向?yàn)槊?，?嬌

(1.重慶理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院，重慶 400054;2.重慶廣播電視大學(xué)建筑工程系，重慶 400052)

房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資雙重屬性，是城鎮(zhèn)居民最重要的財(cái)富，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)必然會(huì)影響財(cái)富價(jià)值量的變化，對(duì)居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生重大影響。在當(dāng)前房價(jià)上漲過快的背景下，提高全民消費(fèi)水平的同時(shí)處理好地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系十分重要。

在此背景下，在實(shí)現(xiàn)促進(jìn)全民消費(fèi)增長目標(biāo)的同時(shí)需認(rèn)清房價(jià)波動(dòng)對(duì)不同收入水平城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)有著怎樣的影響，消費(fèi)與收入是否存在必然的因果關(guān)系，不同收入階層間是否存在差異，如果存在具體差異又體現(xiàn)在哪。謀求上述問題的答案將為有效施行房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)和理論支持。基于此目的，本文以重慶市為例，研究房價(jià)波動(dòng)下不同收入水平城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)狀況。

一、房價(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)影響的傳導(dǎo)

理論上，房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)顯著反映在以下幾方面：(1)消費(fèi)與收入是相互影響的，存在內(nèi)生性的問題。根據(jù)凱恩斯的消費(fèi)函數(shù)理論，當(dāng)前消費(fèi)由當(dāng)期可支配收入決定，總消費(fèi)的數(shù)量主要取決于總收入的數(shù)量，收入是影響居民消費(fèi)的最直接、最重要的因素;(2)財(cái)富與消費(fèi)同為居民效用函數(shù)的構(gòu)成部分，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)影響居民的非住房消費(fèi)支出;(3)心理預(yù)期通過影響居民消費(fèi)行為，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格;(4)考慮金融市場的前提下，房價(jià)波動(dòng)導(dǎo)致的居民財(cái)富凈值變動(dòng)，形成預(yù)防性儲(chǔ)蓄成為居民應(yīng)對(duì)不確定性消費(fèi)規(guī)劃的主要因素之一。

具體來講，受消費(fèi)預(yù)算約束，當(dāng)房價(jià)過度上漲，首次購房的消費(fèi)者為平衡消費(fèi)效用會(huì)暫緩購房，改為租房，此時(shí)替代效應(yīng)顯著。租房后也會(huì)因房價(jià)上漲引發(fā)租金提高，住房成本上升，仍會(huì)影響消費(fèi)。如果消費(fèi)預(yù)算變化，則會(huì)因預(yù)期未來購房的首付款和各期還款額的增加，導(dǎo)致居民當(dāng)期購房儲(chǔ)蓄增加，消費(fèi)能力下降。財(cái)富效應(yīng)的產(chǎn)生是以家庭擁有住房為單位，家庭擁有住房數(shù)量的差異會(huì)影響到居民家庭消費(fèi)。因而，房價(jià)上漲會(huì)讓居民實(shí)際擁有的財(cái)富增加，但反映到消費(fèi)上則因各家庭擁有住房數(shù)量的差異而迥然不同。只有唯一住房的家庭，雖然房價(jià)上漲讓家庭財(cái)富增加，但住房是家庭自身穩(wěn)定居住的保障，一般不會(huì)將其抵押變現(xiàn)，房產(chǎn)的增值也無從體現(xiàn)，反而會(huì)擠兌家庭即期的其他消費(fèi)。擁有多套住房的家庭，則可能將多余房產(chǎn)抵押融資變現(xiàn)，結(jié)果會(huì)直接讓房產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)，促使居民調(diào)高消費(fèi)預(yù)期，增加即期消費(fèi)，使財(cái)富效應(yīng)充分體現(xiàn)［1］。

總之，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響具有不確定性，消費(fèi)可能增加也可能下降。但中國擁有多套住房的家庭屬于高收入階層，所占比重小，因此總體上房價(jià)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)非常有限。對(duì)絕大多數(shù)中、低收入居民來說，如果消費(fèi)預(yù)算下降，為滿足住房消費(fèi)，將減少對(duì)其他商品的消費(fèi)，形成顯著的擠出效應(yīng)［2］。本文在此理論前提下進(jìn)行實(shí)證研究。

二、實(shí)證研究

(一)數(shù)據(jù)選擇與模型建立

近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2011年全市GDP超過萬億元，增速達(dá)到16.4%。城鄉(xiāng)收入比由3.33∶1縮小到3.15∶1，“一圈兩翼”間的人均 GDP 差距也由2.2∶1降低到2.17∶1，基尼系數(shù)由0.438下降到0.421，城鄉(xiāng)差距縮小，居民幸福指數(shù)躍居全國第四［3］。與此同時(shí)，重慶市房地產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。但是隨著近年重慶房價(jià)的快速上漲，遠(yuǎn)高于普通居民的承受能力，已經(jīng)對(duì)其生活產(chǎn)生了嚴(yán)重的不利影響。

2007年，為貫徹落實(shí)中央“314”總體部署，實(shí)現(xiàn)“把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)”的目標(biāo)［4］，重慶與成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。2009年，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》，更是將重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提升到了國家戰(zhàn)略的高度。但是，重慶屬于典型的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)，雖然近幾年重慶政府采取了包括提高居民工資、農(nóng)村戶籍改革等措施來實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的目標(biāo)，但區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，始終是重慶的切膚之痛。而房地產(chǎn)作為特殊商品其消費(fèi)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、居民收入、戶籍制度、土地權(quán)屬密切相關(guān)，城鄉(xiāng)居民間在房產(chǎn)消費(fèi)上仍不具可比性。其次，重慶統(tǒng)計(jì)年鑒將城鎮(zhèn)居民按收入劃分為七個(gè)等級(jí)。其中，實(shí)際上占人數(shù)比列20%的最低收入和低收入居民無購房能力，故本文只將余下的中等偏下、中等、中等偏上、高收入和最高收入五類納入研究。此外，區(qū)域性是房地產(chǎn)的顯著特征，而重慶各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展因“一圈兩翼”地域不同而差異顯著，這些差異客觀上必將反映在房地產(chǎn)市場上。因此，本文從重慶城鎮(zhèn)不同收入等級(jí)居民的視角研究房價(jià)波動(dòng)、收入水平與消費(fèi)支出之間的關(guān)系。數(shù)據(jù)樣本區(qū)間為1997-2010年，均為歷年《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》的年度數(shù)據(jù)。以1997年為基期，主要是因?yàn)橹貞c在1997年正式獨(dú)立成為直轄市，相關(guān)數(shù)據(jù)隨之完善。

建模上，研究資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)一般以消費(fèi)函數(shù)為基礎(chǔ)框架。Modigliani、Brumberg、Ando研究發(fā)現(xiàn)：居民消費(fèi)時(shí)往往受到即期收入水平、收入心理預(yù)期、自身擁有資產(chǎn)量的約束［5］。Duesenberry通過研究不同收入群體樣本，提出了“示范性”假說消費(fèi)函數(shù)，認(rèn)為消費(fèi)者的消費(fèi)行為不僅與自身因素有關(guān)，也常會(huì)受周圍人消費(fèi)水平的影響，尤其低收入者會(huì)向高收入者看齊，引致較高的消費(fèi)傾向［6-7］。同時(shí)借鑒向?yàn)槊竦睦碚撃Ｐ蜆?gòu)造［8］以及前述理論假設(shè)分析，建立了以下模型。

(1)式中，i=1，2，...，5 。按不同收入水平劃分標(biāo)準(zhǔn)，將樣本分為前述五類。Ci、Yi、Y'i分別代表不同收入居民的人均年消費(fèi)支出、人均年可支配收入和下一期人均年可支配收入，Y'i反映了居民心理預(yù)期對(duì)消費(fèi)的影響。房價(jià)波動(dòng)狀況用房屋銷售價(jià)格指數(shù)P的漲跌來刻畫，以避免同類型房屋大小、質(zhì)量所致的房屋資產(chǎn)價(jià)值差異。如P和Ci之間為正向關(guān)聯(lián)，則意味著財(cái)富效應(yīng)實(shí)現(xiàn)。作為其他控制變量的X1、X2分別用人均GDP年度指數(shù)和居民儲(chǔ)蓄額年度增長率來表示［9］。β1，β2，β3，β4，β5分別為Yi，Yi'，P，X1，X2的邊際消費(fèi)傾向。α為常數(shù)，表示城鎮(zhèn)居民平均基本消費(fèi)水平。ui為隨機(jī)誤差。

(二)模型識(shí)別與估計(jì)

首先，進(jìn)行模型形式設(shè)定檢驗(yàn)，以避免模型設(shè)定偏差，促進(jìn)參數(shù)估計(jì)的有效性［9］。利用協(xié)方差分析檢驗(yàn)，在給定5%的顯著性水平下，得到的兩個(gè)F統(tǒng)計(jì)量分別為：F1=3.51，F(xiàn)2=11.80，查F分布表，相 應(yīng) 臨 界 值 分 別 為：F1，?(16，45)=1.17，F(xiàn)2，?(20，45)=2.54.?？梢奆1〉1.17，F(xiàn)2〉2.54，原假設(shè)被拒絕，模型(2)應(yīng)采用變系數(shù)形式。各收入層的消費(fèi)結(jié)構(gòu)差異由α*i刻畫，與βi同為反映各收入階層消費(fèi)差異的指標(biāo)，其數(shù)值越大，意味著不同收入水平居民的消費(fèi)偏離越高，差異越大。模型(3)在模型(2)的基礎(chǔ)上繼續(xù)加入反映時(shí)期影響差異的γt，表示時(shí)間因素對(duì)消費(fèi)的影響，以此進(jìn)一步分析1997-2010各年度不同收入階層居民的消費(fèi)狀況。

其次，采用Hausman檢驗(yàn)繼續(xù)確定模型形式是隨機(jī)還是固定。檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量是0.800 4，對(duì)應(yīng)概率為0.037 1，選擇隨機(jī)效應(yīng)模型形式。模型參數(shù)為0.572 1，顯示居民將收入的57%以上用于消費(fèi)，城鎮(zhèn)居民不同的收入狀況造就了消費(fèi)的迥異。繼續(xù)使用普通最小二乘LS法分析，結(jié)果見表1數(shù)列1。

數(shù)列1顯示即期收入、預(yù)期收入、房價(jià)的邊際消費(fèi)趨向分別為0.539 6，0.122 5和 -0.005 9，很明顯，即期收入對(duì)居民消費(fèi)具有顯著的正向關(guān)聯(lián)性，且影響最大，即期收入每上升1%，居民消費(fèi)將提高0.539 6%。預(yù)期收入雖也與即期消費(fèi)正相關(guān)，但影響次之。居民心理預(yù)期會(huì)影響消費(fèi)行為，量入為出存于居民消費(fèi)意識(shí)之中，但即期收入才是影響居民消費(fèi)最直接的因素，恰好印證前述理論分析。相比之下房價(jià)每上升1%，居民消費(fèi)將下降0.005 9%，房價(jià)的上漲對(duì)消費(fèi)具有抑制作用，財(cái)富效應(yīng)輕微。這與國外房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)顯著，房價(jià)上漲能提高居民實(shí)際擁有資產(chǎn)價(jià)值，刺激其提升消費(fèi)率的主導(dǎo)研究結(jié)論相悖［10］，也與國內(nèi)將房地產(chǎn)業(yè)定位為刺激經(jīng)濟(jì)增長，拉動(dòng)內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)的定位不符。這主要是重慶市城鎮(zhèn)居民的房屋消費(fèi)結(jié)構(gòu)中仍以剛需為主，消費(fèi)者類型上租賃戶家庭、首次購房家庭、改善型住房需求家庭比重高，消費(fèi)習(xí)慣上仍以量入為出為主。在中國以銀行為主導(dǎo)的金融體制的背景下，作為特殊商品的房地產(chǎn)變現(xiàn)性差，對(duì)于占人口80%的中低收入家庭，房屋是其基本居住之需，不會(huì)被頻繁交易，房地產(chǎn)抵押行為甚少，不會(huì)利用住房權(quán)益變現(xiàn)來增加消費(fèi)支出，即便是高收入居民將其房屋抵押進(jìn)行再融資也更多是為投資而非消費(fèi)。面對(duì)保障性住房缺失嚴(yán)重，房屋租賃市場不完善，房價(jià)過快上漲提高了以量入為出為主導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣的居民對(duì)未來的不確定性預(yù)期，反映在消費(fèi)上就相應(yīng)地縮減其他支出，提高家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的購房儲(chǔ)蓄比例，造成對(duì)即期可支配收入極其敏感的情況，即房價(jià)過快上漲更多產(chǎn)生的是對(duì)消費(fèi)增長的擠出而非財(cái)富效應(yīng)。

進(jìn)一步考慮模型的內(nèi)生性問題帶來的影響，如果房價(jià)波動(dòng)下居民收入對(duì)消費(fèi)的影響仍顯著，則說明重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)間存在穩(wěn)健的因果關(guān)系。對(duì)于模型內(nèi)生性問題的產(chǎn)生一般由誤差項(xiàng)的測量誤差、遺漏變量和聯(lián)立性所致［11］。為消除誤差和遺漏變量對(duì)分析產(chǎn)生的影響，向模型繼續(xù)加入控制變量人均GDP指數(shù)和儲(chǔ)蓄額年度增長率。表1數(shù)列2顯示，與前期分析結(jié)果比較，除代表房價(jià)波動(dòng)的房屋銷售價(jià)格系數(shù)略有增加，從-0.005 9提高到-0.006 7外，即期可支配收入與預(yù)期收入的系數(shù)變化很小，人均GDP指數(shù)的系數(shù)為-0.006 7，儲(chǔ)蓄對(duì)居民邊際消費(fèi)傾向?yàn)?.016 5，高于房價(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響。這驗(yàn)證了重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的確帶動(dòng)了房價(jià)的波動(dòng)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)產(chǎn)生了影響，雖然經(jīng)濟(jì)增長提高人均收入使居民消費(fèi)增加成為可能，但當(dāng)房價(jià)的增幅大大超過GDP增速，在預(yù)期不確定性因素的影響下，居民反而會(huì)為購房增加住房儲(chǔ)蓄，削減其他消費(fèi)開支。這就使購房與教育、養(yǎng)老共同構(gòu)成中國居民高儲(chǔ)蓄的主因［12］。為消除聯(lián)立性問題對(duì)模型的影響，利用工具變量法進(jìn)行解決。要想取得良好的運(yùn)用效果主要取決于工具變量與內(nèi)生解釋變量相關(guān)而與隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)無關(guān)，即工具變量的選擇是關(guān)鍵。目前居民投資主要在股市和房市進(jìn)行選擇。房地產(chǎn)流動(dòng)性差但保值性強(qiáng)，股票流動(dòng)性好但保值性差，兩者具有明顯的投資特征，在吸引居民資金中表現(xiàn)出強(qiáng)烈的“蹺蹺板”效應(yīng)。因此，選取股票籌資額理論上合理。實(shí)測中兩變量相關(guān)系數(shù)是0.71，為高度相關(guān)。與隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)相比以進(jìn)一步檢驗(yàn)其獨(dú)立性，股市屬于投資，工具變量股票籌資額是一個(gè)宏觀變量，而隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)為其他影響居民消費(fèi)個(gè)體差異的未知因素，是微觀變量，兩者在同樣本范圍內(nèi)并不相關(guān)。此外表1列3顯示，在綜合考慮了引致模型內(nèi)生性問題產(chǎn)生的測量誤差、遺漏變量和聯(lián)立性后，Cragg-Donald統(tǒng)計(jì)量為1 148.64遠(yuǎn)大于36.72的臨界值，也證明了股票籌資額作為工具變量的有效性。因此，選用股票籌資額作為工具變量，重新進(jìn)行模型估計(jì)。

結(jié)果列3、列4分別與列1、列2對(duì)比發(fā)現(xiàn)，各變量系數(shù)變化甚小，再次驗(yàn)證了房價(jià)波動(dòng)下重慶市城鎮(zhèn)居民收入與消費(fèi)間存在因果關(guān)系，可支配收入是促進(jìn)居民消費(fèi)的決定性因素，房價(jià)上漲會(huì)對(duì)居民消費(fèi)增長產(chǎn)生抑制作用。

此外，重慶不同收入水平居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨時(shí)間也發(fā)生著變化，分別在2007年、2009年、2010年達(dá)到消費(fèi)高峰期，在2008年、1997年則出現(xiàn)了消費(fèi)低谷。自從1997年直轄，1998年住房商品化以來，重慶的城市化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入和住房擁有率逐步提高，房地產(chǎn)市場得以長足發(fā)展。面對(duì)2003年部分地區(qū)房價(jià)上漲過快，國家實(shí)施了宏觀調(diào)控，房價(jià)在短暫平穩(wěn)后出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致居民房價(jià)上漲的心理預(yù)期形成，出現(xiàn)恐慌性購房，在2007年底達(dá)到高潮，γt值為1.745。在國際金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用下，整個(gè)房地產(chǎn)市場隨之陷入蕭條，房屋交易量大幅下滑，到2008年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，γt值為-1.095 1。此后2008年下半年開始，國家出臺(tái)系列經(jīng)濟(jì)刺激和房地產(chǎn)的利好政策，尤其2009年重慶發(fā)展戰(zhàn)略地位進(jìn)一步明確，使重慶房價(jià)出現(xiàn)了迅速上漲，在2010年再次出現(xiàn)消費(fèi)高峰。

表2 、γt的估計(jì)結(jié)果

表2 、γt的估計(jì)結(jié)果

收入等級(jí) α*i估計(jì)值 時(shí)期t/年 γt估計(jì)值 時(shí)期t/年 γt 估計(jì)值中等偏下1.318 2 1997 0.046 3 2004 0.689 2中等 6.092 8 1998 0.057 1 2005 0.785 4中等偏上 9.574 3 1999 0.063 8 2006 0.798 1高收入 9.838 1 2000 0.078 5 2007 1.745 0最高收入 -7.674 9 2001 0.246 4 2008 -1.095 1 2002 0.469 7 2009 0.685 2 2003 0.631 9 2010 0.765 3

(三)區(qū)域消費(fèi)差異比較

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出的重慶市，提出了“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯的由東向南逐次遞減的梯度差異，同時(shí)房地產(chǎn)作為特殊的商品具有明顯的地域性，因而造成房地產(chǎn)市場明顯的差異化。為進(jìn)一步分析房價(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響，根據(jù)重慶對(duì)一圈兩翼的劃分以及可得數(shù)據(jù)的限制，選取2001-2010年相關(guān)數(shù)據(jù)，建立了重慶區(qū)域面板數(shù)據(jù)。經(jīng)Hausman檢驗(yàn)，確定采用固定效應(yīng)方程，結(jié)果如表3。

表3 區(qū)域面板數(shù)據(jù)隨機(jī)效應(yīng)估計(jì)結(jié)果

與前面分析相比，房價(jià)波動(dòng)下當(dāng)期居民可支配收入仍舊對(duì)消費(fèi)占有絕對(duì)的主導(dǎo)影響作用，收入預(yù)期也存在一定影響，量入為出在各區(qū)域居民消費(fèi)中仍明顯，即便在收入水平最高的“一圈”也不例外。房價(jià)對(duì)消費(fèi)仍為輕微的負(fù)向影響，財(cái)富效應(yīng)微弱，這與控制變量中居民儲(chǔ)蓄效應(yīng)顯著，現(xiàn)實(shí)中各區(qū)域居民為應(yīng)對(duì)房價(jià)上漲縮減其他支出，提高儲(chǔ)蓄比例的情況相吻合。但不同的是，控制變量中人均GDP的效應(yīng)為顯著的正效應(yīng)，居民消費(fèi)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相關(guān)，與通常所理解的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人民收入越高，消費(fèi)越高的結(jié)論一致。但經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“一圈”地區(qū)人均GDP的效應(yīng)反不如經(jīng)濟(jì)落后的渝東北翼甚至經(jīng)濟(jì)最落后的渝東南翼，恰好又對(duì)前面從不同收入等級(jí)角度看經(jīng)濟(jì)增長反而會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面影響的結(jié)論進(jìn)行了驗(yàn)證。這說明作為直轄市的重慶伴隨著“一圈兩翼”的新發(fā)展和開放發(fā)展格局，經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了居民收入增加，提高了居民的消費(fèi)能力。但是在房價(jià)大幅攀升，其增幅超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的背景下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來各項(xiàng)生活成本增加的壓力會(huì)讓居民為實(shí)現(xiàn)改善型住房需求而不得不減少其他消費(fèi)。

三、結(jié)論及建議

依據(jù)重慶城鎮(zhèn)五類不同收入居民的消費(fèi)情況以及按“一圈兩翼”劃分進(jìn)行區(qū)域消費(fèi)差異比較兩方面，本文考察了房價(jià)變動(dòng)對(duì)重慶居民消費(fèi)的影響，得到如下結(jié)論。

房價(jià)波動(dòng)下重慶城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)與人均可支配收入存在因果關(guān)系。在眾多影響消費(fèi)的因素中，與消費(fèi)正向相關(guān)的即期可支配收入關(guān)聯(lián)系數(shù)最大，其影響最直接，預(yù)期收入的影響次之。決定消費(fèi)最重要的變量仍是收入。1997-2010年間重慶房價(jià)的過快上漲導(dǎo)致不同收入水平城鎮(zhèn)居民當(dāng)期可支配收入減少，對(duì)各收入階層居民消費(fèi)均產(chǎn)生了負(fù)面抑制作用，在區(qū)域消費(fèi)差異比較中也體現(xiàn)為負(fù)面效應(yīng)，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)幾乎沒有顯示出來。一般而言，居民收入越高，消費(fèi)支出也就越多，居民收入應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)的增長而增長。但在特定的時(shí)期內(nèi)，為達(dá)到和保持促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的目的，居民收入的增長完全可以超過經(jīng)濟(jì)的增長。因此，政府應(yīng)繼續(xù)深化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，控制房價(jià)的過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，還要大力增加居民收入保障民生，這是擴(kuò)大內(nèi)需的根本，是實(shí)現(xiàn)居民消費(fèi)水平提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的基礎(chǔ)。

房價(jià)波動(dòng)下高收入者較中等收入者住房消費(fèi)意愿更低，佐證了Duesenberry的“示范性”消費(fèi)理論，低收入者會(huì)向高收入者看齊，往往具有較高消費(fèi)傾向。高收入者的消費(fèi)傾向則隨收入上升反而下降。在更高消費(fèi)意愿的支配下，中等收入者一旦其收入增加到消費(fèi)水準(zhǔn)之上，對(duì)完善和提升生活質(zhì)量的追求將反映在其消費(fèi)行為上，這說明提升占人口比例80%的中低收入家庭的收入更能刺激消費(fèi)。因此，一方面堅(jiān)決有效抑制短期房價(jià)過快上漲，采取各項(xiàng)有效措施，穩(wěn)步提高居民尤其是中低收入者的收入，對(duì)于整體顯著提升城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)水平，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需政策下居民消費(fèi)穩(wěn)定增長的戰(zhàn)略目標(biāo)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。另一方面，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)供給，規(guī)范和加大諸如公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房供給，減輕居民住房消費(fèi)的壓力，對(duì)重慶實(shí)行“低端有保障，中間有市場，高端有抑制”的房地產(chǎn)供給機(jī)制的形成起到保障作用。

采用股票籌資額進(jìn)行工具變量檢測避免了房價(jià)波動(dòng)下影響各收入居民消費(fèi)可見和不可見因素間的內(nèi)生性影響。股市與房市密切相關(guān)。要想實(shí)現(xiàn)前述提高居民收入的目標(biāo)，不能局限于工資的大幅提升。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，工資大幅增加會(huì)提升勞動(dòng)力成本，削弱企業(yè)市場競爭力。因此，繼續(xù)發(fā)展以股市為首的多層次投資方式，改變居民過于單一的收入方式，增加非工資收入在居民收入的比重，從而達(dá)到提高收入增加消費(fèi)的目的。

區(qū)域消費(fèi)差異比較顯示，除經(jīng)濟(jì)發(fā)展外其他因素對(duì)居民的消費(fèi)影響都表現(xiàn)為“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”遠(yuǎn)大于其他兩個(gè)地區(qū)。因此，大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)區(qū)即“一圈”的發(fā)展水平，以此帶動(dòng)三峽庫區(qū)和渝東南即“兩翼”的協(xié)調(diào)發(fā)展，加速重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，謀求全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革的突破。同時(shí)加大政府對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的支持，在“一圈兩翼”發(fā)展格局下，“兩翼”地區(qū)應(yīng)大力發(fā)揮自身優(yōu)勢，明確各自在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的工作與地位，繼續(xù)開展萬元增收工程、深化戶籍制度改革等措施，縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展，達(dá)到全市居民收入和消費(fèi)水平的整體快速提升。

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