推動綠色商品房銷售的激勵機制研究

劉亦如+++李佳夢+++楊燁青+++王雨曦

摘 要：綠色商品房憑借其良好的節(jié)能環(huán)保效果與我國當前可持續(xù)發(fā)展的要求相適應，同時對我國房地產市場的發(fā)展也有重要的影響。然而由于多種因素的阻礙，當前綠色商品房在我國還未得到廣泛推廣。外部性的存在使得綠色商品房市場存在市場失靈，需要政府制定相應的激勵機制來推動其發(fā)展。本文結合了消費者問卷調查結果以及國內外相關政策提出相應的激勵機制建議推動我國綠色商品房發(fā)展。

關鍵詞：綠色商品房；優(yōu)惠政策

一、綠色商品房發(fā)展現(xiàn)狀及調查結果分析

1.綠色商品房發(fā)展現(xiàn)狀

中國的商品房規(guī)模正以每年20億平方米速度增加。相關部門預計，到2020年中國商品房能耗將達到社會能源消費總量30%以上，成為最主要的能源消費領域。本項目組從中經網統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫中查找了2000年至2010年的年日常生活能源消費總量、年商品房能源消費總量以及年商品房施工面積，通過SPSS分析得出了日常生活能源消費總量與年商品房施工面積的線性關系以及年商品房能源消費總量與年商品房施工面積的線性關系，并據(jù)此對接下來10年的能源消費情況進行了預測，具體結果如下：

日常生活能源消費總量

從R2=0.977可以看出日常生活能源消費總量與年商品房施工面積呈高度線性相關性，即說明隨著施工面積的增加，日常生活能源消費總量也逐漸增加。

檢驗所有回歸系數(shù)是否同時與零無顯著差異，從總體上對回歸方程進行檢驗。P=0.000<α=0.05，拒絕零假設，認為所有回歸系數(shù)同時與零有顯著差異，即年商品房施工面積和日常生活能源消費總量之間存在顯著的線性關系。

常數(shù)項的T檢驗的相伴概率值P=0.000<0.05，拒絕零假設，即常數(shù)項與0沒有顯著性差異，即常數(shù)項應出現(xiàn)在方程中。

解釋變量“商品房施工面積”的T檢驗的相伴概率值P=0.000<0.05，即商品房施工面積的系數(shù)與0有顯著差異，商品房施工面積應當作為解釋變量出現(xiàn)在方程中。

因此日常生活與能源消費總量與年商品房施工面積的線性關系式為：

Yc=9959.056+0.39X（Yc為日常生活能源消費總量，X為商品房施工面積）

商品房能源消費總量

從R2=0.904可以看出商品房能源消費總量與商品房施工面積呈現(xiàn)出線性相關性，且相關程度高，即說明隨著商品房施工面積的增加，商品房能源消費總量也逐漸增加。

檢驗所有回歸系數(shù)是否同時與零無顯著差異，從總體上對回歸方程進行檢驗。P=0.000<α=0.05，拒絕零假設，認為所有回歸系數(shù)同時與零有顯著差異，即商品房施工面積和商品房能源消費總量之間存在顯著的線性關系，回歸方程顯著。

常數(shù)項的T檢驗的相伴概率值P=0.000<0.05，拒絕零假設，即常數(shù)項與0沒有顯著性差異，即常數(shù)項應出現(xiàn)在方程中。

解釋變量“商品房施工面積”的T檢驗的相伴概率值P=0.023<0.05，即商品房施工面積的系數(shù)與0有顯著差異，商品房施工面積應當作為解釋變量出現(xiàn)在方程中。因此得到的線性方程為：

Yc=852.991+0.07X（Yc為商品房能源消費總量，X為商品房施工面積）

商品房能源消費量與商品房施工面積存在顯著的線性關系，隨著商品房施工面積的增加，商品房能源消費總量增加迅速。

運用SPSS的數(shù)據(jù)預測功能，我們根據(jù)以上兩項分析得出的線性關系式對2013至2020年的能源消費情況做出了預測，如果國家不加大對于綠色商品房的推廣，綠色商品房的使用規(guī)模若繼續(xù)保持現(xiàn)有規(guī)模，日常生活能源消費量和商品房能源消費量將在2020年達到2010年的1.5倍。綠色商品房標準要求在全壽命周期內最大限度節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護環(huán)境和減少污染。初步估算如采取嚴格的商品房節(jié)能措施、大力發(fā)展低碳綠色商品房，“十二五”期間新建商品房將形成4500萬噸標準煤節(jié)能能力。推廣綠色商品房是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排的必要舉措。

近年來，浙江省綠色商品房及商品房節(jié)能工作成效顯著。全省已累計設計節(jié)能商品房4.1億平方米，建成節(jié)能商品房2.2億平方米，節(jié)能效果達到了年節(jié)約標準495萬噸。至“十一五”末，浙江已累計設計節(jié)能商品房2.5億平方米，建成節(jié)能商品房1.3億平方米，形成了年節(jié)約標準煤374萬噸、減排二氧化碳 935萬噸的能力。

2.調查樣本概述

此次調查對象僅為浙江省普通市民、朗詩地產等地產開發(fā)企業(yè)。為了更好的了解綠色商品房在浙江省的發(fā)展情況與前景，本次調查通過實地問卷調查、網上問卷調查和訪談相結合的模式，獲取直觀數(shù)據(jù)進行分析，力求實現(xiàn)調查數(shù)據(jù)的有效性。

3.調查結果分析

（1）消費者調查結果分析

本項目搜集了網上問卷以及紙質問卷的有效答卷共200份，被調查者中25歲以下的共32名，25～35歲的共50名，35～45歲的共52名，45～55歲的共37名，55歲及以上的共29名。具體分析結果如下：

①對于“您認為綠色商品房應該是怎樣的（多選）”的問題，72%的市民選擇了“節(jié)約耗能、減少廢氣、廢水、廢物排放的商品房”的住宅就是綠色住宅；76%認為“節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)暖的商品房”是綠色住宅； “室內外都綠化較好的商品房”的才是綠色住宅的分別占34%，“運用較多高科技的商品房”占81%，“商品房材料可回收利用”占29%。

從統(tǒng)計結果來看，大部分杭州市市民對于綠色商品房概念的理解還是比較正確的，能夠認識到綠色商品房的主要性能是節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)暖并能達到減排效果。然而有81%的市民認為綠色商品房一定是運用了較多高科技的商品房，在調查過程中我們得知，選擇此項的市民大多覺得是因為綠色商品房價格高的原因就是應用了較多高科技技術。從此問題的調查結果我們可以看出，杭州市民對綠色商品房有一定的了解但在認識中尚存在一定的偏差，這可能與杭州市對于綠色商品房的宣傳力度不夠有關。因此，我們建議杭州市乃至浙江省以及其他省市在今后綠色商品房的推廣過程中，應當通過多種途徑例如通過舉辦綠色商品房產品博覽會、報刊登文、網絡宣傳等加強市民對于綠色商品房的正確認識。endprint

②對于“您覺得推行綠色商品房，哪些方面做的還不夠好”的問題，93%的人認為“國家政策優(yōu)惠力度不夠”是綠色住宅目前沒有推廣的主要原因；88%認為“綠色商品房規(guī)模太小且價格太高”；46%認為“政府和房產開發(fā)商宣傳不夠”；59%的人認為“設計公司還不能設計出令人滿意的綠色商品房”；39%認為“多數(shù)房地產企業(yè)不夠重視綠色商品房的開發(fā)”。

從市民的反饋中我們可以看出，國家優(yōu)惠政策是市民最關心的方面，然而到目前為止市民還沒有受到政府的相關政策優(yōu)惠加之當前的高房價問題，讓消費者對于綠色商品房更是多處于遠觀狀態(tài)，這恰恰給了我們一個明確的反饋，想要推廣綠色商品房，政府的激勵機制必不可少。不可否認的是，房價依然是阻礙消費者購房的主要因素之一，本小組采訪了部分填寫問卷的市民，了解到高房價的難以負擔加之沒有國家的優(yōu)惠政策使得他們對于購買綠色商品房的意愿并不高。其次阻礙綠色商品房推廣的主要因素為消費者對于目前國內開發(fā)綠色商品房的相應技術持懷疑態(tài)度，認為以當前的技術可能無法設計出令人滿意的綠色商品房。于此同時，我們在調查中了解到，消費者存在對于部分地產開發(fā)商可能憑借開發(fā)綠色商品房的噱頭以并未投入實際節(jié)能技術的房屋商品房謀取暴利的憂慮，這就要求政府盡快完善對于綠色商品房開發(fā)的相應法律法規(guī)，規(guī)范綠色商品房產業(yè)的發(fā)展，讓市民得到購房的保障。

③關于“您認為哪種因素最能夠促使您購買綠色商品房？”的問題，有18%的市民選擇“舒適度超過其他地產”；21%的市民選擇“節(jié)能效果明顯，節(jié)約生活成本”；34%的市民選擇“購房時享受政府補貼或者銀行貸款的利率優(yōu)惠”；剩余27%的市民選擇“價格合理”。

從此問題中得到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣可以證實購房時能否享受政府的政策優(yōu)惠成為消費者是否愿意購買綠色商品房的主要因素，購買綠色商品房的前期投入的確高于購買一般商品房所要支付的成本，同時要通過綠色商品房的節(jié)能節(jié)省的生活開支來實現(xiàn)前期投入成本的收益也需要較長的一段時間，市民需要相關的激勵機制來提高其支付意愿。

（2）地產開發(fā)商調查結果分析

長期以來，開發(fā)商將達到商品房節(jié)能的標準視為一項任務，而非事關房屋銷售的重要指標，應付、敷衍成為了大多數(shù)開發(fā)商對待綠色商品房的態(tài)度，真正對綠色商品房加以了解甚至是研究的開發(fā)企業(yè)寥寥。很多開發(fā)商對綠色商品房的了解并不在公眾的水平之上，從而導致“綠色商品房=高投入”、“綠色商品房=高科技”的錯誤觀念大為盛行。

另一方面，嗅覺靈敏的開發(fā)商則抓住了一部分有綠色覺醒的置業(yè)者的心理，將綠色作為項目的噱頭和銷售的手段。而這樣的項目往往被指為“偽綠色”，商品房能耗驚人。很多節(jié)能物品雖然得到應用，卻對節(jié)能減排貢獻不大。綠色商品房不是靠節(jié)能技術堆砌起來的復雜商品房，也不是昂貴的商品房，惟有房地產企業(yè)、設計師、部品商，直至施工企業(yè)共同對綠色商品房予以重視并加以投入，才可能建造出真正的綠色商品房。

二、推動綠色商品房銷售的優(yōu)惠政策

為了推動綠色商品房的開展，政府應采取以強制措施與優(yōu)惠政策并行的激勵機制，一方面明確地產開發(fā)商責任和義務，保證綠色商品房的開發(fā)質量，另一方面調動地產開發(fā)商參與綠色商品房開發(fā)的積極性和消費者對于綠色商品房的可支付意愿。作為經濟較為發(fā)達的省份之一，浙江省綠色商品房的發(fā)展已經有了一定的成果，但依舊缺乏高效合理的政策激勵機制以及完整政策規(guī)范。同時，浙江省是資源小省，能耗大省，具有民營經濟發(fā)達的特點，對商品房的需求量很大，這就更加要求浙江省在發(fā)展經濟的同時，注重綠色環(huán)保。本小組在參考其他省份現(xiàn)有激勵政策的前提下，結合我省綠色商品房發(fā)展現(xiàn)狀，提出的具有普遍參考價值的激勵建議如下：

1.總述

（1）切實落實中央政府有關綠色商品房政策法規(guī)

各省在發(fā)展綠色商品房的過程中要堅持在中央政府宏觀指引下，積極執(zhí)行相關政策法規(guī)，鼓勵各要素積極參與綠色商品房的發(fā)展，及時跟進綠色商品房發(fā)展動向，將綠色商品房的發(fā)展落到實處。

（2）因地制宜，出臺具有各省特色的綠色商品房相關制度

例如浙江省地熱、植被等資源相對豐富，應推動綠色商品房的發(fā)展與本地實際情況相適應，充分利用自然資源和氣候條件，減少商品房產業(yè)中不可再生能源的使用，推廣綠色商品房材料的使用。相關部門應積極推動綠色生態(tài)住宅小區(qū)、生態(tài)商業(yè)區(qū)等試點的建設，完善綠色商品房體系在浙江的發(fā)展。

（3）具體設立結合各省發(fā)展特點的綠色商品房核定標準

政府相關部門應根據(jù)各省實際商品房面積及資源能耗情況，規(guī)定綠色商品房覆蓋比例，聘請專業(yè)團隊制定科學星級評價指標，并對綠色商品房項目進行評價和控制，保證綠色商品房的數(shù)量和質量。

（4）通過建立激勵機制和宣傳推廣來推動綠色商品房的發(fā)展

一方面，政府應采取有吸引力的經濟措施調動房產開發(fā)商投資綠色商品房和消費者購買綠色商品房的積極性，如稅收優(yōu)惠、補貼、利息政策等；另一方面，政府應充分利用各種契機向人們傳達低碳、環(huán)保、節(jié)能的生活理念，使綠色商品房的概念能深入人心，為綠色商品房的發(fā)展擴展良性市場。

2.具體措施

（1）基金扶持

總結與分析了國內外綠色商品房優(yōu)惠政策，結合上文對于問卷調查的分析結果，本項目組對綠色商品房星級評價標準、補貼措施等進行了深入探究，在此基礎上提出適合我國的綠色商品房發(fā)展的專項基金政策及針對不同星級標準項目的補貼額度。具體如下：

①中央政府：第一，中央財政設立“綠色商品房專項基金”，劃撥科研經費鼓勵綠色商品房技術的研究以及創(chuàng)新，聘請相關領域專家學者共同制定綠色商品房技術資料庫并指派專人負責搜集整理現(xiàn)有綠色商品房技術的成本與獲得的收益；利用科研經費組織專業(yè)技術人員開發(fā)綠色商品房產品并定期公費出國學習新技術，編制綠色商品房產品目錄以便于完善我國現(xiàn)有《綠色商品房評價標準》。endprint

第二，基金資助成立權威綠色商品房技術產品認證機構、綠色商品房星級評定機構以及綠色商品房項目實施監(jiān)督機構，公布并及時更新國家權威認證綠色商品房產品信息、嚴格把關綠色商品房星級評定程序并保證工程質量。

②地方政府政府：采取中央財政支持、地方政府自籌以及相關公益機構和企業(yè)捐贈等方式設立地方政府綠色商品房專項基金，對開發(fā)綠色商品房的地產開發(fā)商和購買綠色商品房的消費者進行補貼，地方政府依據(jù)國家《綠色商品房評價標準》以及地方自身特點確定不同星級綠色商品房項目補貼額度。（可參照其他省份已出臺的相關補貼政策）具體補貼措施為：

第一，綠色商品房地產開發(fā)商自行將其項目設計報告書向國家權威綠色商品房星級評定機構申請星級認證，由評定結果確定補貼額度。

第二，綠色商品房項目完工時由地方綠色商品房星級評定機構指派專人再次進行評定，如若實際完工質量并未達到申報時的設計星級指標，則由地產開發(fā)商返還未達標的補貼額，并按照同期活期銀行存款利率支付相應利息，該利息存入地方政府綠色商品房專項基金。

第三，地方政府依據(jù)綠色商品房項目星級評定認證書，對其中入住居民實行四年物業(yè)費補貼制，入住第一年政府補貼30%，第二年補貼20%，第三年補貼10%，第四年補貼5%，五年后該居住區(qū)居民將不再享有政府補貼額度。

在對于消費者的調查不難發(fā)現(xiàn)，93%的人認為“國家政策優(yōu)惠力度不夠”是綠色住宅目前沒有推廣的主要原因，而34%的市民選擇“購房時享受政府補貼或者銀行貸款的利率優(yōu)惠” 是促使消費者購買綠色商品房的主要因素，由此可見，根據(jù)綠色商品房星級評定結果對于居民實施的補貼措施是具有激勵效應的。

2.低息貸款以及稅收優(yōu)惠

（1）中央政府

針對綠色商品房開發(fā)融資難的問題，中央政府可以出臺依據(jù)《綠色商品房評價標準》星級評定辦法對相關等級綠色商品房開發(fā)商提供貸款貼息補助、開發(fā)商可據(jù)評定結果向各大銀行申請低息貸款的政策。同時，低息貸款政策也應該依據(jù)綠色商品房星級評價進行貸款利息分級，對于驗收未達標的商品房，其地產開發(fā)商將返還所有優(yōu)惠利息。

（2）地方政府

①地方財政出資組建綠色商品房擔保有限責任公司，向綠色商品房開發(fā)企業(yè)提供融資擔保業(yè)務，吸引商業(yè)銀行、及外資銀行等綠色商品房開發(fā)商提供低息貸款，幫助房地產企業(yè)解決綠色商品房開發(fā)融資難的問題。

②綠色商品房購買者可憑借綠色商品房星級評定認真書向各大銀行申請低息貸款，貸款利率由地方政府和銀行共同決定。

（3）稅收優(yōu)惠

由上文的綠色商品房外部性分析中可以看出，稅收是有效緩解綠色商品房外部性的手段之一，因此我們在查閱相關資料的基礎上，提出以下稅收征管措施建議：

①如果房地產開發(fā)企業(yè)在商品房設計達到了綠色商品房星級設計施工要求，地方政府主管部門可以減免一定額度的土地出讓金。

②綠色商品房開發(fā)企業(yè)在商品房施工過程中，使用綠色商品房技術目錄或綠色商品房產品目錄中對應的技術、產品或設備將享受免征或減征增值稅的優(yōu)惠。

③綠色商品房開發(fā)商在項目完工后申請權威綠色商品房星級認證機構的評定，政府主管部門按照該綠色商品房項目達到的“綠色商品房星級標準”，可以給予免征印花稅；減征教育費及附加、城市維護建設費；在計算土地增值稅時，將應用綠色商品房技術及使用綠色商品房產品比傳統(tǒng)商品房多支付的成本加計扣除等優(yōu)惠。

④對于生產綠色商品房產品的企業(yè)，地方政府可以進行適當?shù)亩愂辗颠€并提供相應技術創(chuàng)新支持。

三、結論

本文清晰闡述了綠色商品房概念，通過對相關歷史資料的研究分析，指出了綠色商品房的發(fā)展現(xiàn)狀；同時，通過SPSS建立線性模型，從能源消耗和商品房面積的角度預測了未來十年普通商品房的能源消耗量，從而指出了發(fā)展綠色商品房的重要性。

通過對調查數(shù)據(jù)的整理分析，總結出綠色商品房發(fā)展面臨的機遇和挑戰(zhàn)，指出了阻礙綠色商品房發(fā)展的主要因素是其開發(fā)成本以及房價相對于普通商品房較高而開發(fā)商以及消費者所享受的優(yōu)惠條件有限，從而使得消費者和房產開發(fā)商對綠色商品房的積極性不高。

本文提出了推動綠色商品房銷售的激勵機制，主要由基金、貸款利息、稅收優(yōu)惠三方面組成，為中央政府和地方政府提供了具有參考價值的激勵機制建議。

參考文獻：

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[9]中經網統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫：http：//db.cei.gov.cn/hongguan.htm.

作者簡介：劉亦如（1992- ），女，籍貫：安徽淮南，職稱，學歷本科，單位：浙江財經大學，從事的研究方向：財政學endprint

第二，基金資助成立權威綠色商品房技術產品認證機構、綠色商品房星級評定機構以及綠色商品房項目實施監(jiān)督機構，公布并及時更新國家權威認證綠色商品房產品信息、嚴格把關綠色商品房星級評定程序并保證工程質量。

②地方政府政府：采取中央財政支持、地方政府自籌以及相關公益機構和企業(yè)捐贈等方式設立地方政府綠色商品房專項基金，對開發(fā)綠色商品房的地產開發(fā)商和購買綠色商品房的消費者進行補貼，地方政府依據(jù)國家《綠色商品房評價標準》以及地方自身特點確定不同星級綠色商品房項目補貼額度。（可參照其他省份已出臺的相關補貼政策）具體補貼措施為：

第一，綠色商品房地產開發(fā)商自行將其項目設計報告書向國家權威綠色商品房星級評定機構申請星級認證，由評定結果確定補貼額度。

第二，綠色商品房項目完工時由地方綠色商品房星級評定機構指派專人再次進行評定，如若實際完工質量并未達到申報時的設計星級指標，則由地產開發(fā)商返還未達標的補貼額，并按照同期活期銀行存款利率支付相應利息，該利息存入地方政府綠色商品房專項基金。

第三，地方政府依據(jù)綠色商品房項目星級評定認證書，對其中入住居民實行四年物業(yè)費補貼制，入住第一年政府補貼30%，第二年補貼20%，第三年補貼10%，第四年補貼5%，五年后該居住區(qū)居民將不再享有政府補貼額度。

在對于消費者的調查不難發(fā)現(xiàn)，93%的人認為“國家政策優(yōu)惠力度不夠”是綠色住宅目前沒有推廣的主要原因，而34%的市民選擇“購房時享受政府補貼或者銀行貸款的利率優(yōu)惠” 是促使消費者購買綠色商品房的主要因素，由此可見，根據(jù)綠色商品房星級評定結果對于居民實施的補貼措施是具有激勵效應的。

2.低息貸款以及稅收優(yōu)惠

（1）中央政府

針對綠色商品房開發(fā)融資難的問題，中央政府可以出臺依據(jù)《綠色商品房評價標準》星級評定辦法對相關等級綠色商品房開發(fā)商提供貸款貼息補助、開發(fā)商可據(jù)評定結果向各大銀行申請低息貸款的政策。同時，低息貸款政策也應該依據(jù)綠色商品房星級評價進行貸款利息分級，對于驗收未達標的商品房，其地產開發(fā)商將返還所有優(yōu)惠利息。

（2）地方政府

①地方財政出資組建綠色商品房擔保有限責任公司，向綠色商品房開發(fā)企業(yè)提供融資擔保業(yè)務，吸引商業(yè)銀行、及外資銀行等綠色商品房開發(fā)商提供低息貸款，幫助房地產企業(yè)解決綠色商品房開發(fā)融資難的問題。

②綠色商品房購買者可憑借綠色商品房星級評定認真書向各大銀行申請低息貸款，貸款利率由地方政府和銀行共同決定。

（3）稅收優(yōu)惠

由上文的綠色商品房外部性分析中可以看出，稅收是有效緩解綠色商品房外部性的手段之一，因此我們在查閱相關資料的基礎上，提出以下稅收征管措施建議：

①如果房地產開發(fā)企業(yè)在商品房設計達到了綠色商品房星級設計施工要求，地方政府主管部門可以減免一定額度的土地出讓金。

②綠色商品房開發(fā)企業(yè)在商品房施工過程中，使用綠色商品房技術目錄或綠色商品房產品目錄中對應的技術、產品或設備將享受免征或減征增值稅的優(yōu)惠。

③綠色商品房開發(fā)商在項目完工后申請權威綠色商品房星級認證機構的評定，政府主管部門按照該綠色商品房項目達到的“綠色商品房星級標準”，可以給予免征印花稅；減征教育費及附加、城市維護建設費；在計算土地增值稅時，將應用綠色商品房技術及使用綠色商品房產品比傳統(tǒng)商品房多支付的成本加計扣除等優(yōu)惠。

④對于生產綠色商品房產品的企業(yè)，地方政府可以進行適當?shù)亩愂辗颠€并提供相應技術創(chuàng)新支持。

三、結論

本文清晰闡述了綠色商品房概念，通過對相關歷史資料的研究分析，指出了綠色商品房的發(fā)展現(xiàn)狀；同時，通過SPSS建立線性模型，從能源消耗和商品房面積的角度預測了未來十年普通商品房的能源消耗量，從而指出了發(fā)展綠色商品房的重要性。

通過對調查數(shù)據(jù)的整理分析，總結出綠色商品房發(fā)展面臨的機遇和挑戰(zhàn)，指出了阻礙綠色商品房發(fā)展的主要因素是其開發(fā)成本以及房價相對于普通商品房較高而開發(fā)商以及消費者所享受的優(yōu)惠條件有限，從而使得消費者和房產開發(fā)商對綠色商品房的積極性不高。

本文提出了推動綠色商品房銷售的激勵機制，主要由基金、貸款利息、稅收優(yōu)惠三方面組成，為中央政府和地方政府提供了具有參考價值的激勵機制建議。

參考文獻：

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[4]田慧，，張歡，孫大明，梁云，王有為. 中國大陸綠色商品房發(fā)展現(xiàn)狀及前景[J].商品房科學，2012，28（4）：1-7，68.

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[6]金占勇，孫金穎，劉長濱，張雅琳. 基于外部性分析的綠色商品房經濟激勵政策設計[J].商品房科學，2010，26（6）：57-62.

[7]張云華，王霞.生態(tài)節(jié)能商品房的經濟外部性分析[J].生態(tài)經濟，綠色商品房的經濟理性與對策2009，（9）：127-131.

[8]中國城市科學研究會.綠色商品房2012[M].中國商品房工業(yè)出版社.2012.

[9]中經網統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫：http：//db.cei.gov.cn/hongguan.htm.

作者簡介：劉亦如（1992- ），女，籍貫：安徽淮南，職稱，學歷本科，單位：浙江財經大學，從事的研究方向：財政學endprint

第二，基金資助成立權威綠色商品房技術產品認證機構、綠色商品房星級評定機構以及綠色商品房項目實施監(jiān)督機構，公布并及時更新國家權威認證綠色商品房產品信息、嚴格把關綠色商品房星級評定程序并保證工程質量。

②地方政府政府：采取中央財政支持、地方政府自籌以及相關公益機構和企業(yè)捐贈等方式設立地方政府綠色商品房專項基金，對開發(fā)綠色商品房的地產開發(fā)商和購買綠色商品房的消費者進行補貼，地方政府依據(jù)國家《綠色商品房評價標準》以及地方自身特點確定不同星級綠色商品房項目補貼額度。（可參照其他省份已出臺的相關補貼政策）具體補貼措施為：

第一，綠色商品房地產開發(fā)商自行將其項目設計報告書向國家權威綠色商品房星級評定機構申請星級認證，由評定結果確定補貼額度。

第二，綠色商品房項目完工時由地方綠色商品房星級評定機構指派專人再次進行評定，如若實際完工質量并未達到申報時的設計星級指標，則由地產開發(fā)商返還未達標的補貼額，并按照同期活期銀行存款利率支付相應利息，該利息存入地方政府綠色商品房專項基金。

第三，地方政府依據(jù)綠色商品房項目星級評定認證書，對其中入住居民實行四年物業(yè)費補貼制，入住第一年政府補貼30%，第二年補貼20%，第三年補貼10%，第四年補貼5%，五年后該居住區(qū)居民將不再享有政府補貼額度。

在對于消費者的調查不難發(fā)現(xiàn)，93%的人認為“國家政策優(yōu)惠力度不夠”是綠色住宅目前沒有推廣的主要原因，而34%的市民選擇“購房時享受政府補貼或者銀行貸款的利率優(yōu)惠” 是促使消費者購買綠色商品房的主要因素，由此可見，根據(jù)綠色商品房星級評定結果對于居民實施的補貼措施是具有激勵效應的。

2.低息貸款以及稅收優(yōu)惠

（1）中央政府

針對綠色商品房開發(fā)融資難的問題，中央政府可以出臺依據(jù)《綠色商品房評價標準》星級評定辦法對相關等級綠色商品房開發(fā)商提供貸款貼息補助、開發(fā)商可據(jù)評定結果向各大銀行申請低息貸款的政策。同時，低息貸款政策也應該依據(jù)綠色商品房星級評價進行貸款利息分級，對于驗收未達標的商品房，其地產開發(fā)商將返還所有優(yōu)惠利息。

（2）地方政府

①地方財政出資組建綠色商品房擔保有限責任公司，向綠色商品房開發(fā)企業(yè)提供融資擔保業(yè)務，吸引商業(yè)銀行、及外資銀行等綠色商品房開發(fā)商提供低息貸款，幫助房地產企業(yè)解決綠色商品房開發(fā)融資難的問題。

②綠色商品房購買者可憑借綠色商品房星級評定認真書向各大銀行申請低息貸款，貸款利率由地方政府和銀行共同決定。

（3）稅收優(yōu)惠

由上文的綠色商品房外部性分析中可以看出，稅收是有效緩解綠色商品房外部性的手段之一，因此我們在查閱相關資料的基礎上，提出以下稅收征管措施建議：

①如果房地產開發(fā)企業(yè)在商品房設計達到了綠色商品房星級設計施工要求，地方政府主管部門可以減免一定額度的土地出讓金。

②綠色商品房開發(fā)企業(yè)在商品房施工過程中，使用綠色商品房技術目錄或綠色商品房產品目錄中對應的技術、產品或設備將享受免征或減征增值稅的優(yōu)惠。

③綠色商品房開發(fā)商在項目完工后申請權威綠色商品房星級認證機構的評定，政府主管部門按照該綠色商品房項目達到的“綠色商品房星級標準”，可以給予免征印花稅；減征教育費及附加、城市維護建設費；在計算土地增值稅時，將應用綠色商品房技術及使用綠色商品房產品比傳統(tǒng)商品房多支付的成本加計扣除等優(yōu)惠。

④對于生產綠色商品房產品的企業(yè)，地方政府可以進行適當?shù)亩愂辗颠€并提供相應技術創(chuàng)新支持。

三、結論

本文清晰闡述了綠色商品房概念，通過對相關歷史資料的研究分析，指出了綠色商品房的發(fā)展現(xiàn)狀；同時，通過SPSS建立線性模型，從能源消耗和商品房面積的角度預測了未來十年普通商品房的能源消耗量，從而指出了發(fā)展綠色商品房的重要性。

通過對調查數(shù)據(jù)的整理分析，總結出綠色商品房發(fā)展面臨的機遇和挑戰(zhàn)，指出了阻礙綠色商品房發(fā)展的主要因素是其開發(fā)成本以及房價相對于普通商品房較高而開發(fā)商以及消費者所享受的優(yōu)惠條件有限，從而使得消費者和房產開發(fā)商對綠色商品房的積極性不高。

本文提出了推動綠色商品房銷售的激勵機制，主要由基金、貸款利息、稅收優(yōu)惠三方面組成，為中央政府和地方政府提供了具有參考價值的激勵機制建議。

參考文獻：

[1]《GBT50378-2006綠色商品房評價標準》.

[2]鄧世維. 綠色商品房的經濟理性與對策[J].中外商品房，2008，（8）：119-122.

[3]http：//news.dichan.sina.com.cn中國房地產報2011/4/4 8：23：37，

[4]田慧，，張歡，孫大明，梁云，王有為. 中國大陸綠色商品房發(fā)展現(xiàn)狀及前景[J].商品房科學，2012，28（4）：1-7，68.

[5]楊曉冬，陳云風，張園. 克服綠色商品房外部性的建議[J]，2008，（5）：145-146.

[6]金占勇，孫金穎，劉長濱，張雅琳. 基于外部性分析的綠色商品房經濟激勵政策設計[J].商品房科學，2010，26（6）：57-62.

[7]張云華，王霞.生態(tài)節(jié)能商品房的經濟外部性分析[J].生態(tài)經濟，綠色商品房的經濟理性與對策2009，（9）：127-131.

[8]中國城市科學研究會.綠色商品房2012[M].中國商品房工業(yè)出版社.2012.

[9]中經網統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫：http：//db.cei.gov.cn/hongguan.htm.

作者簡介：劉亦如（1992- ），女，籍貫：安徽淮南，職稱，學歷本科，單位：浙江財經大學，從事的研究方向：財政學endprint