鮑芳芳

摘要：公證制度是法制的重要環(huán)節(jié)，公證是保障當(dāng)事人權(quán)益的重要手段。隨著我國房產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房產(chǎn)交易量的提高，實(shí)踐中也暴露出越來越多的問題，房產(chǎn)的交易秩序受到了影響，房產(chǎn)市場的剛性需求得不到滿足，在房產(chǎn)需求量仍然很大的今天，銷售商的售房行為是否公平成為了買房者關(guān)注的一大問題。正確理解公證與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，以共同發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，積極分析現(xiàn)狀提出有效的改進(jìn)措施，在這一產(chǎn)業(yè)中如何使公證起到積極的作用是每個(gè)公證工作者應(yīng)思考的問題。

關(guān)鍵詞：公證；房地產(chǎn)；關(guān)系；作用；措施

中圖分類號(hào)：F127；D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2014）06-0107-03

公證制度是我國的一項(xiàng)重要法律制度，起源于羅馬大陸法系統(tǒng)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)當(dāng)事人提交之法律文書或提出之事實(shí)作出證明，并出具公證書。公證機(jī)關(guān)須依照法律規(guī)定，證明當(dāng)事人的法律行為的真實(shí)性和合法性，兩者是密切聯(lián)系的。因此，公證制度在維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，預(yù)防和避免經(jīng)濟(jì)糾紛、保證法律行為的安全和促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面具有重要意義。當(dāng)前是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要時(shí)期，各行業(yè)都整合現(xiàn)有資源爭取效益的最大化，這其中尤以房地產(chǎn)業(yè)最為突出。房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了巨大的作用，保障了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。前段時(shí)間就有好幾個(gè)房產(chǎn)公司到我處要求做這樣一份公證，要求我們對(duì)認(rèn)購權(quán)進(jìn)行抽簽公證，原來某房產(chǎn)公司在開盤前就把房子全賣完了，由于房子的套數(shù)有限，有些需要買房的人沒有買到房子，而那些和房產(chǎn)公司比較熟悉的人拿到了比較好的房子，結(jié)果拿到房子的人卻在簽合同前把房子又轉(zhuǎn)給了別人，從中賺取了差價(jià)，為了防止類似的事件發(fā)生，保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)運(yùn)行，政府想要用一種公平、公證的辦法來銷售房子，想到了公證，要求在所有的購房者必須通過抽簽公證獲取順序號(hào)來選取房源。

一、公證中涉及房地產(chǎn)的工作內(nèi)容

根據(jù)法律規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)辦理以下幾種公證事項(xiàng)：“合同；繼承；委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；財(cái)產(chǎn)分割；招標(biāo)投標(biāo)、拍賣；婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無違法犯罪記錄；公司章程；保全證據(jù)；文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)是指圍繞土地和房屋展開的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。根據(jù)公證發(fā)起的條件，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中公證活動(dòng)是可以貫穿始終的，而常見的房產(chǎn)公證活動(dòng)主要是圍繞著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，具體來講主要是房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同公證、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證、房屋拆遷（補(bǔ)償、安置）協(xié)議公證、涉及房產(chǎn)委托書公證、涉及房產(chǎn)的遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議公證、涉及房屋的保全證據(jù)以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。

二、公證制度在房地產(chǎn)中的作用

公證能保障房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的安全進(jìn)行，揭露與制止房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中的違法犯罪行為，能有效地避免糾紛和正確迅速地解決糾紛等方面。房產(chǎn)公證可以維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。經(jīng)公證機(jī)關(guān)證明有強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)文書，當(dāng)事人還可以向人民法院提起強(qiáng)制執(zhí)行的要求。住房一直是我國社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，自住房商品化以來，房產(chǎn)引起的案件糾紛持續(xù)上升，因此用法律手段來明確房屋的權(quán)屬問題顯得尤為重要。首先，在房產(chǎn)交易中，公證機(jī)構(gòu)和公證員通過辦理房地產(chǎn)交易公證，能為當(dāng)事人提供房地產(chǎn)市場信息和法律政策咨詢，同時(shí)通過審查合同條款，確保交易的安全。對(duì)于普通消費(fèi)者來說，很多人可能一生只有一次買房的機(jī)會(huì)，他們對(duì)于房地產(chǎn)市場缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)商的廣告宜傳也只能俯首聽命。而公證處是依法行使國家公證職能的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，公證員是國家的法律工作者，可以幫助當(dāng)事人起草、修改和完善合同，使之真實(shí)合法、可行，從而保證房地產(chǎn)交易的安全穩(wěn)妥進(jìn)行。經(jīng)過公證的合同都具有國家公信力，對(duì)于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而言，可以減少審查時(shí)間，提高行政效率。其次，辦理房產(chǎn)公證，有利于揭露和制止違法犯罪活動(dòng)，確保國家稅費(fèi)不被逃避，貫徹落實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障當(dāng)事人的利益。房地產(chǎn)政策性強(qiáng)，只有完善各項(xiàng)管理措施，嚴(yán)格執(zhí)法，才能使整個(gè)市場有條不紊。公證處通過對(duì)房地產(chǎn)合同進(jìn)行審查，對(duì)符合國家法律、法規(guī)的，給予辦理公證；對(duì)于在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移中進(jìn)行詐騙、規(guī)避法律等違法犯罪行為，堅(jiān)決給予揭露和制止，從而避免國家和一方當(dāng)事人遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，我處在2009年的時(shí)候就碰到過這樣一件事，有一對(duì)老年的夫婦申請(qǐng)辦理抵押借款合同，他們是出借方，另外一方是借款方，需要借款一百多萬，并把自己的房子抵押給出借方作為借款的保證，接待的公證員看到房產(chǎn)證后，覺得可疑，他一邊穩(wěn)住借款人，一邊打電話到相關(guān)部分核實(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)?，結(jié)果房產(chǎn)證是偽造的，目的是想騙取這對(duì)老夫婦的錢款，如果沒有我們的公證員，后果不堪想象。最后，辦理房地產(chǎn)合同公證，有利于提高合同的履約率，即使發(fā)生糾紛，也能正確迅速地予以解決。公證書是一種可靠的證據(jù)，人民法院在處理合同糾紛時(shí)可以直接作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，除非有相反證據(jù)足以推翻公證證明。

三、基于共同發(fā)展前提的房產(chǎn)公證改進(jìn)措施

隨著市場的深入發(fā)展，以及各項(xiàng)國家調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來的自身發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，如何更好的做好房產(chǎn)公證，提高房產(chǎn)公證的服務(wù)性，成為公證工作中需要重點(diǎn)研究的問題。下面將從務(wù)實(shí)的角度出發(fā)，淺要分析房產(chǎn)公證工作的改進(jìn)措施。第一，公證機(jī)關(guān)在辦理已經(jīng)登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移公證事項(xiàng)時(shí)，公證員不應(yīng)僅以公正當(dāng)事人提供的登記過戶手續(xù)，身份證明、合同等有關(guān)材料，盲目的為公證當(dāng)事人辦理公證，還應(yīng)認(rèn)真審查以下內(nèi)容。首先是審查公證當(dāng)事人是否是真實(shí)意思表示，有無脅迫或被脅迫行為。其次是審查，公證當(dāng)事人之間或與他人之間是否互相串通逃避債務(wù)，剝奪他人繼承權(quán)等規(guī)避法律的行為。審查合同或協(xié)議內(nèi)容是否正確、全面、合法。審查公證當(dāng)事人是否是產(chǎn)權(quán)所有人，產(chǎn)權(quán)是否共有。證明材料是否真實(shí)、合法、有無法律依據(jù)。在審查的基礎(chǔ)上，公證人員應(yīng)認(rèn)真做好與申請(qǐng)公證當(dāng)事人的談話筆錄，如果在審查和與公證當(dāng)事人的談話中發(fā)現(xiàn)了矛盾和問題，公證員要親自進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。如果在審查過程中發(fā)現(xiàn)問題，公證機(jī)關(guān)要向房地產(chǎn)管理部門提出依法撤銷登記過戶手續(xù)的司法建議。第二，公證機(jī)關(guān)在辦理未經(jīng)登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移公證事項(xiàng)時(shí)，公證員要理論聯(lián)系實(shí)際，不能片面的認(rèn)為，法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)在管理部門登記，才具有法律效力。從產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程中，已經(jīng)肯定了公證機(jī)關(guān)可以對(duì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)準(zhǔn)備階段的公證事項(xiàng)，進(jìn)行公證的可能性和必要性，這一階段能引起房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的公證事項(xiàng)有：繼承，它包括遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議、遺囑、聲明或放棄繼承權(quán)的聲明書等。贈(zèng)與，主要是贈(zèng)與協(xié)議。房地產(chǎn)買賣。房地產(chǎn)征用或拆遷。抵債或法律的其他原因。這些都是房地產(chǎn)權(quán)登記前公證機(jī)關(guān)可以辦理的公證事項(xiàng)，公證的對(duì)象主要是合同或協(xié)議，因此，產(chǎn)權(quán)登記前，對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同或協(xié)議的公證，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)備和前提，它為產(chǎn)權(quán)登記提供了全面可靠的事實(shí)和法律依據(jù)，其效力直接影響了產(chǎn)權(quán)登記的效力。但是，公證機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記前的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移公證事項(xiàng)，要特別注意不能越權(quán)，用出具的公證法律文書代替產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。另外，公證員對(duì)產(chǎn)權(quán)登機(jī)前公證當(dāng)事人申請(qǐng)公證事項(xiàng)的審查，以及對(duì)合同或協(xié)議的證明，是為了預(yù)防公證當(dāng)事人弄虛作假，規(guī)避法律、侵害他人合法權(quán)益，非法轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的一種非訴訟法律程序，它依法約束當(dāng)事人之間的約定的利益關(guān)系，是產(chǎn)權(quán)交付的準(zhǔn)備過程。用以保障產(chǎn)權(quán)登記的有效實(shí)現(xiàn)，它不能像法院的判決、裁定、以及產(chǎn)權(quán)管理部門的登記一樣，直接確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的交付，更不能用公證書代替產(chǎn)權(quán)證書。所以，公證機(jī)關(guān)辦理這類公證事項(xiàng)，公證員應(yīng)該注意兩點(diǎn)：一是產(chǎn)權(quán)交付以登記為準(zhǔn)，公證當(dāng)事人不能在那個(gè)協(xié)議的條款中隨意約定產(chǎn)權(quán)交付的內(nèi)容和日期，即不能以預(yù)定代替法定。二是合同或協(xié)議的條款中應(yīng)寫明具體的登記期限，預(yù)防因長期不辦理產(chǎn)權(quán)登記，影響公證法律文書的效力，使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到損害，消除公證當(dāng)事人的一種錯(cuò)誤認(rèn)知，公證當(dāng)事人由于法律知識(shí)淡薄，往往認(rèn)為公證機(jī)關(guān)辦理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移公證就是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的最終結(jié)果。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)合法，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系便會(huì)成立，受到法律保護(hù)，為了省錢、省事，就不再到產(chǎn)權(quán)管理部門登記過戶，但是一旦發(fā)生糾紛，在審判實(shí)踐中卻事與愿違，產(chǎn)生預(yù)想不到的結(jié)果，不僅損壞了公證機(jī)關(guān)的聲譽(yù)，也會(huì)給公證當(dāng)事人造成不便。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，已成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)支柱，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，也出現(xiàn)了許多亟待解決的問題。促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于改善群眾居住條件，有效應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)沖擊、保持經(jīng)濟(jì)較快增長具有重要意義。隨著物權(quán)法的實(shí)施，以及登記制度的建立和完善，公證機(jī)關(guān)將面臨的問題是我們要利用法律賦予我們的公證職能，正確解決辦理公證與房地產(chǎn)的關(guān)系，維護(hù)廣大人民群眾的切身利益，促進(jìn)社會(huì)和諧。維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的安全與穩(wěn)定，必須從完善立法、加強(qiáng)管理、信息批露、體系建設(shè)等多方面著手，做到標(biāo)本兼治，逐步建立起我國房地產(chǎn)交易市場的安全體系，讓廣大人民群眾買房時(shí)安心、放心、舒心。

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