淺析鐵路用地評(píng)估方法的幾點(diǎn)思考

鹿洪法

(青藏鐵路公司 土地管理辦公室，青海 西寧810000)

0 引言

鐵路用地可分為三大類：鐵路車站、鐵路線路、其他鐵路配套用地（如獨(dú)立的辦公樓、工業(yè)倉儲(chǔ)等用地）。鐵路車站用地主要為旅客車站、編組站及車站延伸的鐵路線路組成，旅客車站通常位于城區(qū)，但其延展線可能位于郊區(qū)，宗地形狀以塊狀和帶狀組成，形似“ ”。其占地面積大，跨基準(zhǔn)地價(jià)的多個(gè)土地級(jí)別，同一宗地紅線外或紅線內(nèi)的開發(fā)程度不完全相同，部分客運(yùn)站還具有顯著的商業(yè)性質(zhì)等。

鐵路線路用地主要為車站之間的區(qū)間線路用地，多位于城區(qū)或城市規(guī)劃區(qū)外，形狀呈帶狀，單宗土地中的鐵路線長度多為2～200千米，通常不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，單宗地跨越一個(gè)市（縣）內(nèi)多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所跨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度、周邊土地利用類型、地價(jià)水平等均存在較大差異。從評(píng)估角度出發(fā)，鐵路車站、線路用地明顯區(qū)別與典型的商業(yè)、居住、工業(yè)用地，其用地存在競爭不足、交易量稀少、收益壟斷等特點(diǎn)，很難直觀判斷其價(jià)格與常見的三類典型用地價(jià)格的適用關(guān)系，這為科學(xué)、合理地評(píng)估每宗地價(jià)格帶來了困難。本文就是在這個(gè)背景下對(duì)鐵路用地的評(píng)估進(jìn)行探討。

1 鐵路用地價(jià)格的選擇

1.1 鐵路線路用地

鐵路線路用地土地交易市場不發(fā)育，很少有交易案例，難以直觀的分析比較與常見用地類型的價(jià)格水平差異。從地價(jià)影響因素角度出發(fā)，與常見的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類土地相比，鐵路線路用地與工業(yè)用地的價(jià)格影響因素相似、影響敏感度相似，如交通條件、產(chǎn)業(yè)集聚度等；從企業(yè)收益水平對(duì)區(qū)位選擇敏感度出發(fā)，從企業(yè)收益水平對(duì)區(qū)位選擇敏感度角度出發(fā)，鐵路用地不像商業(yè)、住宅的收益對(duì)區(qū)位敏感度高而與工業(yè)用地相似。

根據(jù)各地公布的基準(zhǔn)地價(jià)，多數(shù)城市的基準(zhǔn)地價(jià)中未單獨(dú)對(duì)鐵路用地或交通用地分類，部分城市的基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定了交通運(yùn)輸用地參照工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，可以看出，在基準(zhǔn)地價(jià)未對(duì)鐵路用地或交通用地單獨(dú)分類的地區(qū)，通常是參照工業(yè)用地的價(jià)格作為評(píng)估鐵路用地價(jià)格的基礎(chǔ)。

故評(píng)估鐵路線路用地在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，可參照工業(yè)用地的級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系進(jìn)行價(jià)格修正，市場比較法可選用工業(yè)或倉儲(chǔ)的交易案例，制定適宜的修正指數(shù)對(duì)鐵路線路用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

1.2 鐵路車站用地

評(píng)估涉及的車站類型主要有客運(yùn)站、貨運(yùn)站、客貨兩用車站，在具體評(píng)估過程中，對(duì)處于市、縣內(nèi)的經(jīng)營性較高的主要車站，應(yīng)考慮與線路間的貨運(yùn)車站、編組站和線路用地的區(qū)別，在參數(shù)選用、價(jià)格確定上予以區(qū)分。

1.3 同一宗地位于不同均質(zhì)地域的評(píng)估

根據(jù)鐵路用地跨度長的特點(diǎn)，評(píng)估考慮到對(duì)于同一宗地紅線外開發(fā)程度不同、跨多個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、處于不同征地統(tǒng)一年產(chǎn)值區(qū)域，即同一宗地所處不同均質(zhì)地域的情況，部分宗地需要進(jìn)行分段評(píng)估，難點(diǎn)之一是分段面積的確定。本次對(duì)土地面積的分割應(yīng)以土地證附圖為基礎(chǔ)，現(xiàn)場勘察時(shí)，在圖上標(biāo)注不同均質(zhì)地域范圍，再以圖測(cè)面積結(jié)果為依據(jù)，評(píng)估時(shí)，采用的評(píng)估方法需要按照分段后的地塊分別進(jìn)行單價(jià)計(jì)算，再以面積為權(quán)重求取每宗地的綜合單價(jià)及總價(jià)。

2 評(píng)估方法的選擇

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了五種常用評(píng)估方法，分別為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近法、收益還原法和剩余法。每一種估價(jià)方法都有其特點(diǎn)和局限性，只有選擇合適的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體利用形態(tài)，才能正確揭示估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格。

2.1 市場比較法

鐵路用地因其存在一定的壟斷性，單純的鐵路用地交易案例較少發(fā)生，甚至基本無法在公開市場上找到鐵路用地的正常市場交易案例，所以，嚴(yán)格意義來講，難以采用市場比較法直接測(cè)算鐵路用地的價(jià)格。但基于鐵路用地屬特殊用地的一種，其價(jià)格是可以通過用途轉(zhuǎn)換原理得到體現(xiàn)，可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在充分分析估價(jià)對(duì)象周邊土地利用類型及影響鐵路用地地價(jià)因素權(quán)重的基礎(chǔ)上，確定適宜參考的土地用途案例，對(duì)影響鐵路用地地價(jià)因素進(jìn)行針對(duì)性比較修正，采用市場比較法進(jìn)行測(cè)算。本次評(píng)估的擬以授權(quán)經(jīng)營方式處置類報(bào)告中，需要同時(shí)評(píng)估授權(quán)經(jīng)營使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種價(jià)格，而評(píng)估此兩類使用權(quán)價(jià)格時(shí)不得同時(shí)采用成本逼近法，故該市場比較法也將成為測(cè)算授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格的主要方法之一。

2.2 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

多數(shù)地方政府在制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，用途主要為商業(yè)、住宅、工業(yè)三大類，一般不會(huì)單獨(dú)制定交通用地基準(zhǔn)地價(jià)，個(gè)別地區(qū)會(huì)在基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定交通用地參照工業(yè)或某類用途用地進(jìn)行評(píng)估，但多數(shù)地區(qū)并未對(duì)鐵路用地所參照的用途做出明確規(guī)定，對(duì)于未作出明確規(guī)定的地區(qū)，需要在報(bào)告中進(jìn)行參照用途適用性分析，通過用途修正后參照適宜的用途評(píng)估鐵路用地價(jià)格。對(duì)內(nèi)涵基準(zhǔn)日超過本次評(píng)估基準(zhǔn)日六年的基準(zhǔn)地價(jià)不可使用，已完成基準(zhǔn)地價(jià)更新并經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收但尚未公布的基準(zhǔn)地價(jià)，可由地方政府出具證明后使用。另外，鐵路線路用地多數(shù)位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外，不適宜直接采用基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估，評(píng)估時(shí)需要進(jìn)行價(jià)差修正。

2.3 成本逼近法

成本逼近法適用于新開發(fā)或市場不發(fā)育地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。鐵路用地流通性比較差，缺乏市場競爭性，采用成本逼近法評(píng)估鐵路用地價(jià)格是較為適用的方法，但需要關(guān)注城區(qū)內(nèi)外土地取得成本內(nèi)涵可能不同（如征地成本或拆遷成本），具體評(píng)估時(shí)需要針對(duì)性分析。

在采用成本逼近法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，因未考慮土地增值收益、未考慮土地的權(quán)能、效用等因素，確實(shí)難以準(zhǔn)確反映劃撥土地權(quán)益價(jià)值，但在劃撥土地使用權(quán)評(píng)估方法尚不完善的現(xiàn)狀下，成本逼近法也將成為鐵路用地評(píng)估中主要使用方法之一。評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)仍按照 “可依據(jù)土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的精神，暫不考慮土地增值收益的計(jì)算。

2.4 收益還原法

理論上來講，收益還原法可用于鐵路用地的評(píng)估，但考慮到中鐵總公司“國鐵”性質(zhì)，鐵路運(yùn)營收益、成本及還原利率為非充分競爭的市場條件下形成，該公司除了作為理性經(jīng)濟(jì)人按照市場規(guī)則正常經(jīng)營外，還負(fù)擔(dān)了較多社會(huì)責(zé)任、國家安全等職責(zé)，其經(jīng)營收益含有較大數(shù)額政府補(bǔ)貼，若從公司整體收益來看難以采用客觀收益，同樣，成本及還原利率的確定均存在較大難度。同時(shí)作為單宗地評(píng)估，如何分割不同宗地收益貢獻(xiàn)、成本分?jǐn)偟纫草^難處理，采用收益還原法求取單宗地存在較大困難。對(duì)于部分合資鐵路公司，其地域范圍相對(duì)較小，收益來源類型較為單一（主要為貨運(yùn)收入，不承擔(dān)普遍虧損的客運(yùn)業(yè)務(wù)），且證券市場也有類似鐵路運(yùn)輸行業(yè)的上市公司，對(duì)此類鐵路企業(yè)用地可嘗試采用收益還原法評(píng)估。

2.5 剩余法

使用剩余法的基本要求之一，包括土地在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值能夠被確定。對(duì)于鐵路用地，無論是車站還是線路，在市場上很少有交易行為，且該種不動(dòng)產(chǎn)幾乎沒有類似替代品，不論是直接還是間接都難以確定此類不動(dòng)產(chǎn)的市場交易價(jià)格，故對(duì)于典型的鐵路用地，難以采用剩余法評(píng)估。

3 結(jié)語

本文通過對(duì)鐵路用地地價(jià)的選擇及評(píng)估方法的選擇中，獲得以下幾方面認(rèn)識(shí)：

對(duì)劃撥地現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，不涉及土地的有償處置，評(píng)估時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程的規(guī)定，所選擇的評(píng)估方法不少于兩種。

（1）存在劃撥地基準(zhǔn)地價(jià)、存在劃撥地交易案例：在基準(zhǔn)地價(jià)、市場比較及成本逼近法中選擇兩種適宜的評(píng)估方法測(cè)算。

（2）無劃撥地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥地交易案例極少：對(duì)于已公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益地區(qū)，在采用成本逼近法（不加增值收益）外，可選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或市場比較法等方法先求出設(shè)定為出讓使用權(quán)權(quán)利下的價(jià)格，再扣減公布的土地增值收益，求取劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。對(duì)于未公布土地增值收益的地區(qū)，可組織地方協(xié)會(huì)、土地管理部門就本地區(qū)不同用途土地的增值收益進(jìn)行論證，在出具書面論證意見后，可采取扣減方式求取劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。對(duì)于地方協(xié)會(huì)或土地管理部門未出具論證意見的，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要收集本地區(qū)近年來新增建設(shè)用地市場成交案例與土地一級(jí)開發(fā)成本，客觀分析本地區(qū)的增值收益情況，在報(bào)告中進(jìn)行充分說明后利用本機(jī)構(gòu)測(cè)算的土地增值收益進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)的計(jì)算（不得采用地方原規(guī)定的存量建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓地價(jià)款比例倒算）。

［1］鐵道部.鐵路用地資產(chǎn)處置規(guī)定[Z].鐵運(yùn)[2006]49號(hào).

［2］王凱峰,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究[D].華南理工大學(xué),2010.

［3］劉芳,許恒周.農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)設(shè)立的必要性[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2006.

［4］楊建波,等.修正法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)方法研究[J].干旱區(qū)自然與環(huán)境,2013.