王杉WANG Shan；高屹GAO Yi

（海軍工程大學(xué)勤務(wù)學(xué)院，天津 300450）

（College of Service,Naval University of Engineering，Tianjin 300450，China）

0 引言

空余房地產(chǎn)是部隊(duì)可持續(xù)發(fā)展的重要資源，為確保一旦需要就能迅速騰得出、住得進(jìn)、用得好，必須加強(qiáng)對(duì)空余房地產(chǎn)進(jìn)行儲(chǔ)備與管護(hù)。隨著空余房地產(chǎn)數(shù)量增多，管護(hù)所需人力與經(jīng)費(fèi)需求不斷增加，加大投入勢(shì)必將對(duì)管理單位造成較大壓力。開(kāi)展空余房地產(chǎn)對(duì)外租賃活動(dòng)，能夠保持產(chǎn)權(quán)、以房養(yǎng)房，有效緩解需求與投入的矛盾。

1 空余房地產(chǎn)租賃管理歷史背景

空余房地產(chǎn)租賃活動(dòng)起源于部隊(duì)早期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在國(guó)家集中力量進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)的時(shí)期，開(kāi)展規(guī)模適度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，既為國(guó)家創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，又可彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)顧全國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局，緩解供需矛盾，起到了積極作用。

隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，一些問(wèn)題暴露出來(lái)，例如各級(jí)都辦企業(yè)搞創(chuàng)收、建賓館搞出租，牽扯精力過(guò)多，不利于聚精會(huì)神抓中心工作；有些單位在生產(chǎn)創(chuàng)收中各自為政，隨意開(kāi)支，容易滋長(zhǎng)本位主義、分散主義，產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，使主業(yè)與副業(yè)關(guān)系模糊。

新時(shí)期新階段，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)，從盤(pán)活利用考慮，各級(jí)管理部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)有關(guān)政策法規(guī)，在確保權(quán)屬不變的前提下，積極開(kāi)展空余房地產(chǎn)對(duì)外有償服務(wù)，使其“空而不閑”，有效發(fā)揮了空余房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，彌補(bǔ)了正常經(jīng)費(fèi)的不足，并為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。

2 空余房地產(chǎn)租賃租賃管理存在問(wèn)題

由于歷史遺留、人員素質(zhì)、環(huán)境狀況的差異，空余房地產(chǎn)租賃管理仍存在一些問(wèn)題，影響空余房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

2.1 政策法規(guī)貫徹落實(shí)不到位 有的單位貫徹執(zhí)行政策法規(guī)力度不夠，出現(xiàn)無(wú)證租賃、違規(guī)租賃問(wèn)題；有的受“不經(jīng)商”規(guī)定的制約，偏重守?cái)傋?，使空余房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益得不到有效發(fā)揮；針對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)空余房地產(chǎn)，不能開(kāi)拓相應(yīng)途徑，解決租賃項(xiàng)目零散、出租困難、效益低下等難題。

2.2 租賃管理秩序不規(guī)范 有的單位只顧眼前經(jīng)濟(jì)利益，盲目出租；為了不上繳或少上繳費(fèi)用，少批多租、短批長(zhǎng)租甚至越權(quán)審批租賃項(xiàng)目，擅自擴(kuò)大租賃范圍和規(guī)模；出租房屋質(zhì)量、消防不達(dá)標(biāo)，租賃用途不當(dāng)，安全保密措施不完善等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

2.3 租賃合同管理不夠規(guī)范 有的單位對(duì)承租人的政治背景、資質(zhì)信譽(yù)和履約能力審查不嚴(yán)，空余房地產(chǎn)被不法商販利用，釀成社會(huì)性問(wèn)題；合同意識(shí)淡薄，不使用房地產(chǎn)租賃合同范本，合同內(nèi)容不完善，條款不清除，權(quán)責(zé)不明確，容易損害雙方利益，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

2.4 租賃檔案資料建設(shè)較薄弱，動(dòng)態(tài)信息掌握不夠及時(shí) 部分租賃房地產(chǎn)檔案、租賃合同等資料尚未及時(shí)整理歸檔，缺乏一套反映動(dòng)態(tài)信息的空余房地產(chǎn)租賃管理軟件系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目數(shù)量、出租面積、租賃期限、租金等都在不斷變化中，因此，給宏觀(guān)管理和科學(xué)決策帶來(lái)了難度。

3 空余房地產(chǎn)租賃管理對(duì)策研究

3.1 推行集中統(tǒng)管，加大信息化建設(shè)力度

遵循保護(hù)產(chǎn)權(quán)、控制規(guī)模、依法租賃和歸口管理的原則，樹(shù)立租賃管理一盤(pán)棋思想，統(tǒng)籌好局部利益和整體利益的關(guān)系，通過(guò)招標(biāo)等形式，使空余房地產(chǎn)發(fā)揮最大效益，防止擾亂市場(chǎng)，減少社會(huì)矛盾。另外，傳統(tǒng)的管理模式已不能適應(yīng)市場(chǎng)的要求，加強(qiáng)信息化建設(shè)，是增強(qiáng)管理效能、節(jié)約管理成本的有效途徑，也是參與市場(chǎng)竟?fàn)幍谋厝灰?。積極構(gòu)筑儲(chǔ)備房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，逐步建設(shè)遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，增加數(shù)字化管理設(shè)施設(shè)備，將空余房地產(chǎn)資產(chǎn)存量、結(jié)構(gòu)分布、管護(hù)狀況等綜合要素，集約有序展示，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)應(yīng)急保障智能化、管理手段信息化、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)多元化、資源管理可視化，提高管理效能的處置能力，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的快速反應(yīng)能力。

3.2 加強(qiáng)盤(pán)活利用，建立健全監(jiān)督管理機(jī)制

運(yùn)用以租代管、管租結(jié)合、產(chǎn)權(quán)置換等新的管理模式，因地制宜地開(kāi)展空余房地產(chǎn)租賃管護(hù)工作。立足現(xiàn)有條件，采取多種渠道，提升經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)“筑巢引鳳”等途徑，把一批有影響、有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目引進(jìn)來(lái)，減少維護(hù)成本，使基礎(chǔ)設(shè)施常用常新。在政策上扶持、租金上優(yōu)惠，培育市場(chǎng)，待其發(fā)展壯大后，逐步提高租金，最終達(dá)到雙贏目的?？沼喾康禺a(chǎn)政策性、政治性都很強(qiáng)，稍有不慎就可能違規(guī)越線(xiàn)，要杜絕違規(guī)，防止出現(xiàn)各類(lèi)糾紛和重大問(wèn)題，就必須強(qiáng)化監(jiān)督檢查。與地方工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)建立分工協(xié)作、信息交流、檢查監(jiān)督、共同處罰的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，定期或不定期對(duì)空余房地產(chǎn)租賃盤(pán)活、安全管理進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出整改措施。

3.3 強(qiáng)化租賃管理，注重綜合效益

空余房地產(chǎn)管理政治敏感性強(qiáng)，安全要求高，又涉及多種社會(huì)關(guān)系，應(yīng)注重謀求社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。把好承租人入口關(guān)。通過(guò)深入細(xì)致調(diào)查考查，審查承租人政治素質(zhì)是否可靠，詳盡掌握其單位性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、綜合實(shí)力、擬租年限，了解其全部高管及部分中層成員情況。在綜合分析比較各承租對(duì)象情況的基礎(chǔ)上，優(yōu)先考慮實(shí)力雄厚和信譽(yù)較好的承租對(duì)象。避免不顧承租人政治素質(zhì)、只考慮一時(shí)經(jīng)濟(jì)利益，隨意選擇合作人，埋下安全隱患。把好合同管理關(guān)。嚴(yán)格規(guī)范的空余房地產(chǎn)租賃合同管理,對(duì)于軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃活動(dòng)健康有序開(kāi)展具有重要意義。牢固樹(shù)立法規(guī)意識(shí)、合同意識(shí)，自覺(jué)落實(shí)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的規(guī)章制度；加強(qiáng)出租方與承租方資質(zhì)審查，在合同的制定上，細(xì)化單位和人員遵守安全保密規(guī)定的相關(guān)要求；強(qiáng)化合同文本的制式規(guī)范性，合同條款全面、完善，合同文字細(xì)致、嚴(yán)密，明確租金及租期不明、違約責(zé)任不明確，結(jié)合實(shí)際情況制定專(zhuān)用條款，堵塞各種漏洞；簽訂合同前，雙方對(duì)合同主要內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審核，內(nèi)容涉及界限清晰、租期適當(dāng)、租金明確、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等方面，防止出現(xiàn)無(wú)效合同和詐騙行為，避免糾紛。把好安全檢查關(guān)。將各租賃對(duì)象納人安全管理視線(xiàn)，及時(shí)與承租人簽訂安全責(zé)任書(shū)，商請(qǐng)地方公安、消防、工商、稅等有關(guān)部門(mén)共同監(jiān)管，定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，禁止出現(xiàn)涉及生產(chǎn)、存放、銷(xiāo)售假冒偽劣、易燃易爆、環(huán)境污染和黃賭毒等影響社會(huì)安全的行為。

3.4 適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，創(chuàng)新空余房地產(chǎn)租賃模式

應(yīng)對(duì)發(fā)展迅猛、挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的市場(chǎng)，管理部門(mén)應(yīng)主動(dòng)融合，積極作為，創(chuàng)新空余房地產(chǎn)租賃模式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市改造進(jìn)程加快，對(duì)空余房地產(chǎn)管理利用構(gòu)成了挑戰(zhàn)，也帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，管理部門(mén)應(yīng)該乘勢(shì)而上，不能僅限于打開(kāi)門(mén)坐等承租方，更要走出去主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)。應(yīng)對(duì)多元選擇、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，空余房地產(chǎn)租賃必須形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)功效。市場(chǎng)需求具有很大的選擇性，房地產(chǎn)承租方青睞于管理正規(guī)、規(guī)模可觀(guān)、條件優(yōu)越的出租方，尤其是實(shí)力雄厚的企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的選擇更加挑剔。在這種情況下，僅僅依靠既有的空閑房地產(chǎn)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，形不成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就不能吸引承租大戶(hù)。發(fā)展機(jī)遇稍縱即逝，如果孤陋寡聞、慵懶遲鈍，就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。市場(chǎng)情況千變?nèi)f化，必須慎之又慎，但也不能裹足不前，認(rèn)準(zhǔn)了的就要大膽地闖、大膽地干，這樣才能抓住機(jī)遇，創(chuàng)造效益。

4 結(jié)語(yǔ)

4.1 發(fā)展瓶頸問(wèn)題

4.1.1 受?chē)?guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)政策調(diào)整影響，空余房地產(chǎn)租賃工作受到一定程度沖擊。一些企業(yè)項(xiàng)目受金融危機(jī)影響，效益下滑，甚至破產(chǎn)；由于國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整，部分租賃項(xiàng)目舉步維艱，承租戶(hù)經(jīng)費(fèi)緊張，這些不利因索都給穩(wěn)定和提升空余房地產(chǎn)租賃效益帶來(lái)了困難。

4.1.2 受有關(guān)規(guī)定制約，空余房地產(chǎn)盤(pán)活租賃受到一定阻力。由于大多空余房產(chǎn)建于上世紀(jì)中期，年久失修，擬對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ?、前景較好的進(jìn)行改建新建，但受政策規(guī)定制約，尤其是缺乏危房改造方面的政策支持，一直不能實(shí)施，對(duì)空余房地產(chǎn)的高效租賃和以房養(yǎng)房產(chǎn)生了抑制作用。

4.1.3 分散租賃再生矛盾時(shí)有發(fā)生，影響租賃管理秩序。從目前工作實(shí)踐情況看，整體租賃較之分散租賃更加便于管理，制度規(guī)定容易落實(shí)到位，且效益較好。分散租賃出租方便，但再生矛盾較多，不易于統(tǒng)一管理規(guī)范，容易出現(xiàn)擾亂了租賃秩序和管理的情況。

4.2 發(fā)展前景展望

從當(dāng)前的租賃實(shí)際看，城鄉(xiāng)租賃項(xiàng)目存在一定的反差，集中在城市的租賃項(xiàng)目，不管是直管的還是自管的項(xiàng)目，都相對(duì)穩(wěn)定，租金也比較高，大部分租賃項(xiàng)目都是社會(huì)穩(wěn)定的事業(yè)，受政策沖擊因素極小，滾動(dòng)發(fā)展的空間較大。地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)的空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，受政策調(diào)控影響大且不穩(wěn)定，滾動(dòng)發(fā)展空間小，特別是多數(shù)空余房地產(chǎn)設(shè)施不配套、功能缺失、危房較多，不能滿(mǎn)足承租戶(hù)要求，上級(jí)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)出臺(tái)政策，解決危房改造和新出現(xiàn)的問(wèn)題，按比例允許個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行翻建，進(jìn)一步盤(pán)活閑置資源。租賃是獲取經(jīng)濟(jì)效益的主要來(lái)源，面對(duì)各種情況和問(wèn)題，須積極尋找機(jī)遇，轉(zhuǎn)變租賃格局，改善租賃元素，調(diào)整租賃政策，確立新的租賃工作發(fā)展方向，特別是面臨困境的承租戶(hù)，可視情給予一定扶持，幫助渡過(guò)難關(guān)，只有租賃項(xiàng)目持續(xù)健康發(fā)展，租賃工作才能實(shí)現(xiàn)效益最大化和穩(wěn)定發(fā)展。

[1]劉鋼.淺析軍隊(duì)空余房地產(chǎn)的租賃管理[J].現(xiàn)代物業(yè)，2012,11（8）：88-89.

[2]石全洲，耿志，董玉杰.加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理[J].山西建筑，2008，34（1）：236-237.

[3]記者 姚芃.軍地加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃聯(lián)合監(jiān)管[N].法制日?qǐng)?bào)，2010-10-30.