王松

(山東萊蕪鋼鐵集團(tuán)金鼎實(shí)業(yè)有限公司房產(chǎn)科,山東萊蕪 271104)

淺談萊鋼物業(yè)管理如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

王松

(山東萊蕪鋼鐵集團(tuán)金鼎實(shí)業(yè)有限公司房產(chǎn)科,山東萊蕪 271104)

萊鋼物業(yè)管理由后勤服務(wù)單位經(jīng)輔業(yè)改制而走向市場(chǎng)化管理。本文圍繞萊鋼物業(yè)管理走向市場(chǎng)后存在的問(wèn)題展開(kāi)探討解決對(duì)策。

萊鋼 物業(yè)管理 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

萊鋼的物業(yè)管理以萊蕪鋼鐵集團(tuán)為依托,為萊鋼職工打造優(yōu)美舒適的住宅小區(qū)之余,也活躍在萊鋼的工業(yè)園、寫(xiě)字樓等的物業(yè)服務(wù)中,與萊鋼集團(tuán)有著割不斷的“血緣”關(guān)系。伴隨著企業(yè)主輔分離,輔業(yè)改制的實(shí)施,萊鋼物業(yè)管理由后勤服務(wù)已逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)業(yè)化管理,成立了物業(yè)服務(wù)企業(yè),積極拓展業(yè)務(wù)范圍。但是,面對(duì)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng),如何做好自身定位,立足自身優(yōu)勢(shì),不斷謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,已成為萊鋼物業(yè)管理需要積極應(yīng)對(duì)的問(wèn)題。

1 潛在問(wèn)題

回顧物業(yè)管理在萊鋼走過(guò)的歷程,可以發(fā)現(xiàn)萊鋼的物業(yè)管理有著深厚的歷史沉淀。從單純的后勤房屋維修服務(wù),到對(duì)整個(gè)小區(qū)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境、安全等全方位的物業(yè)服務(wù);從無(wú)償住房到廣大職工接受物業(yè)管理付費(fèi)概念;從辦公樓宇、工業(yè)廠房自行管理,到引進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理;從引用萊鋼物業(yè)管理人員到萊鋼醫(yī)院外聘物業(yè)管理公司;從在家門(mén)口物業(yè)服務(wù)到萊蕪市某項(xiàng)目的物業(yè)管理中標(biāo),應(yīng)該說(shuō)萊鋼物業(yè)管理的發(fā)展變革及成就是巨大的。但是作為市場(chǎng)化運(yùn)作的弄潮兒,就目前萊鋼的物業(yè)管理來(lái)說(shuō),還面臨著很多問(wèn)題。

(1)萊鋼某些老住宅小區(qū)存在硬件設(shè)施先天不足,收費(fèi)起點(diǎn)較低。在受長(zhǎng)期免費(fèi)服務(wù)的影響下,物管費(fèi)價(jià)格難以調(diào)整,物業(yè)企業(yè)無(wú)利可圖,甚至虧本服務(wù)。

(2)辦公樓宇的物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高,要求服務(wù)人員年輕化。工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)面廣,要求物管人員專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。而物業(yè)管理從業(yè)人員流動(dòng)性較大,專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)成本越來(lái)越高。

(3)物業(yè)管理新項(xiàng)目的拓展,承接查驗(yàn)、費(fèi)用測(cè)算等方面工作需不斷完善。

(4)外來(lái)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。萊鋼的物業(yè)管理是一塊大蛋糕,如何守住家門(mén)口的市場(chǎng),也面臨挑戰(zhàn)。

2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展、完善和成熟,必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō),質(zhì)量理念和品牌理念的競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)形成。高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式,從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位,都要作出相應(yīng)的變革,才能適應(yīng)發(fā)展的需要。因此,物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變觀念,樹(shù)立服務(wù)第一,質(zhì)量第一的意識(shí)和堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),合理收費(fèi)的基本原則,方能占領(lǐng)市場(chǎng),提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.1 深化改革,觀念更新

萊鋼的物業(yè)管理從國(guó)有企業(yè)的后勤單位轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆嫦蚴袌?chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),是一次脫胎換骨的改造,需要做大量的工作,而其中最為基礎(chǔ)的、也是難度最大的是干部、員工思想觀念的轉(zhuǎn)變。改制的過(guò)程,也是廣大干部、員工不斷轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念,逐步確立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念、發(fā)展觀念、人才觀念和創(chuàng)新觀念的過(guò)程。如何把握有利形勢(shì),如何變不利為有利局面,是值得每一位管理者深思的。如果沒(méi)有干部、員工思想觀念的徹底轉(zhuǎn)變,就無(wú)法取得他們對(duì)政策的理解和支持,改革也就無(wú)法取得成功。

另一方面,萊鋼為了增強(qiáng)員工的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí),對(duì)物業(yè)管理行業(yè)愈來(lái)愈重視,也逐步采取一些措施提高萊鋼的物業(yè)管理水平。為解決萊鋼職工經(jīng)濟(jì)承受能力,變過(guò)去的暗貼為明補(bǔ);為解決職工思想承受能力,小步低價(jià)格分等級(jí)收費(fèi);為改善小區(qū)環(huán)境,分期分批有計(jì)劃的為小區(qū)投資增設(shè)健身器材、停車(chē)泊位,小區(qū)路面維修等;為加強(qiáng)寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理水平,制定了統(tǒng)一工作服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 以人為本,注重育才

物業(yè)管理投入的不是資本,而是人才及經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理的實(shí)力不是資本的實(shí)力,而是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)高,能力強(qiáng),作風(fēng)好,品行正的人才隊(duì)伍,是企業(yè)生存與發(fā)展的根本條件,也是參與競(jìng)爭(zhēng),志在必取的信心所在。為此,不光要注重引才,注重用才,更應(yīng)注重育才。一、加強(qiáng)從業(yè)人員的理論提升。通過(guò)員工地刻苦學(xué)習(xí),萊鋼目前已擁有物業(yè)管理師30余名。二、專(zhuān)業(yè)對(duì)口的培訓(xùn),不斷提高各種類(lèi)型物業(yè)的管理水平。三、通過(guò)企業(yè)文化的深入學(xué)習(xí)來(lái)提高員工素質(zhì),培養(yǎng)良好的職業(yè)道德。

2.3 增強(qiáng)實(shí)力,應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)

粗放式的物業(yè)管理服務(wù)已不能滿(mǎn)足作為物業(yè)管理消費(fèi)者的業(yè)主日益“挑剔”的眼光與要求,物業(yè)管理工作已越來(lái)越受到人們的普遍關(guān)注。在日常管理中,必須實(shí)施規(guī)范化管理,把物業(yè)管理法律法規(guī)以及質(zhì)量管理體系等規(guī)范性文件融入到各級(jí)管理,切實(shí)體現(xiàn)在日常服務(wù)行為中,從而在競(jìng)爭(zhēng)中保持長(zhǎng)盛不衰的生命力。

(1)勤練內(nèi)功,塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥,要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條,疏而不漏,也非易事。所以在日常工作中要?jiǎng)?lì)精圖治,不斷總結(jié),不斷完善,創(chuàng)立出有自己特長(zhǎng)的管理模式和管理方法,塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。若產(chǎn)生出“未見(jiàn)其人,先聞其聲”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌效應(yīng),那么就能吸引人們更多的選擇目光。目前,萊鋼的物業(yè)管理已創(chuàng)造了良好的聲譽(yù),許多業(yè)主因萊鋼的物業(yè)管理好,寧可多花錢(qián)也買(mǎi)萊鋼小區(qū)的住房。為此,下一步建立萊鋼的物業(yè)管理品牌也指日可待。

(2)精打細(xì)算,勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢(qián),會(huì)不會(huì)理財(cái)成了業(yè)主評(píng)判管理中心好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。要贏得業(yè)主們滿(mǎn)意,就應(yīng)用最少的錢(qián)辦最好的事情。多花錢(qián)的管理,水平雖高,業(yè)主也難接受,尤其在舊區(qū)的許多退休或單職工家庭,經(jīng)濟(jì)承受能力更是有限。水能載舟,亦能覆舟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)到底還是由業(yè)主們支撐起來(lái)的,物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展,歸根到底離不開(kāi)業(yè)主的支持。管理規(guī)范,服務(wù)優(yōu)質(zhì),善于理財(cái)勤儉管“家”的物管中心在公平競(jìng)爭(zhēng)中才能最具有優(yōu)勢(shì)。

(3)多種服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè)。開(kāi)展多種形式的有償服務(wù),滿(mǎn)足并服務(wù)于居民,形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的供血機(jī)制。在不侵犯業(yè)主利益的前提下,創(chuàng)新管理,開(kāi)拓經(jīng)營(yíng),不但能添補(bǔ)物業(yè)經(jīng)費(fèi)不足,還能提高收益。在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上,還可參與競(jìng)爭(zhēng),對(duì)外擴(kuò)張,力爭(zhēng)更多的地盤(pán)。馬云的跨界思想也給物業(yè)管理帶來(lái)了沖擊,探索在智慧物業(yè)、社區(qū)商務(wù)、跨界合作、養(yǎng)老服務(wù)等領(lǐng)域的突破,也是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的途徑之一。

不斷提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,不斷創(chuàng)新、不斷超越自我,才有可能保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,提高社會(huì)認(rèn)知度和業(yè)主滿(mǎn)意度。面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn),萊鋼的物業(yè)管理要生存、要發(fā)展,就只有迎頭而上,走進(jìn)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng),從而在競(jìng)爭(zhēng)中磨練自己、強(qiáng)大自己。