□ 許麗麗

案 例

某企業(yè)以出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，該公司欲將其部分國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合的條件之一是“按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”。那么，國有土地使用權(quán)變更登記時，如何界定完成開發(fā)投資總額的百分之二十五？

分 析

筆者認為，如何界定“百分之二十五以上”這個比例，簡單地說就是用已投資額除以總投資額，看結(jié)果是否大于0.25。計算方法很容易。關(guān)鍵是要弄清楚應(yīng)投資額、已投資額和總投資額三個投資額的概念以及三者之間的關(guān)系，并要知道三個投資額都包含哪些費用；土地出讓金作為一大項投資支出，是否也包含在投資額中。在2008年1月國土資源部發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標〉的通知》中，對投資強度的計算公式（投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積）說明中，明確說明了總投資額包括廠房、設(shè)備和地價款。并且第十二條將宗地開發(fā)投資強度指標分為工業(yè)項目和非工業(yè)項目兩大類，進一步明確工業(yè)項目的固定資產(chǎn)總投資包括建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資和土地出讓價款等。

在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中，第四十四條規(guī)定商品房預售應(yīng)當符合“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上”。一般房地產(chǎn)開發(fā)成本包括五大類：土地費用、建安費用、政府稅費、配套費用以及其他費用成本。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，這里就包含土地出讓金以及轉(zhuǎn)讓契稅等費用。

所以，根據(jù)以上分析，總投資額包括：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資、建安費用、政府稅費、配套費用、土地出讓價款及其他費用成本。

而弄清總投資額之后，我們還要弄清應(yīng)投資額和已投資額的內(nèi)容。

2001年、2002年國土資源部辦公廳先后給湖北省國土資源廳、河南省國土資源廳復函，對“應(yīng)投資額”和“已投資額”作出立法解釋。按照這兩個復函，“應(yīng)投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費用，“已投資額”是指土地使用者已經(jīng)投入用于土地開發(fā)建設(shè)的資金總額。

所以，應(yīng)投資額包含：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資、建安費用、配套費用及其他費用成本。

已投資額包含：投入土地開發(fā)建設(shè)的全部費用，不包括開發(fā)建設(shè)前的投資費用、土地出讓金及相關(guān)稅費。

綜上所述，已投資額≤應(yīng)投資額≤總投資額。

明確了以上三個投資額的概念及關(guān)系，就不難界定“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上”這個標準了。

國土部門在受理此類土地轉(zhuǎn)讓登記時，作為首次轉(zhuǎn)讓在建工程土地使用權(quán)，核實“百分之二十五以上”標準是重點。國土部門首先要到宗地現(xiàn)場進行地籍調(diào)查，其次，讓土地初始登記的受讓方提供開發(fā)投資的費用票據(jù)，然后嚴格按照公式計算投入開發(fā)建設(shè)的資金是否達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，最后再辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。