楊紅旭

隨著中國房地產(chǎn)市場告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。未來十年左右，中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞。尤其是區(qū)域市場分化將趨于顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數(shù)二線城市房價高漲的同時，多數(shù)三四線城市只是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯等個別城市甚至還在下跌。而區(qū)域市場的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯綜復(fù)雜的關(guān)系。同時，鑒于房地產(chǎn)短周期的波動性，即便是城市基本面最好的一線城市，也存在著不同年份投資時機(jī)好壞的區(qū)別。

據(jù)此，筆者帶領(lǐng)研究團(tuán)隊，對全國35個重點(diǎn)城市，通過系統(tǒng)性研究，預(yù)測未來一年，也即2014年下半年到2015年上半年，不同城市的投資風(fēng)險度。

35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系

為了去蕪存精，增強(qiáng)指標(biāo)的精準(zhǔn)性，我們精選了影響未來一年市場的核心指標(biāo)，包括市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價偏離度等4個一級指標(biāo)，以及14個二級指標(biāo)。并根據(jù)各指標(biāo)對城市房地產(chǎn)市場的影響程度，予以權(quán)重賦值。其中，市場需求的相關(guān)指標(biāo)為反向指標(biāo)，其余為正向指標(biāo)。

35個重點(diǎn)城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個副省級城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟(jì)南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計劃單列市；16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？?、合肥。

2014-2015年度35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險識別一級指標(biāo)分析

1.市場需求。市場需求與多種因素相關(guān)，其中人口總量的變化，是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素；人均可支配收入水平變化，可以反映一個城市居民的房屋購買能力及變化；房屋拆遷導(dǎo)致的新房需求，也是城鎮(zhèn)住房需求的重要組成部分。因此，我們重點(diǎn)選取2012年常住人口增長率、“五普”“六普”十年間市區(qū)常住人口復(fù)合增長率、2012年人均可支配收入增長率和未來人均拆遷面積等四個具有代表性的指標(biāo)，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，綜合測算出未來幾年35城新建住宅需求增速的排序。得分越低的城市，市場需求相對較弱，市場風(fēng)險也越大，企業(yè)進(jìn)入要慎重。

從綜合排名來看：廣州、哈爾濱、沈陽、太原和深圳得分較低，新房需求較弱，風(fēng)險較大。此類城市又分兩種情況，一是以北上廣深為代表的東部城市，房地產(chǎn)市場已過爆發(fā)期，發(fā)展節(jié)奏漸趨平穩(wěn)，二手房交易擴(kuò)大，未來新房需求趨弱；二是以哈爾濱、沈陽、太原為代表的二線城市，城市常住人口增速較慢，同時由拆遷引致的需求較弱。烏魯木齊、大連、成都、合肥和蘭州得分較高，市場需求較強(qiáng)，風(fēng)險較小，此類城市中西部城市占比較高，其特點(diǎn)是尚處于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，未來住房需求增幅較大。

2.市場供應(yīng)。市場供應(yīng)指標(biāo)主要從35個城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化（現(xiàn)貨）、企業(yè)購置土地面積規(guī)模及變化（期貨）、住宅用地成交規(guī)模及變化（期貨）、房屋新開工面積規(guī)模（準(zhǔn)期貨）及變化等因素，對各城未來住宅供應(yīng)情況進(jìn)行對比研究。其中得分越高的城市，說明市場供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險越大。

2013下半年以來，35城住宅庫存仍呈現(xiàn)逐步上行態(tài)勢；另外，2013年房企購地規(guī)模較大，按照從拿地到開工、再到形成新房供應(yīng)的一般周期判斷，2014年下半年和2015年上半年，新房供應(yīng)將明顯增長，而總體住宅庫存仍將持續(xù)上升。與此同時，經(jīng)歷了2012年市場復(fù)蘇、2013年回暖，進(jìn)入2014年以來，多數(shù)城市需求萎縮。因此，部分城市供求關(guān)系將得到緩解，而多數(shù)城市將形成供大于求的格局，這將有助于房價降溫。

從綜合排名來看：蘭州、昆明、杭州排名前三甲，說明供應(yīng)壓力最大，其中杭州現(xiàn)貨庫存和期貨庫存均明顯增長，市場降溫壓力較大。烏魯木齊、長沙、北京供應(yīng)壓力也較大，其中北京主要是因?yàn)?013年房市火爆，引發(fā)了土地成交量猛增。廈門、西寧、石家莊等城市排名后三位，其中廈門2013年成交火爆，庫存壓力小，土地供應(yīng)少；而西寧和石家莊，過去兩年市場回暖力度偏弱，土地成交和房屋新開工面積增長較慢，2014年這些城市新房供應(yīng)壓力相對較小。

3.市場供求。市場供求情況主要從35個城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房和商品住宅期貨存銷比等指標(biāo)入手，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，預(yù)判和比較未來一年35城供需關(guān)系。得分越高，市場供求關(guān)系越失衡，供應(yīng)規(guī)模越大，去庫存化壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險越高。

從綜合排名來看：蘭州、昆明、寧波排名前三位，此類城市說明其供應(yīng)水平較高，相比之下市場成交規(guī)模不足，供大于求的情況比較突出。廈門、廣州、上海排名后三位，此類城市代表其市場去化能力相對較強(qiáng)，供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求。

4.房價偏離。資產(chǎn)價格存在一個運(yùn)行規(guī)律：上漲之后，就會回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。雖然商品房只是具有一定資產(chǎn)屬性，并非像股票那樣純屬資產(chǎn)品，而且房價變化的黏性較大，但我們的研究發(fā)現(xiàn)，從短周期波動來看，過去十年中國有些城市的房價也存在“上漲時漲幅較大，下跌時跌幅較大”的現(xiàn)象。因此，我們導(dǎo)入了房價偏離度與房價收入比偏離度，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均，得出35城2013年房價偏離情況。得分越高，房價偏離越大，市場風(fēng)險越大。

從綜合排名來看：四個一線城市“無懸念”分列一至四位，主要因?yàn)槠?012-2013年市場回暖期間，房價領(lǐng)漲全國。2013年，35個大中城市房價偏離整體呈現(xiàn)東中西部遞減態(tài)勢，一線及部分東部沿海城市偏離度較大。貴陽、昆明、西安排名后三位，此類城市近些年樓市溫度不高，房價漲幅不大，房價偏離度最小，體現(xiàn)在其房價收入比沒有偏離甚至低于合理值，其房價增幅偏離值低于2%，基本可以判定沒有房地產(chǎn)泡沫。整體而言，在未來一年房地產(chǎn)短周期的下行過程中，房價偏離越大的城市調(diào)整幅度可能更明顯一些，而偏離相對較小的城市，房價跌幅的空間相對較小。不過，房價短期變化主要由供求關(guān)系決定，比如嚴(yán)重供大于求的杭州和寧波，2014年的房價調(diào)整幅度會明顯大于北上廣深。在針對單個城市的房價判斷上，還需綜合多種因素進(jìn)行考慮。

2014-2015年度35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險評價結(jié)果

綜合市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價偏離等4個一級指標(biāo)，通過數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化及德爾菲法賦予權(quán)重，最后得出2014-2015年度35個城市房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險綜合指標(biāo)得分，其中得分越高的城市，說明未來一年市場形態(tài)較差，預(yù)計降溫幅度較大，企業(yè)進(jìn)入的風(fēng)險越大。反之，則風(fēng)險相對較小。2014-2015年度，房企不宜在高風(fēng)險城市購地，但可以關(guān)注一下風(fēng)險較小的城市。

綜合得分排名前五位的城市：寧波、蘭州、昆明、沈陽和太原。此類城市的共同點(diǎn)在于供求關(guān)系失衡，市場供大于求，同時未來市場整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個城市之最，達(dá)5.2，說明市場未來1-2年去庫存化壓力最大，房價上漲的空間小。蘭州、昆明2013年商品住宅供求比位居35個城市一二位，分別為1.9和1.7。此類城市庫存壓力巨大，去庫存周期很長，企業(yè)拿地風(fēng)險較大。

綜合得分排名后五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點(diǎn)在于市場需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。其中，大連、武漢和成都房價偏離度較低，一方面房價收入比偏離度均低于6%，另一方面房價增幅偏離度均低于2%，市場發(fā)展較為健康合理。此外，相比于一線城市，這類城市房地產(chǎn)市場仍處于快速穩(wěn)定發(fā)展階段，未來市場發(fā)展空間較大。未來一年，企業(yè)進(jìn)入此類城市的風(fēng)險相對較小。