趙美平 劉永紅

（山西財經(jīng)大學 管理科學與工程學院，山西 太原030006）

0 引言

房地產(chǎn)作為國家的支柱性產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要的作用。 20 世紀90 年代全球房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，隨著經(jīng)濟的發(fā)展房價高速上漲。 從圖1 我們可以看出，2006 年美國房地產(chǎn)次貸危機發(fā)生以來，隨著美國房價的驟然下跌，各國房價相應呈現(xiàn)下降趨勢，中國也不例外2007 房價表現(xiàn)出明顯的下跌趨勢。 然而近年來隨著全球經(jīng)濟回暖，中國乃至全球許多國家房價上升，從高速增長的房價背后我們可以看出居民的消費購買力卻遠遠不及房價的增長速度，房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫現(xiàn)象。 本文選取中國房價作為研究對象，其房價上漲而房價收入比大幅回落，房價租金比穩(wěn)增不減，將中國的房價、房價收入比以及房價租金比之間的關(guān)系進行研究對中國房地產(chǎn)市場長效穩(wěn)定機制的建立具有重要的意義。 圖1 是中國房價季節(jié)調(diào)整前后的波動圖，從圖中我們可以看出，從2000 年以來中國的房價的波動趨勢。

1 變量選取與描述

以中國作為研究對象，選取2000 年到2013 年房價、房價收入比、房價租金比的季度數(shù)據(jù)，房價、房價收入比、房價租金比這三個變量都選用對數(shù)數(shù)據(jù)， 對數(shù)序列消除了價格因素以及通貨膨脹的影響，以2000 年Q1 為基期（2000Q1=100）。其中房地產(chǎn)價格指數(shù)是通過全球數(shù)據(jù)來統(tǒng)一編制的，體現(xiàn)房地產(chǎn)價格的波動情況，用HP 表示；房價收入比是指房地產(chǎn)價格與居民平均收入的比值，用來衡量房地產(chǎn)價格與居民消費承受能力，用HI 表示；房價租金比是房地產(chǎn)銷售價格與租金價格的比值，體現(xiàn)房屋以出租方式取得的投資回報，用HR 表示（數(shù)據(jù)來源于經(jīng)濟學家網(wǎng)站）。

2 中國房價與收入、租金關(guān)系研究

本文選取三個變量房價、 房價收入比、 房價租金比， 分別用HP（House Price Index）、HI (House Prices Against Average Income)、HR(House Prices Against Rents)來表示。 由于選取的是季度數(shù)據(jù)，為了消除季節(jié)因素的影響，采用X-12 的方法進行季節(jié)調(diào)整。 同時，為了消除異方差，我們對各變量采取對數(shù)序列，分別是LnHP、LnHI、LnHR。采用Eviews6.0 軟件進行分析。

2.1 單位根檢驗

對三個變量分別進行單位根檢驗，采用最典型的ADF 檢驗方法，檢驗結(jié)果如下表1：

表1 單位根檢驗結(jié)果

由此可知，三個變量都是差分序列平穩(wěn)，也即一階單整。

2.2 協(xié)整檢驗

協(xié)整檢驗一般有EG 協(xié)整檢驗和Johansen 協(xié)整檢驗，EG 協(xié)整檢驗只適用于兩變量間的協(xié)整關(guān)系的檢驗，本文欲研究三個變量之間的協(xié)整關(guān)系所以采用Johansen 協(xié)整檢驗。

Johansen 協(xié)整檢驗的結(jié)果如下表2：

表2 Johansen 協(xié)整檢驗結(jié)果

通過Johansen 協(xié)整檢驗可以看出房價、房價收入比、房價租金比在5%顯著性水平至少存在一個協(xié)整關(guān)系。

2.3 建立VAR 模型

向量自回歸模型（VAR）模型常用來分析各時間序列變量之間的關(guān)系。 為了研究房價收入比與房價租金比對房價的影響，在上述協(xié)整的基礎上，運用上述變量的對數(shù)差分形式進行OLS 估計，建立VAR 模型。 其中ΔLnHP=LnHP-LnHPt-1，即差分序列。 結(jié)果如下：

通過對上述VAR 模型的殘差序列進行檢驗，發(fā)現(xiàn)此模型是平穩(wěn)的。

2.4 脈沖響應函數(shù)分析

在VAR 模型平穩(wěn)的基礎上進一步通過脈沖響應函數(shù)分析房價、房價收入比、房價租金比之間存在的動態(tài)關(guān)系。圖1 中，前者是房價收入沖擊引起房價的響應函數(shù)， 可以看出給房價收入比一個正沖擊后，房價響應增長在第2 期達到最高點，之后趨于平穩(wěn)，表明房價收入比的沖擊給房價帶來同向的沖擊，也即房價收入比上升會在2 個季度對房價產(chǎn)生拉動作用，促使房價上漲；后者是房價租金比沖擊引起房價的響應函數(shù)， 房價租金比的沖擊使房價逐漸上升在第5 期達到最高點，表明房價租金比正沖擊給房價帶來正面的影響。

圖1 房價收入比、房價租金比沖擊引起房價的響應函數(shù)

3 結(jié)論

通過建立VAR 模型與脈沖響應函數(shù)對中國房價收入比、房價租金比與房價的關(guān)系研究發(fā)現(xiàn)房價收入比、房價租金比對房價波動有重要的正向的影響，并且同期波動性明顯。 因此只有合理調(diào)控房價與租金，使房價收入比、房價租金比處于合理區(qū)間，中國房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定發(fā)展。 此外提高居民購房能力不僅要依靠降低房價，同時還要提高居民收入，調(diào)整房價租金。此外要保持房地產(chǎn)市場的長效穩(wěn)定發(fā)展，需要在宏觀調(diào)控的基礎上提出相應的政策。

［1］楊紅旭.我國房價收入比研究[J].中國房地,2009(43).

［2］金三林.我國房價收入比的社會差距及政策啟示[J].中國房地產(chǎn)金融,2007(10).

［3］蘇多永,張祖國.房價收入比研究現(xiàn)狀及發(fā)展改進——基于上海房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗分析[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)濟,2009(1).

［4］陳杰.我國房價收入比的變動趨勢與區(qū)域差異[J].價格理論與實踐,2009(6).

［5］李玉杰,王慶石.基于房價租金比的居民住房投資風險實證分析[J].上海商學院學報,2011,01:91-95.

［6］鄭景齡.房價租金比的影響因素研究[D].浙江大學,2014.