李叢軍

【摘 要】隨著國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得越來(lái)越困難，地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的融資風(fēng)險(xiǎn)也變得越來(lái)越大，地產(chǎn)企業(yè)如何有效的、安全的進(jìn)行融資來(lái)確保企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展已經(jīng)成為我們必須關(guān)注的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資特征

1.資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金的需求量是極大的，如此龐大的資金需求量?jī)H僅依靠企業(yè)的自有資金來(lái)供給顯然是不夠的。地產(chǎn)企業(yè)為了保證在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有充足的資金流，就必須使用多種渠道進(jìn)行外源性融資，否則就有可能出現(xiàn)資金斷流的風(fēng)險(xiǎn)。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)除了資金需求量大，同時(shí)還具有資金流動(dòng)效率低、資金回流周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，加之地產(chǎn)受企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)變化、國(guó)家政策調(diào)控等因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)要面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，我國(guó)的金融結(jié)構(gòu)較為單一，金融體系也不夠完善，這些也加劇了地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地和房產(chǎn)抵押是主要融資條件

地產(chǎn)企業(yè)的商品是土地上的建筑，土地是國(guó)家的稀缺資源，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展土地的需求量還會(huì)進(jìn)一步的加大，市場(chǎng)決定了房地產(chǎn)的價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步上升，所以房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中使用房產(chǎn)和土地進(jìn)行抵押還是很受金融機(jī)構(gòu)歡迎的條件。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

1.融資渠道過(guò)于單一

由于受到政策、法律、金融環(huán)境等客觀因素的限制，使得地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多渠道融資的難度很大，主要的融資還是要依靠銀行。造成這樣情況的簡(jiǎn)析如下：①過(guò)度依賴(lài)銀行貸款融資。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款融資是各融資渠道中風(fēng)險(xiǎn)及成本最小的一種融資方式，所以企業(yè)通常首選這種方式，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，在缺乏風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的情況下，就要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。②地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。因?yàn)槲覈?guó)地產(chǎn)預(yù)售融資在法律上存在缺陷，且發(fā)生過(guò)不法地產(chǎn)企業(yè)利用法律缺陷非法獲利的情況，導(dǎo)致投資者失去了信任，通過(guò)地產(chǎn)預(yù)售融資的渠道也因此受阻。③直接融資難度較大。上市直接融資對(duì)房地產(chǎn)的綜合實(shí)力、盈利能力、資格資質(zhì)等均有較高的門(mén)檻要求，這使得上市等直接融資增加了難度。

2.金融市場(chǎng)體系不健全

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到了一定的程度，但房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展卻沒(méi)能跟上這種節(jié)奏，存在滯后性。我國(guó)地產(chǎn)金融市場(chǎng)還是以一級(jí)市場(chǎng)為主，體系不夠完善，制約了地產(chǎn)企業(yè)融資，影響了地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

3.銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)大

由于地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有劃分信用等級(jí)，導(dǎo)致信用等級(jí)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)也能從銀行貸到款，這實(shí)際上就加劇了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。試想大量不良貸款存在于銀行貸款中，勢(shì)必會(huì)加劇地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，威脅到銀行體系的穩(wěn)定。

4.房地產(chǎn)企業(yè)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)能力低

我國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)為中小企業(yè)，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)數(shù)量有限，這就反映出我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀就是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力也很低。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)將占據(jù)更多的銀行貸款資源，規(guī)模較小的地產(chǎn)企業(yè)融資將更困難，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的局面。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議

1.完善法律法規(guī)建設(shè)，改善房地產(chǎn)融資環(huán)境

首先，要加快完善房地產(chǎn)立法，多元化的融資結(jié)果離不開(kāi)法律的支持；其次，政府部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，當(dāng)然政府在提供政策優(yōu)惠的同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)融資的監(jiān)管；最后，通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的準(zhǔn)入關(guān)、提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力、建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系等手段來(lái)嚴(yán)控地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.融資方式多元化，拓寬融資渠道

我們要向發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)，將目前單一的融資渠道過(guò)渡到多元化融資渠道，積極開(kāi)拓資金融資、信托融資、上市融資等多種渠道。此外，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售進(jìn)行有效的改革監(jiān)督，完善監(jiān)督機(jī)構(gòu)，弱化預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.買(mǎi)殼上市部分緩解融資困境

買(mǎi)殼上市也是一個(gè)有效的融資途徑，通過(guò)一些非上市公司收購(gòu)業(yè)績(jī)較差的上市公司，剝離被收購(gòu)公司的不良資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目的。

4.培育發(fā)展信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金

信托融資這一融資方式已被越來(lái)越多的企業(yè)所關(guān)注，近些年來(lái)信托業(yè)發(fā)展迅速，通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和信托產(chǎn)品，也能夠緩解目前各地產(chǎn)公司的融資壓力，并能有效的減少地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

5.利用自有資金融資

地產(chǎn)企業(yè)可將自有資金、有價(jià)票據(jù)、應(yīng)收賬款等通過(guò)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)現(xiàn)來(lái)增加資金進(jìn)行自有資金融資，依靠?jī)?nèi)源進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)較小且成本較低。

6.進(jìn)行理性融資

值得注意的是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資是要付出融資成本的，一旦違規(guī)將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資要保持理性，并遵循合理性、可靠性、經(jīng)濟(jì)效益性、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、融資成本最低化等原則。

7.提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力

地產(chǎn)企業(yè)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)中獲得更多的現(xiàn)金流入，而合法經(jīng)營(yíng)及提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力則是公司發(fā)展的基本前提。

參考文獻(xiàn)：

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