趙艷

前幾天，朋友一家剛從桂林游玩歸來(lái)，他們?nèi)俗×水?dāng)?shù)刂腃lub Med度假村，回來(lái)后對(duì)這種全新的度假方式贊不絕口。最讓朋友稱贊的，便是Club Med獨(dú)具創(chuàng)新的“一價(jià)全包”度假理念。住宿的客人一次性付費(fèi)以后，在度假村里面的吃喝玩樂(lè)就通通不用再花錢了。朋友夫妻倆體驗(yàn)了攀巖和射箭項(xiàng)目，他們的父母則選擇看演出，做理療；孩子們?cè)诓煌黝}的娛樂(lè)活動(dòng)中也親密接觸了大自然。不管男女老幼，都能在Club Med找到屬于自己的度假方式。

這種“一價(jià)全包”的度假模式源自法國(guó)的Club Med度假連鎖集團(tuán)，其醒目的海神戟標(biāo)志已經(jīng)遍布全世界最美麗的80多個(gè)角落。桂林的Club Med，就是亞布力冰雪度假村后的第二座度假村，第三座——廣東省東澳島上的海灘度假村，也正在緊張的籌備之中。

大佬扎堆集體淘金旅游市場(chǎng)

面對(duì)國(guó)外旅游業(yè)巨頭的搶灘登陸，國(guó)內(nèi)的大佬們也不甘示弱。不久之前，國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)宣布斥資400億元人民幣在無(wú)錫建造文化旅游城；而在一小時(shí)火車車程以外的上海，正在修建亞洲的第三個(gè)迪士尼樂(lè)園；在中國(guó)南方度假勝地海南，觀瀾湖集團(tuán)已經(jīng)興建了22個(gè)高爾夫球場(chǎng)，合計(jì)面積與紐約曼哈頓島相當(dāng)，配套的還有168個(gè)溫泉泳池。中國(guó)正進(jìn)入度假村建設(shè)的快速增長(zhǎng)期，在未來(lái)幾年內(nèi)，即將涌現(xiàn)出10個(gè)超大游樂(lè)場(chǎng)、一個(gè)面積堪比曼哈頓的高爾夫度假區(qū)、大量滑雪度假地以及全球最大的室內(nèi)兒童游樂(lè)場(chǎng)。繼住宅和商業(yè)地產(chǎn)后，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)商的第三次發(fā)展浪潮。

中弘股份，早在2007年到2008年間就已計(jì)劃開發(fā)旅游綜合體項(xiàng)目，目前已著手在西雙版納、長(zhǎng)白山等旅游度假地選址規(guī)劃，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，將來(lái)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將偏重于以旅游產(chǎn)品開發(fā)為主，同時(shí)配套有主題公園和影視娛樂(lè)等項(xiàng)目。據(jù)中弘股份的董秘金沽介紹，現(xiàn)代人旅游的終極目的是為了休閑度假，因此除了傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目中的景點(diǎn)，配套設(shè)施的便利性和豐富性也非常重要，人們生活所需的各個(gè)部分都應(yīng)囊括其中。旅游地產(chǎn)中的住宅公寓租住方式十分靈活，可以一次性買幾年的居住權(quán)，也可以購(gòu)買短至十天半個(gè)月的居住權(quán)，價(jià)格方面會(huì)比住酒店更劃算，同時(shí)還能享有周邊一體化的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。據(jù)了解，除中弘股份外，保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、富力、龍湖、雅居樂(lè)等眾多企業(yè)都已將觸角伸向旅游地產(chǎn)。在眾多探索旅游地產(chǎn)的房企中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在旅游地產(chǎn)方面的發(fā)展模式與中弘股份一樣，也借鑒了迪士尼模式。對(duì)二者在旅游地產(chǎn)發(fā)展模式中的“撞衫”情況，中弘股份則認(rèn)為，“我們不存在互相排斥的關(guān)系，因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)很大，資源很多，就算有多家企業(yè)都用同一種模式發(fā)展，市場(chǎng)資源依然很充足，不存在市場(chǎng)被搶占了就沒(méi)有的情況。”

政企雙贏地產(chǎn)輸血文化旅游

在住宅用地和商業(yè)用地前景尚未明朗的今天，旅游文化地產(chǎn)的味道顯得格外誘人。

剛剛落幕的2014中國(guó)國(guó)際旅游交易會(huì)上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)攜四大標(biāo)桿項(xiàng)目——武漢漢秀劇場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園、長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)、西雙版納國(guó)際度假區(qū)首次集體亮相，規(guī)模之大令業(yè)界震撼。與此同時(shí)，華誼兄弟不久之前剛以16.38億元底價(jià)競(jìng)得深圳坪山三宗地，將開發(fā)文化城項(xiàng)目，這也意味著不久之后，一座華誼電影主題樂(lè)園將坐落于此。

盡管時(shí)至今日，中國(guó)仍未有一座真正成功的本土主題樂(lè)園，但其中所蘊(yùn)含的潛在價(jià)值，地產(chǎn)界、旅游和影視業(yè)的土豪們無(wú)疑非常清楚。在競(jìng)得深圳坪山三宗地之前，華誼兄弟就已經(jīng)通過(guò)子公司北京華誼兄弟娛樂(lè)投資有限公司，與深圳市坪山投資有限公司簽署了開發(fā)文化城的框架協(xié)議。項(xiàng)目總投資130億元，項(xiàng)目建成后將發(fā)展電影及電視節(jié)目拍攝、后期制作、配套服務(wù)、廣告制作、設(shè)計(jì)、主題旅游及其他文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。而在拿地之后，華誼兄弟傳媒將聯(lián)手珠江投資和坪山城投共同投資成立項(xiàng)目公司。

以旅游文化的名義拿地似乎總是能夠輕松成功，從另一種角度來(lái)看，這張名片儼然成為企業(yè)順利獲得地塊的通行證。一方面，企業(yè)能夠依靠國(guó)家優(yōu)惠政策把成交價(jià)格壓下來(lái)，而另一方面，發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)的名頭能夠帶來(lái)潛在稅收以及調(diào)整地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這正是地方政府想要的結(jié)果。雙贏的結(jié)果和無(wú)數(shù)成功的先例無(wú)時(shí)無(wú)刻不刺激著躁動(dòng)的資本。

萬(wàn)達(dá)野心播種文化要先有地

華誼兄弟如此，萬(wàn)達(dá)則更是如此。撇開武漢中央文化區(qū)的幅員遼闊，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在長(zhǎng)白山、合肥、南昌、無(wú)錫、西雙版納、青島和哈爾濱先后埋下了“文化旅游產(chǎn)業(yè)”的種子，當(dāng)然，要播種要先有地。只不過(guò)，對(duì)于“以文化之名行地產(chǎn)之實(shí)”的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)似乎也受到了一定的困擾。由于地產(chǎn)根基太深，人們似乎很難接受萬(wàn)達(dá)角色的轉(zhuǎn)變，而且大型室內(nèi)樂(lè)園和“秀”一類的節(jié)目在中國(guó)還沒(méi)有特別成功的先例。萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士曾經(jīng)透漏，萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園其實(shí)與萬(wàn)達(dá)本身的電影制作并沒(méi)有太大的聯(lián)系，“我們內(nèi)部的項(xiàng)目大多數(shù)是從國(guó)外引進(jìn)的，上下游產(chǎn)業(yè)鏈還沒(méi)有打通。”從另一個(gè)角度來(lái)看，萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的資本支持使得文化衍生品類的主題樂(lè)園得以迅速成型，但想要獲得一個(gè)持續(xù)的文化內(nèi)容供給源頭并非易事，而這恰恰就是迪士尼動(dòng)漫形象們的價(jià)值所在。對(duì)此，曾有業(yè)內(nèi)人士半開玩笑地評(píng)論稱，即便是輸了文化，地也是賺錢的。

王健林曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“滑雪場(chǎng)、秀場(chǎng)、劇院、酒店群等業(yè)務(wù)，能操作的公司極少，沒(méi)錢的搞不了，有錢的不敢搞。旅游度假區(qū)跨業(yè)務(wù)門類多、跨行業(yè)多，很多都是新領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)自己也需要重新學(xué)習(xí)，使旅游度假區(qū)成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)下一個(gè)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的儲(chǔ)備。假如十年后，全國(guó)多數(shù)企業(yè)都去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也許萬(wàn)達(dá)就不玩商業(yè)地產(chǎn)了，去做別人搞不了的產(chǎn)業(yè)?！?/p>

萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)的超大規(guī)模，動(dòng)輒幾百億的超高門檻，大體量多業(yè)態(tài)的復(fù)合，在操作難度上是一般地產(chǎn)項(xiàng)目所難以想象的，這需要一個(gè)成熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，一個(gè)穩(wěn)固的廣泛的合作聯(lián)盟，還需要雄厚的資金支持，從這方面來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)模式很難復(fù)制。以長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)為例。長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)是全國(guó)唯一一次性投資超過(guò)200億元的國(guó)際級(jí)旅游度假項(xiàng)目，擁有亞洲第一滑雪場(chǎng)、中國(guó)第一滑雪度假項(xiàng)目，中國(guó)最大的星級(jí)酒店群和業(yè)態(tài)豐滿的山間旅游商業(yè)街，還擁有長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)以專業(yè)級(jí)的規(guī)劃，目標(biāo)是打造世界級(jí)的旅游度假黃金勝地。

旅游休閑離不開娛樂(lè)，離不開商業(yè)服務(wù)。據(jù)了解，長(zhǎng)白山國(guó)際旅游區(qū)的南區(qū)滑雪場(chǎng)建成后，可容納8000位滑雪者同時(shí)享受冰雪帶來(lái)的狂歡。650公頃的建設(shè)范圍，43條滑雪道，使雪道的總長(zhǎng)度達(dá)到30公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)甚至達(dá)到了冬奧會(huì)的比賽要求。面對(duì)幾乎同時(shí)涉足的幾個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)就是集中突擊。比如每個(gè)項(xiàng)目是200億元，萬(wàn)達(dá)會(huì)要求在規(guī)定的時(shí)間，用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃范圍之內(nèi)把這200億元集中花完，而在規(guī)定的時(shí)間集中開業(yè)。無(wú)數(shù)的要素集中起來(lái)，就能形成一枚龐大的原子彈，就能產(chǎn)生原子能，從而產(chǎn)生極大的爆發(fā)力和巨大的品牌影響力。

要成為中國(guó)的迪斯尼，并不是一件容易的事。且不說(shuō)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)上的大鱷云集，旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，回報(bào)比較慢，需要抱的是“十年磨一劍”的心態(tài)，而不是像商業(yè)住宅地產(chǎn)那樣的運(yùn)作思維。對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，要成為中國(guó)旅游地產(chǎn)老大，需要做的還很多。

圈地質(zhì)疑旅游地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)

眾多企業(yè)涌入旅游地產(chǎn)，負(fù)面問(wèn)題也不斷爆出。有媒體在2012年曾披露過(guò)某券商的研究報(bào)告，“一家知名地產(chǎn)企業(yè)在西南某城的拿地平均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于130萬(wàn)元/畝至150萬(wàn)元/畝的土地市場(chǎng)價(jià)；在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元，畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房200萬(wàn)元，畝的土地成本。面對(duì)旅游地產(chǎn)“嫁接圈地”的質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)人士并不諱言：“在旅游地產(chǎn)沒(méi)有真正成熟時(shí)，確實(shí)有開發(fā)商以旅游地產(chǎn)的名義圈地，圈地之后就按常規(guī)的住宅銷售模式運(yùn)作?！?/p>

除了懷疑開發(fā)商借機(jī)圈地的動(dòng)機(jī)外，也有人懷疑這股熱潮僅是另一種方式的炒房，與真正的文化產(chǎn)業(yè)并無(wú)關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)，忽略了旅游，所以只有調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能有新的商機(jī)。如果開發(fā)商可以為酒店減輕融資負(fù)擔(dān)，讓酒店將精力投放到服務(wù)內(nèi)容上來(lái)，消費(fèi)者的出行會(huì)更加省錢、方便。特別是目前盛行的度假區(qū)項(xiàng)目，如果能夠?qū)⒙眯猩纭⒕频?、交通、醫(yī)療、娛樂(lè)等各行業(yè)打通，資源共享，深度整合，建立新的模式，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了度假區(qū)的概念。從這個(gè)維度來(lái)看，旅游地產(chǎn)還有長(zhǎng)足的發(fā)展空間。endprint