肖健

該文通過(guò)詳細(xì)的闡述了現(xiàn)階段我國(guó)房貸按揭的內(nèi)涵，深刻的分析和研究了現(xiàn)階段我國(guó)房貸按揭的利與弊，以期有助于人們正確的認(rèn)識(shí)房貸按揭，充分的發(fā)揮出房貸按揭的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避房貸按揭的不足，滿足不同經(jīng)濟(jì)水平置業(yè)者的購(gòu)房需求，緩解他們的資金壓力，只需要通過(guò)多樣的支付手段來(lái)按照約定的周期來(lái)還款，能夠有效的保證他們所購(gòu)房屋的質(zhì)量，有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)理性購(gòu)房。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展步伐的加劇，城鎮(zhèn)化的速度也隨之得到了明顯的提升。尤其是在近幾年間，在全國(guó)各地都掀起了一股“買房熱”的狂潮。在房?jī)r(jià)的飛速飆升不僅僅沒(méi)有讓人們知難而退，反而是買房熱情倍漲。據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，相比較西方國(guó)家來(lái)說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民自由住房率水平較高，達(dá)到了百分之九十。在房屋的購(gòu)買中，為了能夠有效的緩解資金壓力，越來(lái)越多的置業(yè)者選擇以房貸按揭的方式來(lái)購(gòu)置房屋。對(duì)我國(guó)房貸按揭的利與弊分析成為了解決問(wèn)題的關(guān)鍵，被擺在了首要的位置，顯得尤為重要。

一、我國(guó)房貸按揭的內(nèi)涵

我國(guó)房貸按揭的內(nèi)涵就是住房的按揭付款。可以說(shuō)，房貸按揭屬于住房擔(dān)保貸款的一種主要表現(xiàn)形式。所謂的“按揭”，就是置業(yè)者在商品房的預(yù)購(gòu)過(guò)程中，是通過(guò)貸款抵押的方式而獲得的。在按揭的兩個(gè)終端中，一方是按揭人，也就是房屋購(gòu)買人。另一方也就是按揭受益人，也就是銀行。在按揭過(guò)程中，房屋購(gòu)買人將房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行來(lái)作為還款的保證。而銀行則為房屋購(gòu)買人提供房屋購(gòu)買的貸款資金。房屋購(gòu)買人按照事先的約定的周期和還款方式，來(lái)分期支付給銀行。銀行則享受一定的利息收益。如果房屋貸款人未能夠在約定的時(shí)間內(nèi)，以約定的方式來(lái)償還銀行貸款的話，銀行有權(quán)將房屋收回。就我國(guó)現(xiàn)階段的房貸按揭方式來(lái)說(shuō)，主要分為以下四個(gè)：其一，等額本息還款。其二，等額本金還款。其三，固定利率。其四，等額遞增（減）以及按期付息還本。

二、現(xiàn)階段我國(guó)房貸按揭的益處

貸款購(gòu)房門檻低，所受限制較小。對(duì)于房貸按揭來(lái)說(shuō)，對(duì)于按揭人的規(guī)定沒(méi)有明確的要求。這也就意味著不管按揭人是否繳納住房公積金等，都能夠辦理按揭貸款。其要求只需要滿足銀行對(duì)于房屋購(gòu)買所需支付的首付款項(xiàng)金額即可。同時(shí)，還需要有良好的社會(huì)信譽(yù)作為保障。按揭人只需要以自然月為單位，參照一定的利率來(lái)支付銀行房屋貸款的款項(xiàng)。這對(duì)于具有房屋需求的人來(lái)說(shuō)，較為劃算。房貸按揭不需要支付全額的房屋購(gòu)買資金，只需要按照一定的比例支付首付即可。這也就有效的緩解了置業(yè)者的資金壓力。同時(shí)，還能夠滿足其購(gòu)房的需求。尤其值得一提的是，房貸按揭條件下，銀行所收取的貸款利息率較低。這對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入水平較低的群體來(lái)說(shuō)，是極具吸引力的。

降低置業(yè)者購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。在貸款按揭中，銀行成為了對(duì)于房屋質(zhì)量把關(guān)一道重要的關(guān)卡。銀行在辦理按揭中，需要綜合性的考慮到兩個(gè)方面的內(nèi)容。其一，就是對(duì)于按揭人的審核。該文原載于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來(lái)源其次，就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量審核。以此，不僅僅能夠保障銀行的利益，同時(shí)，更是降低了置業(yè)者購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。

保證資金經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房貸按揭的方式，能夠讓置業(yè)者在支付必要的房屋購(gòu)買資金之后，將剩余的資金進(jìn)行在投資，以實(shí)現(xiàn)資金的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

三、現(xiàn)階段我國(guó)房貸按揭的弊端

從銀行方面來(lái)說(shuō)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)性較大。從本質(zhì)上講，房貸按揭也就是一種抵押式貸款。這也就導(dǎo)致了一定風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。近代社會(huì)中，影響最為深遠(yuǎn)的當(dāng)屬于二十一世紀(jì)初，美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的金融危機(jī)了。給世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)都造成了不同程度的影響和波動(dòng)。由此，我們不難看出房貸按揭所存在的危害性。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：其一，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致無(wú)法再規(guī)定期限內(nèi)償還銀行貸款。導(dǎo)致這種風(fēng)險(xiǎn)形成的關(guān)鍵原因還是在銀行方面。銀行在提供按揭貸款服務(wù)時(shí)，沒(méi)有事先對(duì)按揭人的經(jīng)濟(jì)狀況以及家庭條件狀況進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查和審核。也正是因?yàn)樵诜抠J按揭中存在著這樣的弊端，給不法按揭人提供了一定的可乘之機(jī)。其二，存在詐騙銀行信貸資金行為的風(fēng)險(xiǎn)。所謂的虛假房貸按揭行為，也就是套取銀行信用，將從銀行中的貸款資金挪作他用的行為。在這一過(guò)程中，按揭人的貸款意圖和動(dòng)機(jī)不純，購(gòu)房行為屬于是虛假行為，其資金的用途也不是為了購(gòu)置房屋。其三，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，導(dǎo)致無(wú)法如期交工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到交工的過(guò)程中，由于缺乏對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量，開(kāi)發(fā)能力，經(jīng)營(yíng)者實(shí)力，項(xiàng)目是否具備法律效益等等方面的嚴(yán)格把關(guān)和程序?qū)徍酥贫龋瑢?dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在到期無(wú)法順利完工的現(xiàn)象，不利于維護(hù)房屋購(gòu)置者的權(quán)益。另外，現(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金落實(shí)情況缺乏響應(yīng)的跟蹤和監(jiān)督規(guī)范，導(dǎo)致了一定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的存在。其四，抵押物估價(jià)結(jié)論的科學(xué)性風(fēng)險(xiǎn)。其五，由于貸款操作環(huán)節(jié)方面的漏洞，所導(dǎo)致的貸款操作風(fēng)險(xiǎn)。

從按揭人方面來(lái)說(shuō)，承擔(dān)的償還貸款壓力較大。這種壓力突出的為兩個(gè)方面。其一，按揭者的經(jīng)濟(jì)承受能力。在房貸按揭的模式下，雖然一定程度上緩解了對(duì)于大額資金的需求。然而，卻將置業(yè)者牢牢的捆綁在了長(zhǎng)房貸償還的約束機(jī)制下。這也就給按揭人造成了長(zhǎng)期的償還貸款的壓力。同時(shí)，銀行提供的房屋貸款也不是無(wú)償提供的，是需要按揭者支付一定的利息。這也就決定了，按揭者每月需要償還的貸款資金是本金與利息的總和，數(shù)目也不容忽視。其二，按揭者的心理承受能力。房貸按揭是一種負(fù)債購(gòu)買房屋的體現(xiàn)。沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)在一定程度上給按揭者造成了一定的心理壓力。

就貸款流程方面來(lái)說(shuō)，較為繁瑣。在房貸按揭的辦理過(guò)程中，需要準(zhǔn)備的資料和證明材料較多。再加上貸款審批流程的流轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，效率較低。這也就導(dǎo)致了在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)進(jìn)行，較為繁瑣。

貸款房屋無(wú)法自由買賣。由貸款按揭來(lái)購(gòu)買的房屋，在按揭期內(nèi)，產(chǎn)權(quán)屬于銀行所有。因此，在銀行貸款尚未償還清楚時(shí)，房屋是無(wú)法自由的進(jìn)行買賣的。造成了一定的局限性特點(diǎn)。

總而言之，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提升過(guò)程中，人們對(duì)于房屋購(gòu)買的需求大幅度提升。雖然置業(yè)者在房屋購(gòu)買時(shí)的動(dòng)機(jī)是各不相同的。但是，在資金不足時(shí)，人們往往會(huì)選擇房貸按揭的方式來(lái)進(jìn)行房屋的購(gòu)買。本文通過(guò)深刻的分析和研究了現(xiàn)階段我國(guó)房貸按揭的利弊，以期有助于充分的發(fā)揮出房貸按揭的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避房貸按揭的不足，幫助人們正確的認(rèn)識(shí)房貸按揭，滿足不同經(jīng)濟(jì)水平置業(yè)者的購(gòu)房需求，緩解他們的資金壓力，有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)理性購(gòu)房。

（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）endprint