袁奧博李俊成
(1.西南財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院,四川 成都 611130;2.海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,海南 ???570228)
房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系的研究
袁奧博1李俊成2
(1.西南財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院,四川 成都 611130;2.海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,海南 ???570228)
近些年,房價問題引起社會普遍關(guān)注。本文通過建立面板數(shù)據(jù)模型,研究了不同地區(qū)的房地產(chǎn)稅收對房價的影響。研究表明房地產(chǎn)稅收對房價有影響,但各個稅種在不同地區(qū)的影響效果和貢獻(xiàn)度不同。因此,差別化房地產(chǎn)稅收制度結(jié)構(gòu)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵。
房價;房地產(chǎn);稅收;面板數(shù)據(jù)
房價上漲問題始終是近10年來受到廣泛關(guān)注的問題。尤其是近年來,房屋價格遠(yuǎn)超居民收入水平,社會各界要求將房價控制在合理范圍之內(nèi)的呼聲越來越強(qiáng)。房價的快速攀升已經(jīng)引起了政府、學(xué)界以及普通百姓的高度重視,房價調(diào)控何時能真正發(fā)揮效力已成為擺在理論界和實務(wù)界面前的重要課題。
近幾年來,政府采取了一系列調(diào)控措施來遏制房價過快上漲,促進(jìn)房價合理回歸,其中一項重要的手段就是征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)相關(guān)稅種的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)稅收制度是國家政府干預(yù)房地產(chǎn)市場、調(diào)控房價的重要舉措。國外許多國家的稅收經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)稅收對于調(diào)控房地產(chǎn)市場有重要影響。然而,稅費(fèi)作為房地產(chǎn)商的成本必然會被打入房價中,從而推高房價,同時政府又以稅收作為調(diào)節(jié)和抑制房價的手段,這看似前后矛盾的邏輯背后究竟蘊(yùn)藏著怎樣的機(jī)理?此外,我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,房地產(chǎn)發(fā)展的市場化程度參差不齊,市場的特征也各不相同。因此,不同地區(qū)稅收結(jié)構(gòu)對房價的影響效果也存在顯著差異。那么,房地產(chǎn)稅在調(diào)控房價方面是如何發(fā)揮作用的?不同地區(qū)間又存在著怎樣的差別?本文通過研究房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)與房價的關(guān)系解答上述問題,并提出相關(guān)對策建議,以期為房地產(chǎn)稅收改革提供參考。
關(guān)于稅收與房價的研究,國內(nèi)外有著豐富的研究,有著諸多的文獻(xiàn)成果可供參考。
帕拉齊(Malpezzi,1996)研究了美國大都市區(qū)房屋價格與外部性的問題,研究表明房價受到房貸利率、水文環(huán)境、建筑成本,耕地價格、稅收和其他日常生活成本的影響,并認(rèn)為較高的耕地價格和稅收會導(dǎo)致更高的房價。唐斯等(Downes等,2002)對芝加哥地區(qū)學(xué)校附近房價的影響因素進(jìn)行了研究,發(fā)現(xiàn)財產(chǎn)稅與房價正相關(guān),財產(chǎn)稅會有助于房價的上漲。吳(Wu,2012)認(rèn)為未來一到兩年內(nèi)在上海和重慶再引進(jìn)一個地方財產(chǎn)稅,即正在討論中的房產(chǎn)稅,并認(rèn)為這種變化對提高自用房投機(jī)的成本來說可能是非常重要的。杜雪君、黃忠華和吳次芳(2009)分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅對房價影響存在顯著的區(qū)域差異,且各房地產(chǎn)稅種對房價影響不盡相同,但我國房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)控能力不強(qiáng)。董志勇、官皓和明艷(2010)研究了單位房產(chǎn)稅收對房價的影響,認(rèn)為房產(chǎn)稅1999—2003年間在東、中、西部影響都不顯著,2004—2009年對東部的影響是正向的,對中部和西部的影響不顯著。王霞(2012)研究了我國1988—2011年房地產(chǎn)稅和房價相關(guān)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)有效運(yùn)用土地增值稅能有效降低房價,同時認(rèn)為房產(chǎn)稅調(diào)控效果象征意義要大于實際意義等。朱迎春(2013)對1998—2011年相關(guān)時間序列數(shù)據(jù)的實證研究結(jié)果表明,我國房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅的稅收收入均與房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,耕地占用稅和土地增值稅與房價呈正相關(guān)關(guān)系,但這些關(guān)系統(tǒng)計學(xué)意義上均不顯著,我國房地產(chǎn)稅收的房價調(diào)控效果有限。李永友(2013)研究發(fā)現(xiàn),現(xiàn)有稅制基礎(chǔ)上增開資本利得稅或房產(chǎn)稅,可使房價下降,但會惡化福利分配結(jié)果。而在增開房產(chǎn)稅同時以資本利得稅取代交易環(huán)節(jié)課稅,房價雖然會出現(xiàn)一定幅度上漲,但會使租金下降,從而增加低收入住戶福利水平。鄧菊秋和趙婷(2014)以香港政府2000—2011年房地產(chǎn)稅收相關(guān)數(shù)據(jù),采用時間序列模型方法,實證分析了香港地區(qū)4種房地產(chǎn)稅種各自對香港私人住宅價格的影響,由上述文獻(xiàn)看來,房地產(chǎn)稅收能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生影響,但不同稅種產(chǎn)生影響的效果和方向則是根據(jù)不同地區(qū)的具體情況而定的。
(一)數(shù)據(jù)選取與來源
本文根據(jù)數(shù)據(jù)的代表性和可獲得性,選取我國二十九?。ǜ郯呐_地區(qū)、天津和西藏地區(qū)因部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失而剔除)1999—2012年間的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅總稅收收入以及各省的房屋平均銷售價格作為研究樣本,所有數(shù)據(jù)來源于國泰安數(shù)據(jù)庫。
本文將全國區(qū)域劃分為東中西部3個區(qū)域,其中東部地區(qū)包括10個省級行政區(qū),分別是北京、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南;中部地區(qū)包括8個省級行政區(qū),分別是黑龍江、吉林、山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南;西部地區(qū)包括12個省級行政區(qū),分別是四川、重慶、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西、內(nèi)蒙古。
(二)模型設(shè)置
為檢驗各稅種在不同地區(qū)對房價的效應(yīng),應(yīng)選擇適當(dāng)計量模型進(jìn)行實證檢驗。為消除各序列可能存在的異方差現(xiàn)象,并估計房價對各稅收增長的彈性,對各數(shù)據(jù)序列取自然對數(shù),得到對數(shù)線性模型如式(1)。
(一)單位根檢驗
對各數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根一階差分平穩(wěn)檢驗,觀察變量之間是否具有長期協(xié)整關(guān)系。結(jié)果(略)顯示,各變量一階差分后平穩(wěn),他們都服從一階單整。在1%檢驗水平下,檢驗統(tǒng)計量均小于1%臨界值,得出變量一階平穩(wěn),則可以對他們進(jìn)行協(xié)整檢驗。
(二)協(xié)整檢驗
在通過了面板單位根檢驗的基礎(chǔ)上,為明確各序列之間是否存在長期均衡關(guān)系,進(jìn)行面板協(xié)整檢驗。本文使用的是基于回歸殘差檢驗的原假設(shè)為不存在協(xié)整關(guān)系的Pedroni檢驗和Kao檢驗,滯后階數(shù)由SIC準(zhǔn)則確定。Pedroni協(xié)整檢驗結(jié)果表明,在5%的置信水平下,面板檢驗和組間檢驗均表明該面板存在協(xié)整關(guān)系。再從Kao協(xié)整檢驗可看出,ADF統(tǒng)計量在1%的置信水平上顯著,拒絕面板不存在協(xié)整關(guān)系的原假設(shè),表明房價與各稅收序列之間存在長期均衡的關(guān)系,可以進(jìn)行參數(shù)估計。
(三)彈性參數(shù)估計
基于房價與各稅收之間存在面板協(xié)整關(guān)系,可以對房價與各稅收進(jìn)行回歸分析。因為東中西部各地區(qū)內(nèi)部各省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然存在一定的不平衡,經(jīng)濟(jì)變量在面板內(nèi)部權(quán)重不同,模型估計出來的殘差容易產(chǎn)生異方差現(xiàn)象,在估計過程中使用建立在可行廣義最小二乘估計法(FGLS)基礎(chǔ)上的似不相關(guān)法(SUR),并選用固定截距效應(yīng)來估計各地區(qū)稅收結(jié)構(gòu)對房價的整體影響(估計結(jié)果略)。
在東部地區(qū),營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅在1%的置信水平下對房價起正向影響,耕地占用稅在10%的置信水平下不顯著。而在中部地區(qū),營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和耕地占用稅在1%的置信水平下對房價起正向影響,城鎮(zhèn)土地使用稅在5%的置信水平下對房價起負(fù)向作用,土地增值稅在1%的置信水平下對房價起到負(fù)向作用,房產(chǎn)稅在10%的置信水平下不顯著。最后在西部地區(qū),營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在1%的置信水平下對房價起正向影響,耕地占用稅在5%的置信水平對房價起負(fù)向作用,土地增值稅在10%的置信水平下不顯著。
通過實證,各模型的判定系數(shù)均接近1,模型擬合優(yōu)度高;F值的概率值均接近于0,被解釋變量與解釋變量全體的線性關(guān)系顯著,豪斯曼檢驗概率值同樣趨近于0,拒絕混合模型和隨機(jī)截距效應(yīng)模型,固定截距效應(yīng)模型有效。
(四)房價與房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)分析
1.營業(yè)稅。營業(yè)稅在東中西部均能推動房價上漲,對房價上漲的推動作用從大到小排列依次為中部、西部和東部。營業(yè)稅雖然是向賣方征收,但這種稅收的負(fù)擔(dān)最終將被歸集入房價之中,作為一種買房者的成本,提高了買房者支付的價款,造成房價上漲,對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯的效應(yīng)。
2.企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅在東中西部同樣都能推動房價上漲,對房價上漲的推動作用從大到小排列依次為東部、西部和中部。企業(yè)所得稅推動房價上漲的原因如下:房地產(chǎn)商為獲得更多的稅后所得,會提高房價,將一部分所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。東部房價最高,房地產(chǎn)企業(yè)出售房產(chǎn)所得收入也最大,占的東部地區(qū)企業(yè)所得稅的比重較大,對房價上漲的推動作用最為明顯;西部雖然房價最低,但地區(qū)工業(yè)落后,房地產(chǎn)業(yè)仍然是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的重要部分,繳納的企業(yè)所得稅依舊是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所得稅的主要來源,所以西部地區(qū)企業(yè)所得稅對房價的推動作用僅次于東部;中部地區(qū)各行業(yè)發(fā)展較為均衡,房地產(chǎn)業(yè)繳納的企業(yè)所得稅所占比重要性弱于東部和西部,所以,中部地區(qū)企業(yè)所得稅的推動作用最弱。
3.城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅在東部和西部均對房價上漲有貢獻(xiàn),東部的貢獻(xiàn)作用大于西部,但在中部地區(qū)則對房價起到抑制作用。城鎮(zhèn)土地使用稅的主觀目的在于應(yīng)對我國人多地少、土地資源極為緊缺的現(xiàn)狀以及近年以來日益攀升的地價水平,調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本,引導(dǎo)土地使用者合理節(jié)約使用土地,抑制建設(shè)用地的過度擴(kuò)張,提高土地資源利用效率,是一種具有土地保有性質(zhì)的稅種,似乎沒有抑制房價的意圖和作用。但面對房屋的剛性需求,城鎮(zhèn)土地使用稅可能會讓個人承擔(dān)增加的成本,催高房價,對個人購房者產(chǎn)生影響。在這樣的情況下,城鎮(zhèn)土地使用征收得稅越高,越會增加購房者承擔(dān)的購房成本,房價因而上漲。由于各地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅的稅制不統(tǒng)一,東部地區(qū)城鎮(zhèn)土地資源比西部更為緊張,所以該稅種在東部地區(qū)推高房價的過程中比西部地區(qū)更為明顯。
4.土地增值稅。土地增值稅在東部地區(qū)對房價起推動作用,在中部地區(qū)則能抑制房價,而在西部地區(qū)土地增值稅對房價沒有顯著影響。土地增值稅能夠通過價格影響需求的機(jī)制,抑制開發(fā)商的囤地行為造成的土地閑置嚴(yán)重和住房供應(yīng)不足,促使房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到土地后短期內(nèi)進(jìn)行開發(fā),增加房屋供給,促進(jìn)房價回歸正常;同時也能降低炒房者的利潤,遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,減少非正常住房需求,有利于擠掉房地產(chǎn)泡沫,使住房價格受正常供求關(guān)系的調(diào)節(jié),由此抑制住房價的上漲,這一點(diǎn)體現(xiàn)在中部地區(qū)。此外,鑒于我國各地區(qū)土地增值稅稅收制度不完善,房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在欠繳問題,而且欠繳成本低,土地增值稅并不能起到抑制房價的作用,反而有可能被轉(zhuǎn)嫁給購房者,推高房價,正如東部地區(qū)發(fā)生的那樣。土地增值稅有超額累進(jìn)稅率的設(shè)置,房產(chǎn)的增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內(nèi),就不用交納土地增值稅,這樣開發(fā)商利潤越高,所需繳納的土地增值稅就越多。在這樣的稅制設(shè)置下,西部地區(qū)由于房價上漲速度較慢,幅度相對較小,房地產(chǎn)業(yè)大部分尚未達(dá)到要繳納土地增值稅的門檻,所以土地增值稅對西部地區(qū)的房價沒有顯著影響。
5.耕地占用稅。耕地占用稅在中部和西部地區(qū)均對房價有推動作用,且在中部地區(qū)的作用大于西部,而耕地占用稅在東部地區(qū)對房價沒有影響。作為國家對占用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)所征收的一種稅收,這部分稅收成本將被轉(zhuǎn)嫁到房價之中,由購房者承擔(dān)。耕地占用稅在不同地區(qū)根據(jù)耕地資源緊張程度不同而有所區(qū)別,東部地區(qū)耕地資源比中部地區(qū)緊張,所以東部耕地占用稅高于中部,而西部耕地占用稅最低。在估計模型中耕地占用稅對東部地區(qū)的房價沒有顯著影響,其原因一方面可能是東部地區(qū)房價基礎(chǔ)高,而耕地占用稅占房價的比重可以忽略,所以耕地占用稅對東部房價沒有影響。此外,東部地區(qū)耕地偏少,耕地占用也偏少,耕地占用稅對房價影響不顯著。中西部地區(qū)房價較東部而言較低,耕地占用稅在房價上漲中能起到顯著影響,同時中部地區(qū)耕地緊張程度強(qiáng)于西部,耕地占用稅也高于西部,中部地區(qū)的耕地占用稅對房價上漲的推動作用要強(qiáng)于西部。
基于實證分析過程得到了房價與房產(chǎn)稅收的彈性關(guān)系,下面通過構(gòu)造長期協(xié)整方程和短期動態(tài)誤差修正模型,來考察房價與房地產(chǎn)稅收的長短期均衡關(guān)系。在估計過程中使用固定效應(yīng)動態(tài)面板估計量,且長期誤差修正系數(shù)和短期系數(shù)均為常數(shù),不隨個體改變,使用的估計方法為最大似然估計法。式(2)、(3)、(4)分別為反映東中西部房地產(chǎn)稅與房價的長期均衡關(guān)系的協(xié)整方程,式(5)、(6)、(7)則分別為反映東中西部房地產(chǎn)稅與房價的短期動態(tài)調(diào)整關(guān)系的誤差修正模型。
根據(jù)各協(xié)整方程的參數(shù)估計結(jié)果,從符號方向上看與實證研究中的估計結(jié)果具有一致性,從數(shù)值大小上看,除少數(shù)存在顯著差異以外,參數(shù)數(shù)值相差不大,部分參數(shù)產(chǎn)生差異可能是由估計方差差異導(dǎo)致。由此可以認(rèn)為,在東中西部各地區(qū),各個稅種與房價之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。東中西部的誤差修正模型中的誤差修正項ECM的系數(shù)均為負(fù)值,符合誤差修正項的理論結(jié)果,東中西部誤差修正項意味著當(dāng)東中西部各地區(qū)稅收在短期內(nèi)偏離了與房價的長期均衡關(guān)系時,將分別以-0.351、-0.535和-0.326的力度調(diào)整回他們之間的長期均衡關(guān)系。值得注意的是東部和西部的調(diào)整力度相似,但中部地區(qū)的調(diào)整力度明顯大于東西部地區(qū),這意味著中部地區(qū)房產(chǎn)稅收與房價在短期內(nèi)偏離的程度要大于東部和西部地區(qū)。
在得到房價與各房地產(chǎn)稅收之間的彈性參數(shù)和長短期均衡調(diào)整關(guān)系后,通過構(gòu)造各變量之間VAR模型得到的正交化脈沖響應(yīng)函數(shù)反映當(dāng)出現(xiàn)外部擾動時,這種擾動對各房地產(chǎn)稅收與房價之間傳導(dǎo)過程。同時在面板脈沖響應(yīng)函數(shù)的基礎(chǔ)上,分析各房產(chǎn)稅收影響房價的結(jié)構(gòu)沖擊的貢獻(xiàn)度。
VAR模型估計過程中設(shè)定種子值為1、2、3,各進(jìn)行了500次蒙特卡洛抽樣,并采用GMM估計法進(jìn)行參數(shù)估計,通過東中西部地區(qū)房價對各稅收的脈沖響應(yīng)結(jié)果可以觀察到,當(dāng)出現(xiàn)外部擾動時,東部地區(qū)的房價對各稅收呈現(xiàn)小幅度的整體下降的趨勢,這可能反映出東部地區(qū)房價存在一定的高估,遇到?jīng)_擊房價則有下降的傾向;除西部地區(qū)所得稅以外,中西部地區(qū)房價對各稅收的脈沖響應(yīng)均呈現(xiàn)上漲趨勢,并逐漸走向收斂,可能的解釋是中西部地區(qū)房屋供給不足,房價敏感性較強(qiáng)遇到?jīng)_擊則上漲。
表1是根據(jù)面板VAR模型得到的東中西部地區(qū)各稅收影響房價的結(jié)構(gòu)沖擊的貢獻(xiàn)度。為避免表格過長,在貢獻(xiàn)度的展示中用滯后期2、5和10期分別表示短、中、長期進(jìn)行分析。從表1可以看出,無論何時各地,房價對自身變動的貢獻(xiàn)度最大,東中西部地區(qū)短期內(nèi)房價自身對房價變動做出了最主要的貢獻(xiàn);東部地區(qū)中期房價變動的主要貢獻(xiàn)者則還包括土地增值稅,長期則主要是房價自身和城鎮(zhèn)土地使用稅;中部地區(qū)中期和長期房價變動的主要貢獻(xiàn)者分布較廣,包括房價自身、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅;對西部地區(qū)中、長期房價變化的主要貢獻(xiàn)者共同為房價自身和土地增值稅。換個角度來說,營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和耕地占用稅對東部地區(qū)和西部地區(qū)的房價變動貢獻(xiàn)始終較小,企業(yè)所得稅和耕地占用稅對中部地區(qū)房價變動貢獻(xiàn)始終較小,整體而言房價自身變動和土地增值稅對各地區(qū)房價變動做出了主要貢獻(xiàn)。
稅收結(jié)構(gòu)能影響房價,而且這個影響是顯著不可忽略的,但因在不同地區(qū)不同的稅收結(jié)構(gòu)對房價的影響有所差異。營業(yè)稅和企業(yè)所得稅作為房產(chǎn)交易的成本在東中西部均能推動房價上漲,但其作用大小都基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)達(dá)程度而定。城鎮(zhèn)土地使用稅在東部和西部均對房價上漲有推動作用,其推動作用因土地資源緊張程度不同而有所差異。稅制不完善的土地增值稅在東部地區(qū)對房價起推動作用而在中部地區(qū)則能抑制房價,基于土地增值稅征收門檻的設(shè)定,西部地區(qū)土地增值稅對房價沒有顯著影響。耕地占用稅在中部和西部地區(qū)均對房價有推動作用,而耕地占用稅在東部地區(qū)對房價沒有影響,耕地緊張程度的不同使得耕地占用稅在不同地區(qū)起到的作用是有區(qū)別的。房價與各稅收之間存在不同參數(shù)的長期均衡關(guān)系,但需要注意在短期內(nèi)中部地區(qū)房產(chǎn)稅收與房價偏離的程度要大于東部和西部地區(qū)這一特征。東部地區(qū)房價可能存在一定高估,中西部地區(qū)房價對沖擊的敏感性較強(qiáng),不同地區(qū)稅收對房價的貢獻(xiàn)度存在一定差異,不過從整體而言,房價自身變動和土地增值稅對各地區(qū)房價變動做出了主要貢獻(xiàn)。因此,稅制的設(shè)計需要因地制宜,要深入總結(jié)所在城市的經(jīng)驗特點(diǎn),在此基礎(chǔ)上優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度結(jié)構(gòu),從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
表1:稅收對房價VAR方差分解
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Study on the Relationship between Tax Structure of Real Estate and Housing Price
Yuan Aobo2Li Juncheng1
(1.Schoolof Finance of Southwestern University of Financeand Econom ics,Sichuan Chengdu 611130;2.Schoolof Econom icsand Managementof Hainan University,Hainan Haikou 570228)
Housing prices problem has caused widespread concern in recent years. This paper uses the panel datamodel to study the impact of the real estate tax structure on housing prices in different regions. The study shows that thereal estate tax has an impact on the housing price,but the different taxes have different effects and contribution in differentregions. Therefore,differentiating the structure of real estate tax system pointedly is the key to the regulation ofthe real estate market.
housing price,realestate,tax,panel data
F830
A
1674-2265(2014)08-0023-05
(責(zé)任編輯 王 馨;校對 YJ,WX)
2014-7-15
袁奧博,男,西南財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院;李俊成,男,海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,2779583526@qq.com。