蔡海峰 馮凌浩 雷河森 王田磊

（1.滎陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，河南 滎陽 450100；2.河南方宇勘測規(guī)劃設(shè)計有限公司，河南 鄭州 450000）

1 房地產(chǎn)估價

1.1 房地產(chǎn)估價的概念

房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)作為估價對象，由專業(yè)的估價人員，根據(jù)估價原則，以特定的估價目的為出發(fā)點，運用科學(xué)的估價方法，采用正規(guī)的估價流程，分析影響估價對象的價格因素，最后對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行評估和判定[1]。

1.2 房地產(chǎn)估價原則

房地產(chǎn)的估價原則是指根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成和波動的客觀規(guī)律，總結(jié)、提煉出的進(jìn)行房地產(chǎn)估價工作所需遵守的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。 主要包括合法性原則、最高最佳使用原則、替代原則以及估價時點原則。 獨立、公正、客觀則是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。

1.3 房地產(chǎn)估價基本流程

因為房地產(chǎn)涉及的內(nèi)容復(fù)雜、估價作業(yè)量大，并且估價結(jié)果往往會直接影響到當(dāng)事人的切身利益。 所以我們可以把房地產(chǎn)估價流程大概分為：估價準(zhǔn)備階段、估價實施階段、估價完成階段這三個階段[2]。

2 房地產(chǎn)估價方法

2.1 比較法

（1）比較法概念及理論依據(jù)。 比較法是比較估價對象和與估價時點相近的已交易類似房地產(chǎn)， 修正類似房地產(chǎn)的已知價格，從而計算估價對象價格[3]。

（2）比較法的適用范圍及條件。 比較法適用于普通商品房、高級公寓、寫字樓、別墅、商場、一般工業(yè)廠房等一些具有交易性的房地產(chǎn)。對于一些特殊的、很少會進(jìn)行交易的房地產(chǎn)則不宜用比較法進(jìn)行估價。

2.2 成本法

（1）成本法原理。 即求取估價對象在估價時點的重建價格或者重置價格，從中扣除折舊的部分，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。

（2）成本法估價的操作步驟。 首先搜集房地產(chǎn)相關(guān)資料，例如開發(fā)構(gòu)造的成本、稅費、利潤等；其次計算重新構(gòu)建的價格；接著對建筑物進(jìn)行折舊計算；最后按照成本法求取出計算價格。

2.3 收益法

收益法的對象為一些具有收益性質(zhì)或者具有潛在收益性質(zhì)的房地產(chǎn)。對于一些具有公益性質(zhì)的建筑物，則不適合使用此方法。 例如學(xué)校、政府辦公樓以及寺廟等等。

收益法的步驟主要有：第一，計算出房地產(chǎn)的收益總和；第二，計算出房地產(chǎn)的總共的費用；第三，利用總收益減去總費用計算出純收益；第四，確定資本化率。

2.4 三大基本估價方法的比較

通過比較分析，我們對三種估價方法從多個方面進(jìn)行系統(tǒng)描述，用表1 表示。

表1 三種估價方法比較表

本文從理論思路、適用范圍、估價公式等方面對三種方法做出了比較，分別總結(jié)了每種方法的優(yōu)缺點，對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展具有一定的理論意義。

[1]鄧哲.基于GIS 和BP 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)估價系統(tǒng)的研究[J].江西理工大學(xué)，2011.

[2]薛洪江.北京房地產(chǎn)價格評估[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，1995.

[3]郭斌.房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2008.