇到困難了，又要轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。

他指出，李克強(qiáng)總理所強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化，是以解決大量流動(dòng)的農(nóng)業(yè)人口的就近就業(yè)、居住、教育、醫(yī)療等為目的，因此，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的核心。

新型城鎮(zhèn)化以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為核心，住宅和商業(yè)作為滿足人們居住和消費(fèi)的生活配套，是重要組成部分。

倪峻表示，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新型城鎮(zhèn)化的核心，滿足農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移人口的再就業(yè)。新型城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)的區(qū)域類型有多種，村、鎮(zhèn)、城市核心區(qū)邊緣的開(kāi)發(fā)區(qū)，這些區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展都屬于城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的路徑要因地制宜，必須從各區(qū)域的實(shí)際出發(fā)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、旅游業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)為新型城鎮(zhèn)化提供居住和商業(yè)配套，是新型城鎮(zhèn)化的重要組成部分。

“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化，從規(guī)劃到實(shí)施必須要以政府為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入城鎮(zhèn)化時(shí)，必須遵循政府的規(guī)劃框架。

倪峻說(shuō)，在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商不宜盲目樂(lè)觀，拿地時(shí)一定要謹(jǐn)慎，即使出臺(tái)了規(guī)劃，也要仔細(xì)分析區(qū)域內(nèi)人口的購(gòu)買能力。