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      對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)

      2014-12-09 06:28:11張偉偉
      科技創(chuàng)新與應(yīng)用 2014年34期
      關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

      張偉偉

      摘 要:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,高層領(lǐng)導(dǎo)人要在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念的指導(dǎo)下,對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行提高,同時(shí),對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境也要進(jìn)行全面的估量和分析,因此,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理就成為了重要的方法,其在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中是長(zhǎng)期的總體規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷影響下,對(duì)經(jīng)營(yíng)管理思想、理念以及管理的方式、方法和手段都進(jìn)行了改善,但是其還是和現(xiàn)代企業(yè)的管理要求存在著一定的差距。

      關(guān)鍵詞:經(jīng)營(yíng);管理;戰(zhàn)略;風(fēng)險(xiǎn);金融

      對(duì)于從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的人而言,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,因此,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行反映,房地產(chǎn)管理主要針對(duì)的是企業(yè)內(nèi)部的資源,因此,經(jīng)營(yíng)方案要更加人性化以及科學(xué)化,同時(shí),在經(jīng)濟(jì)化方面要能夠?qū)崿F(xiàn)可操作性和能夠進(jìn)行很好的整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中都會(huì)體現(xiàn),經(jīng)營(yíng)管理要在整個(gè)流程中進(jìn)行體現(xiàn),要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化,同時(shí),對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化整合,對(duì)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。

      1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的目的

      房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行適應(yīng),對(duì)企業(yè)擁有的資源進(jìn)行配置,對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行提高,實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)于任何企業(yè)而言,在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中都要先對(duì)企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行精確的預(yù)測(cè),同時(shí),對(duì)行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進(jìn)行分析,對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè),分析產(chǎn)品市場(chǎng)的走向、發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度,同時(shí),對(duì)客戶滿意程度、客戶的需求都要進(jìn)行分析。對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展以及市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè),能夠?qū)ξ磥?lái)市場(chǎng)以及產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行把握,對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展能夠指明方向,企業(yè)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方面才能有更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此,文章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的原則,存在的風(fēng)險(xiǎn)以及面臨的問(wèn)題進(jìn)行了分析,希望通過(guò)文章的分析,能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

      2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理堅(jiān)持的原則

      必須堅(jiān)持以動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項(xiàng)目管理思路。

      必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理部組建的“三個(gè)一次性”科學(xué)定位。

      必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制。

      必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與施工風(fēng)險(xiǎn)相分離的原則。

      必須堅(jiān)持建立內(nèi)部要素市場(chǎng),為項(xiàng)目部提供最佳的有償服務(wù)。

      必須堅(jiān)持以項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ),促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行做到有法可依,有章可循。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理的制度建設(shè),著重抓好兩個(gè)方面,即:企業(yè)層面的制度建設(shè)和項(xiàng)目部層面的制度建設(shè)。

      必須堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的二次分配,保證項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)是并存的。

      3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

      3.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

      經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,為占領(lǐng)市場(chǎng)所采取的經(jīng)營(yíng)策略而形成的風(fēng)險(xiǎn),主要包括:(1)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn),即企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)(如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式)。(2)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),即項(xiàng)目承包合同簽訂后,外部市場(chǎng)發(fā)生較大變化(如主材價(jià)格上漲超過(guò)一定幅度)。(3)意外風(fēng)險(xiǎn),即項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)。(4)壞帳損失風(fēng)險(xiǎn),即項(xiàng)目交工決算后,項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因(如業(yè)主破產(chǎn)等)而形成的壞帳損失。

      3.2 施工風(fēng)險(xiǎn)

      施工風(fēng)險(xiǎn)主要是指工程項(xiàng)目在施工、組織、管理過(guò)程中出現(xiàn)的各種風(fēng)向,主要體現(xiàn)在以下方面。(1)管理風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目在施工過(guò)程中管理的水平、管理方法、管理制度以及管理業(yè)績(jī)都存在著很大的不同,這樣在費(fèi)用方面會(huì)出現(xiàn)很大的不同,導(dǎo)致管理方面出現(xiàn)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。(2)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),施工工程的質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有著直接的影響,工程質(zhì)量會(huì)受到很多因素的影響,例如施工中會(huì)出現(xiàn)返工的現(xiàn)象,或者是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的一些經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰。(3)安全風(fēng)險(xiǎn),主要是因?yàn)榘踩鹿实某霈F(xiàn)導(dǎo)致的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),這類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)對(duì)施工企業(yè)的形象會(huì)產(chǎn)生很大的影響。(4)施工工期風(fēng)險(xiǎn),施工工期的提前或者延后都會(huì)導(dǎo)致一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。(5)施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在施工中應(yīng)用了很多的施工技術(shù)和施工工藝,這些施工技術(shù)和施工工藝的應(yīng)用會(huì)導(dǎo)致一些費(fèi)用的增加,對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

      經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),因此,要由企業(yè)來(lái)進(jìn)行承擔(dān),但是,施工風(fēng)險(xiǎn)是工程項(xiàng)目管理過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),因此,要由項(xiàng)目經(jīng)理部來(lái)進(jìn)行承擔(dān),但是,項(xiàng)目部是一次性臨時(shí)組織,其在風(fēng)險(xiǎn)承受能力方面也存在著一定的問(wèn)題,因此,對(duì)施工風(fēng)險(xiǎn)一定要進(jìn)行重視。

      4 利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響

      房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多的不同時(shí)期,而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時(shí)期,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的變革時(shí)期,出現(xiàn)了很多的問(wèn)題,針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題采取必要的解決措施,是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大的影響,主要體現(xiàn)在以下方面。

      4.1 對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

      利率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生很大的影響,主要影響的就是資金成本問(wèn)題,利率的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加,承受的資金成本也會(huì)逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下,開(kāi)發(fā)商面臨的資金成本也會(huì)出現(xiàn)不斷增加的情況,開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對(duì)于市場(chǎng)中存在的買方也會(huì)產(chǎn)生一定的影響,很多的買方會(huì)出現(xiàn)持幣待購(gòu)的情況,對(duì)開(kāi)放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會(huì)受到影響。

      4.2 對(duì)房地產(chǎn)投資方的影響

      房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)不斷下降的問(wèn)題,會(huì)導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響,利率的變化對(duì)投資收益率有直接的影響。消費(fèi)者在購(gòu)買以后會(huì)出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問(wèn)題,在這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)預(yù)期的利率會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步上調(diào)的情況,消費(fèi)者對(duì)下個(gè)預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下跌期望,這樣會(huì)使得很多的購(gòu)房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費(fèi)者在消費(fèi)方面會(huì)受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響,我國(guó)的土地市場(chǎng)變化也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況,因此,在利率不斷上調(diào)的情況下,土地的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)逐漸上升的情況。

      房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫,主要是從金融的角度來(lái)進(jìn)行分析,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,銀行的參與程度非常高,銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過(guò)于松散,導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中受到了很大的影響。我國(guó)寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問(wèn)題出現(xiàn),同時(shí),房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個(gè)因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱,導(dǎo)致很多的政策無(wú)法實(shí)施。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中,國(guó)際資本流動(dòng)也會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響,因此,為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響,對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)情況進(jìn)行影響也存在很大的影響,在情況比較大的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫,對(duì)多種管理措施進(jìn)行應(yīng)用非常必要。

      5 結(jié)束語(yǔ)

      近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響,因此,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解決非常必要。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有很大的影響,同時(shí),也能對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力以及核心競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行提升。

      參考文獻(xiàn)

      [1]程惠瑛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易-原理與實(shí)務(wù)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,1997.

      [2]陶婷.略談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J].外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理,2001(8).

      [3]杜宇.試論房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J].中國(guó)科技信息,2006(4).

      [4]施正康.房地產(chǎn)概論上海[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2003.

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