楊紅旭

宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)中，庫(kù)存指標(biāo)變化很重要。同理，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性波動(dòng)的規(guī)律，尤其是在短周期當(dāng)中，庫(kù)存變化決定著房?jī)r(jià)變化。分析庫(kù)存現(xiàn)狀，并預(yù)測(cè)庫(kù)存未來(lái)變化，可以大體上把握房?jī)r(jià)演變趨勢(shì)。

從邏輯上分析，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期變化主要取決于地價(jià)、建安、人工、通脹、人口等因素，而房?jī)r(jià)短期變化則主要由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)供大于求時(shí)，房屋庫(kù)存就會(huì)增長(zhǎng)，反之則會(huì)下降。因此，要想把握房?jī)r(jià)短期動(dòng)態(tài)，必須緊盯庫(kù)存，以及與之相關(guān)的去化周期的變化。

從全國(guó)來(lái)看，有一個(gè)指標(biāo)可以關(guān)注：新建商品房待售面積。這一國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，基本能代表全國(guó)新房的庫(kù)存變化。短期看，截至今年8月末，全國(guó)商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加590萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加54萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加227萬(wàn)平方米。8月末，全國(guó)商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)27%，而今年前8個(gè)月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比則下降10%。銷(xiāo)售放慢，存貨快增，二者的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，說(shuō)明庫(kù)存壓力繼續(xù)增加。

從大周期來(lái)看，1995年全國(guó)新建商品房待售面積為5890萬(wàn)平米，其后除了2004年和2007年，大部分年份都呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2010年增長(zhǎng)至21567萬(wàn)平米。從2011年開(kāi)始，庫(kù)存增速加快，即便是2012年和2013年全國(guó)市場(chǎng)回暖，庫(kù)存也沒(méi)能停下增長(zhǎng)的步伐。主要原因是，自2009年開(kāi)始，全國(guó)很多三四線城市的住宅建設(shè)步入快車(chē)道，導(dǎo)致住宅新增供應(yīng)量持續(xù)大于銷(xiāo)售量。

按照全國(guó)商品房待售面積與年度商品房銷(xiāo)售面積，可以計(jì)算出歷年的商品房去化周期。1995-2013年，這一曲線圖走了一個(gè)“U”形。其中1996年是最高點(diǎn)，也是“U”形左壁的高點(diǎn)，比值為0.79，也即按1996年全國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積，1996年底的庫(kù)存面積需要0.79年才能消化完。其后去化周期持續(xù)回落，2007年只有17%，是“U”形的最底部。2012年脫離底部上行，開(kāi)始構(gòu)筑“U”形的右壁，2014年上半年的比值為0.45。由此可見(jiàn)，黃金十年最有利于房?jī)r(jià)上漲的區(qū)間是2005-2011年，基本處于“U”的寬平底部，庫(kù)存壓力最小，很多城市住宅供不應(yīng)求。受制于庫(kù)存大幅增加和去化周期拉長(zhǎng)，今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，房?jī)r(jià)自5月開(kāi)始下跌，預(yù)計(jì)2015年房?jī)r(jià)將探明底部，但其后反彈力度，還將受制于庫(kù)存壓力。本輪房地產(chǎn)去化周期將拉長(zhǎng)。

從典型城市來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤研究的35個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存與去化周期變化，截至8月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比7月增長(zhǎng)1.3%，同比去年8月增長(zhǎng)22.6%。35個(gè)城市中的一、二、三線新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比分別增長(zhǎng)2.5%、0.7%和2.8%，同比分別增長(zhǎng)31.2%、21.1%和22.8%。三類(lèi)城市庫(kù)存均呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢(shì)，其中一線城市的同比增幅更大些。從庫(kù)存變化看，一二線城市的庫(kù)存低點(diǎn)在2013年3、4月份，其后開(kāi)始增長(zhǎng)。而三線城市的庫(kù)存自2011以來(lái)一直增長(zhǎng)，根本沒(méi)有回落過(guò)，說(shuō)明近三年多中小城市的庫(kù)存持續(xù)增加，貫穿了整個(gè)上行周期，所以2013年當(dāng)一線和部分二線城市房?jī)r(jià)大漲之際，多數(shù)三四線城市仍然不溫不火，高庫(kù)存壓制了房?jī)r(jià)。

從去化周期來(lái)看，8月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為17.5，這也就意味著市場(chǎng)需要用17.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在7月份，該存銷(xiāo)比數(shù)值為18.7個(gè)月。這是12個(gè)月以來(lái)存銷(xiāo)比首次出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象，意味著去庫(kù)存的速度。從過(guò)去幾年存銷(xiāo)比變化規(guī)律看，12-16個(gè)月屬于敏感區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)而言，這是一個(gè)強(qiáng)弱或漲跌的分水嶺，一旦超過(guò)這個(gè)區(qū)間，很可能壓制房?jī)r(jià)下跌，反之低于這一區(qū)間，則房?jī)r(jià)上漲壓力較大。其中，一二三線城市存在差異，比如2011年11月，房?jī)r(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌之時(shí)（也即房?jī)r(jià)短期拐點(diǎn)），一線城市和二三線城市的存銷(xiāo)比分別為12個(gè)月和14.5個(gè)月左右;今年5月房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)下行拐點(diǎn)時(shí)，一線城市和二三線城市的存銷(xiāo)比分別為15、16、23個(gè)月。這其中三線城市情況明顯趨差，由上一個(gè)拐點(diǎn)的15個(gè)月，攀升至這一輪拐點(diǎn)的23個(gè)月，主要是因?yàn)?011年以來(lái)庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)比上一輪時(shí)也更弱。由此也可以理解，為何近二三年大型房企紛紛撤離三四線城市。

值得提醒的是，今年2月份以來(lái)，存銷(xiāo)比一直保持攀升的態(tài)勢(shì)。7月份陡然攀升的態(tài)勢(shì)被打破，存銷(xiāo)比走勢(shì)有所放緩。8月份存銷(xiāo)比首次出現(xiàn)下滑，主要與存銷(xiāo)比的計(jì)算公式有關(guān)。計(jì)算公式中，分母為近6個(gè)月成交量的移動(dòng)平均值。8月份取代了2月份（春節(jié)）市場(chǎng)成交大減時(shí)的數(shù)據(jù)，自然使得分母值變大。預(yù)計(jì)，頂部還需要幾個(gè)月才能真正確立。未來(lái)半年左右，存銷(xiāo)比見(jiàn)頂?shù)母怕屎艽蟆８鶕?jù)以前的規(guī)律，去化周期見(jiàn)頂幾個(gè)月之后，房?jī)r(jià)就會(huì)止跌。因?yàn)槿セ芷诘淖兓从车氖鞘袌?chǎng)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)化，只有供求關(guān)系趨于平衡、甚至變?yōu)楣┎粦?yīng)求，房?jī)r(jià)才會(huì)上漲。

從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，8月份溫州存銷(xiāo)比數(shù)值最大，為47個(gè)月，其次是茂名和煙臺(tái)，超過(guò)30個(gè)月，天津、蘭州、西安則25個(gè)月左右，這些城市去化周期偏長(zhǎng)，至少未來(lái)半年房?jī)r(jià)還將下跌。合肥的存銷(xiāo)比數(shù)值最低，為5.4個(gè)月，存貨量偏緊張;其次是大連、南京、重慶、太原為10個(gè)月左右。這些城市房?jī)r(jià)下跌空間小于溫州、天津等。但是，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)大勢(shì)趨跌，受大環(huán)境的影響，這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)也在走弱。極少有城市，能夠在全國(guó)大勢(shì)下跌時(shí)候仍然持續(xù)上漲。

上述分析的商品房及商品住宅，都是可售卻未售出的，可稱(chēng)之為“現(xiàn)貨”。還有一種所謂的“期貨”：將要或正在開(kāi)發(fā)建設(shè)，未來(lái)會(huì)形成新房供應(yīng)的庫(kù)存。期貨的規(guī)模和增長(zhǎng)情況，可以通過(guò)過(guò)去一年開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地面積、當(dāng)前的房屋開(kāi)工面積，進(jìn)行大概的測(cè)算。

全國(guó)來(lái)看，今年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降3.2%，也即今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆榇蠓档?，甚至有些大型房企幾個(gè)月都沒(méi)拿一幅地了。這就意味著，明年下半年和后年，新增樓盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)減少。2012年就曾出現(xiàn)過(guò)年度購(gòu)地面積負(fù)增長(zhǎng)，結(jié)果2013年市場(chǎng)需求爆發(fā)時(shí)，新建樓盤(pán)供應(yīng)卻不足，尤其是一線城市比較突出，直接推高了房?jī)r(jià)。而2013年全年購(gòu)地面積同比增長(zhǎng)近10%，那么今年和明年上半年，那些已經(jīng)出讓的地塊會(huì)陸續(xù)形成樓盤(pán)上市，所以現(xiàn)貨壓力較大。

從開(kāi)工面積看，今年1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積114382萬(wàn)平方米，同比下降10.5%，其中住宅新開(kāi)工面積下降14.4%。與上述的開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地指標(biāo)相似，今年新開(kāi)工是負(fù)增長(zhǎng)，而去年是正增長(zhǎng)，而2012年是負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)筆者的測(cè)算，一般新開(kāi)工指標(biāo)變化9個(gè)月左右，會(huì)傳遞到新房供應(yīng)上。預(yù)計(jì)明年下半年至后年新增樓盤(pán)供應(yīng)規(guī)模將比現(xiàn)在下降，屆時(shí)如果需求平穩(wěn)或增長(zhǎng)，則自然有利于房?jī)r(jià)止跌，或者上漲。

再來(lái)看看城市層面的相對(duì)情況。2013年全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交面積增幅排名顯示，23個(gè)城市呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，12個(gè)城市呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。蘭州、太原、北京分列前三位，住宅用地成交建筑面積增幅分別為163%、118%和104%，增幅如此之大，也就意味著2014-2015年度，這些城市的推盤(pán)量比較大，屆時(shí)較大的現(xiàn)貨庫(kù)存，將壓制房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)然如果需求增長(zhǎng)更大，則不必?fù)?dān)心，比如北京潛在住宅需求旺盛，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇，需求反彈的幅度很大，只要比供應(yīng)增幅更大，則房?jī)r(jià)就會(huì)止跌反彈。?？?、深圳和銀川排名則靠后，住宅用地成交建筑面積跌幅分別為83%、79%和55%，也就意味著這幾個(gè)城市未來(lái)一年新增樓盤(pán)數(shù)量不會(huì)太多，如果需求平穩(wěn)或反彈，則房?jī)r(jià)下跌空間不大。

總而言之，庫(kù)存和去化周期，是決定房?jī)r(jià)短期波動(dòng)的核心因素，它反映的市場(chǎng)供應(yīng)求關(guān)系的動(dòng)態(tài)變化。從長(zhǎng)周期看，當(dāng)前中國(guó)住宅庫(kù)存處于上升通道，尤其是去化周期于2011年漸漸脫離底部，當(dāng)前仍在構(gòu)筑“U”的右壁，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。從短周期看，當(dāng)前主要城市的住宅庫(kù)存與去化周期還在上行通道，明年上半年內(nèi)見(jiàn)頂?shù)目赡苄暂^大。受此影響，預(yù)計(jì)明年下半年季度房?jī)r(jià)會(huì)漸趨止跌，然后反彈，從而步入新一輪房?jī)r(jià)上行通道。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）