潘文大

一座城市，哪里最繁華？答案總是簡單干脆且絕少爭議：市區(qū)中心。這是因為，市區(qū)中心肯定有著該座城市的最大商圈。而一座城市的最大商圈，總是聚集著該市區(qū)最主要的大型百貨商場、超市、專賣店、酒店以及步行街等商業(yè)業(yè)態(tài)，人群集中且流動頻繁。換個角度來說，哪里人流最為密集，哪里就有最繁華的商業(yè)，無論中外，都是一樣的發(fā)展規(guī)律。

可見，商圈是城市發(fā)展的靈魂，也是城市走向現代化、國際化程度的重要標志之一。

都市商圈引領生活新時尚

對于每個人來說，一生都為生活所累，追求輕松自在的生活，是每個人夢寐以求的目標居住生活在城市商圈，就可以時時享受中心區(qū)域各種設施健全的便利，單是逛街購物方便，出門步行幾分鐘即有大商場大超市一項，就令諸多人艷羨不已。

更為重要的是，城市商圈把握時尚潮流脈動，對于那些喜歡引領各種潮流的市民來說，不但可以時時感受濃重熱烈的商業(yè)氣息，更能次次率先弄潮，無論生活、經商、還是休閑消遣，總能猶如盛開的牡丹，艷光四射，瑰麗奪目，活色生香，獨領風騷，恰如幽谷蘭花，含蓄秀美，人人為之驚艷吸引并爭相效習。

不同于一個人無論體魄如何高大強壯、只能有一個心臟，一座城市大而有影響的商圈往往不止一個，三個五個、七個八個的都有，這要看該座城市的規(guī)模與影響力、所處地位、發(fā)展程度以及消費者消費習性與消費能力如何。

總結各地經驗來看，商圈的發(fā)展繁榮離不開城市規(guī)劃和歷史的沉淀，完善的商業(yè)配套、人群密集以及便捷的交通是商圈發(fā)展的條件。一般說來，城市中心商圈均由傳統(tǒng)商業(yè)街和商務辦公區(qū)發(fā)展而來，先建成商圈，再吸引人氣，各地大小商圈的形成與發(fā)展，基本都是走得這條路子。

近十年城市化進程的加快，使得一大批農村人口涌入城市，加入城市居民生活大軍中。這個龐大隊伍里的人們，每天都要吃飯、娛樂，再加上租房買房，生活消費占個人消費的絕大多數。這一龐大數字，無疑是城市商圈的堅實支撐。

市場如此之大，意味著賺錢機會相應也會很多。但是，無論市場怎么樣，讓用戶認可和喜歡才是關鍵。俗話說無利不起早，沒有利益自然也難以吸引用戶。阿里巴巴和騰訊之所以都對打車APP應用進行補貼，其目的都一樣，就是要吸引到更多的用戶來使用，進而成為他們的生活消費習慣。各地新老商圈都在使用類似打車APP的手法，有意無意地改變著人們的生活習慣，引領著生活時尚。

過一種消費時間的生活，去商圈購物已經不是一種消費金錢的結果呈現，而是一種更具休閑性和娛樂性的獨特體驗，應有盡有的商業(yè)業(yè)態(tài)，總是給人們帶來一整天的快樂。

即便對于那些討厭出門，生活非常簡單，一臺電腦、一根網線就可以滿足、喜歡天天呆在家里的宅人，城市商圈也有辦法快速解決他們的各種問題，5分鐘之內滿足他們的各種正常生活需求。

和朋友喝喝茶，到無印良品淘點貨，陪小朋友玩會游樂設施，或者有空的時候看場電影……從上午十點逛到晚上八、九點，幾乎成了生活在商圈里的人們的習慣。

以往購物逛街，得開車到市中心，然后為停車煩心。現在逛沃爾瑪、遛大潤發(fā)、去家樂福、優(yōu)衣庫，在星巴克喝咖啡聊天，看大片唱KTV，一天下來，足不出商圈，一站式全部搞定，省心省力，快意十足。

城市商圈，讓人們的生活愈發(fā)活色生香。

如何衡量一個新商圈未來的發(fā)展?jié)摿?/p>

商圈是零售業(yè)者主要的經營活動區(qū)域，只有詳細了解商圈的市場定位、競爭環(huán)境、經營管理者能力以及商圈內的消費者特征，才能衡量出一個新商圈的未來有無發(fā)展?jié)摿Α?/p>

所謂商圈定位，就是對圈內人群特征、消費習慣、客流量、地理境、商圈業(yè)種、產業(yè)結構、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍等因素進行實地了解，從而對商圈購買力、商圈輻射力、商圈吸引力、商圈競爭程度、商圈發(fā)展競爭程度、商圈發(fā)展預期等方面分析與評估，并給出結論。

作為商圈內的各個商鋪，其經營環(huán)境在很大程度上受大商圈經營環(huán)境的影響，投資與經營者在挑選店鋪時，不僅要著眼于商鋪本身，更應該從分析大環(huán)境入手，挑選出定位精準的大商圈，再依據商圈的經營狀況，選擇合適自己的商鋪。

由于每個商圈的顧客結構不同，每一個顧客也都有各自消費特征，了解商圈不同的顧客群的特點，掌握其消費傾向，有針對性地設立適應這些消者需求的零售商店，才會得到最好的布局效應。

商圈發(fā)展?jié)摿εc零售商的營銷能力密切相關。如果零售商不能滿足目標消費群體需求，消費者就會轉移到可以提供較好的商品、價格、服務或更方便的附近地區(qū)零售商那里購物，或通過其他途徑購物，這就降低了該商圈的客流量，減少了零售店的盈利。因此，哪個商圈購買力很少外流，哪個商圈就有發(fā)展前景。

再有，一個商圈內眾多商家不欺騙，不售假貨，保證質量，價格公道，服務熱情，售后服務周到，有良好的信譽，有商圈品牌，這個商圈就有發(fā)展?jié)摿ΑＤ膫€商圈內的同業(yè)態(tài)商家競爭不是將精力放在差異化服務和差異化產品，而是放在打價格戰(zhàn)上，哪個商圈便不可取，甚至早夭。因為這種同業(yè)態(tài)商店之間的惡性競爭，不僅彼此縮水，還會動搖消費者對商圈市場基本信心，因而無法發(fā)揮商圈的集散效應，無法擴大商圈規(guī)模。

從專業(yè)角度來講，商圈體量要嚴格按照圈內客群精準定位，其次商圈要生活化。未來的商業(yè)一定是要貼近于生活，比如百貨購物。商圈中把實體性的百貨適當壓縮，把輻射到老百姓生活的業(yè)態(tài)多做一些。便利店要融入商圈。

此外，商鋪所處的位置決定著商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。

大型百貨商場、購物中心都會帶動周邊的商業(yè)價值全面提升，投資者可將新商圈有沒有大型商場作為一個重要參考因素。但也不要忽略廣場，因為有廣場的地方就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。

關注新商圈周邊的居民人口。20-40歲是人消費欲望最強烈的年齡，30-45歲則是消費能力最高的年齡段。如果商圈所屬區(qū)域居民以中青年為主，那么該商圈可成為投資首選；如果該區(qū)域是城市富裕階層聚集地，那么該商圈必然擁有較大投資潛力。

估計人口的基本辦法是看周邊居民區(qū)的規(guī)模，看是不是有學校、醫(yī)院、車站等共建配套。除了人的數量，還要看人的消費欲望和消費能力。

城市主干道兩側很難聚集人氣和較大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，過寬的道路阻隔了兩側溝通，過快車速不利于人流量聚集。路面寬度適中一般雙向3-4車道為宜，有一定車流量，方便停車。公共交通以及線路集中、便捷。

開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些店鋪并沒有這些安排，具體使用時，非常不方便。

購買商圈中的商鋪，最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報也必須比銀行利息要高，不做賠本買賣是原則性問題。

開間、進深、層高、與人行道是否直接銜接也必須要考慮。通常投資者喜好開間大的商鋪，可增強商鋪的可視性，有益于形象識別。而進深和層高影響商鋪的可分割性。直接與人行道相連的商鋪受青睞，適合商品展示性較好的行業(yè)，商鋪前有臺階或內廊與人行道相連的，適合受眾相對固定的行業(yè)。