房屋開發(fā)成本核算探討

段光耀

摘 要：本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋開發(fā)的成本核算對象、賬戶設置、成本項目的基礎上圍繞房屋開發(fā)過程中的六類費用進行分析，并重點討論了六類費用的會計處理，最后分析闡述了完工房屋開發(fā)成本的結轉工作。

關鍵詞：房屋開發(fā)；成本；核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目通常可以分為四類：土地、配套設施、房屋、代建工程。而房屋是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的主要項目，并且房屋開發(fā)從最初的項目規(guī)劃設計到征地拆遷，到房屋實體的建筑安裝工程，到相關配套設施的開發(fā)，一直到最后房屋對外銷售或交付使用，開發(fā)周期長，相應的會計核算周期也比較長。在開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要與建筑設計院、施工企業(yè)、材料物資供應商、客戶等多方打交道，并且開發(fā)費用復雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋開發(fā)成本的核算特殊性較強。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋種類

依照用途標準，可以將房地產(chǎn)企業(yè)建設的房屋分為以下幾大類型：用于銷售的商品房；用于對外經(jīng)營出租的承租房；用于搬遷居民作臨時周轉使用的周轉房；代相關單位建設的代建房等。上述各類房屋盡管其用途不同，但它們在開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費用大致相同，并且開發(fā)費用歸集與分配的原則基本一致。

二、房屋開發(fā)的成本核算對象、賬戶設置和成本項目

（一）房屋開發(fā)的成本核算對象

確定房屋開發(fā)的成本核算對象，主要是依據(jù)具體的開發(fā)項目，結合開發(fā)地點、項目用途、房屋結構等因素進行。一般來說，成本核算對象多是以每一個獨立編制設計預算，或每一獨立的施工圖預算的單項開發(fā)工程。

1、可以把開發(fā)項目、施工地點、結構類型相同和開竣工時間接近的幾棟樓合并為一個對象進行成本核算。

2、個別規(guī)模大、工期長的房屋開發(fā)項目，成本核算對象的劃分可以按房屋開發(fā)項目的分部分項工程進行。

（二）房屋開發(fā)的賬戶設置和成本項目

1、賬戶設置

為全面地歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房屋過程中發(fā)生的費用，最后匯總計算房屋開發(fā)總成本，需要專門設置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”和“開發(fā)間接費用”兩個賬戶。前者用于歸集開發(fā)過程中發(fā)生的各種直接費用及期末分配轉入的開發(fā)間接費用，其下面可以按照具體開發(fā)項目設置明細賬戶，“開發(fā)間接費用”賬戶用來歸集開發(fā)過程中開發(fā)項目部等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬二級機構發(fā)生的間接費用。開發(fā)間接費用應在期末分配結轉記入各成本核算對象的開發(fā)成本中。

2、成本項目

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用較多，為方便開發(fā)費用的歸集，可以將開發(fā)費用分為六個類別，因此對應的成本項目也就可以設置六個，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發(fā)間接費。“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”明細賬中相應地按六個成本項目設六個專欄，用于全面、詳細地登記開發(fā)過程中發(fā)生的各項開發(fā)費用。

三、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費的核算

土地征用及拆遷補償費指的是因為依照城市建設總體規(guī)劃而對土地進行開發(fā)所造成的各種相關費用。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定，土地征用及拆遷補償費包括征用土地的費用、占用耕地所支付的稅費、安置相關勞動力的費用及拆遷附著于土地的有關物體所給予的補償?shù)膬糁С龊桶仓脛舆w用房支出等。針對房屋開發(fā)帶來的土地征用及拆遷補償費用，成本核算對象可以準確定位的，可以在“土地征用及拆遷補償費”成本項目中直接計入該成本核算對象，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“銀行存款”等。如果分不清成本核算對象或者沒有明確受益對象的，可以先把相關費用計入到“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶之下，在土地開發(fā)完工之后再按照一定的標準重新計入相關受益對象的賬戶之下，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。針對房屋開發(fā)過程中沒有明確用途就被占用的土地，在核算的時候應該把相關費用先計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶之中，待土地開發(fā)完成時再按照相應的標準重新計入有關成本核算對象的賬戶之下。假設開發(fā)的土地后期被用作房屋開發(fā)，則應借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”；假設該土地后期作為商品對外銷售，則應結轉完工的土地開發(fā)成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品——土地”，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。

（二）前期工程費的核算

房產(chǎn)開發(fā)在完成了前期的土地征用和拆遷之后，就會對開發(fā)項目進行可行性分析、作項目設計規(guī)劃、水文地質(zhì)勘察和測繪、“三通一谷”（通水、通電、通路，場地平整）等后續(xù)項目，這些項目都會產(chǎn)生各種費用。針對這些費用的核算，成本核算對象可以明確的，應直接借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（前期工程費）”，貸記“銀行存款”等。如果分不清成本核算對象或者有多個成本核算對象分，則應當按照一定的標準將其分配結轉記入有關成本核算對象相應賬戶的“前期工程費”專欄，借“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（前期工程費）”，貸記“銀行存款”等。

（三）基礎設施費的核算

房屋開發(fā)建設過程中必然會存在水電供應、環(huán)境衛(wèi)生、道路建設以及綠化等基礎設施建設，對于這些設施建設產(chǎn)生的費用在成本核算的時候一般直接記入或者分配結轉后記入相關對象相應賬戶的“基礎設施費”專欄，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“銀行存款”等。如果原來開發(fā)的商品性建設場地在土地開發(fā)完工時已轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則應在將其用于開發(fā)房屋等項目時，將其負擔的基礎設施費記入房屋開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（基礎設施費），貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地”。

（四）建筑安裝工程費的核算

房屋開發(fā)過程中進行的建筑安裝工程，有不同的施工方式。有的企業(yè)采用出包方式，有的企業(yè)用用自營方式。如果采用出包方式，只需要在工程完工時，將應向承包單位支付的工程價款記入房屋開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（建筑安裝工程費）”，貸記“應付賬款——應付出包工程款”。如果采用自營方式的，工程規(guī)模比較小，可以直接將建筑安裝工程中的建筑安裝費用歸集在開發(fā)成本賬戶，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（建筑安裝工程費），貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。如果工程規(guī)模較大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與施工企業(yè)一樣，增設“工程施工”、“施工間接費用”賬戶，用于歸集建筑安裝工程費用，并將其定期結轉到“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（建筑安裝工程費）”。

（五）配套設施費的核算

在針對如小區(qū)內(nèi)的居委會、派出所、消防設施以及公共廁所等配套設施的費用進行具體核算的時候，應該參照這些設施的具體建設情況進行分類核算。

1、建設房屋的同時也進行配套設施的建設時，如果能夠分清受益對象，那么可以將產(chǎn)生的費用直接計入有關受益對象的開發(fā)成本賬戶，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（公共配套設施費）”，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等。對于分不清受益對象或沒有明確受益對象的配套設施費用，要先將這部分費用算進“開發(fā)成本-配套設施開發(fā)”賬戶中，等到配套設施的建設完成之后，再在涉及房屋等成本核算對象的開發(fā)成本賬戶里面根據(jù)相關的標準分配結轉記入，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（公共配套設施費）”等賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”。

2.先修建房屋在建設配套高設施的情況，即房屋先建好對外出售、出租或交付使用，而相關的配套設施還沒有建設或尚在建設之中。此時，房屋即將對外出售、出租或交付使用，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會相應地取得一定的收入，根據(jù)收入與費用相配比的原則，應及時結轉房屋開發(fā)總成本。另一方面，房屋對外銷售時定價及進行利潤預測時應綜合考慮房屋開發(fā)總成本。因此，可以先預提公共配套設施費用，然后計入房屋開發(fā)成本，待配套設施開發(fā)完工時，再將實際的費用與預提的費用進行沖銷，相應的也要對成本核算對象的開發(fā)成本進行調(diào)整。

（六）開發(fā)間接費

應該先在“開發(fā)間接費用”的賬戶中將開發(fā)土地、房屋、配套設施以及代建工程等各種產(chǎn)品的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬二級管理機構所產(chǎn)生的各種間接費用計入其中，等到月底的時候再根據(jù)相關的標準將這些費用分別計算到各開發(fā)項目的開發(fā)成本之中。有些開發(fā)間接費用需要由房屋開發(fā)成本負擔，應借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（開發(fā)間接費用）”，貸記“開發(fā)間接費用”。

四、房屋開發(fā)完工時開發(fā)總成本的結轉

商品房、代建房、出租房、周轉房等各種房屋在開發(fā)完工時應結轉完工房屋開發(fā)總成本，形成各種房屋開發(fā)產(chǎn)品，應借記“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”，貸記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”。應該依據(jù)房屋類型將開發(fā)產(chǎn)品賬戶分別設置為商品房、出租房、周轉房、代建房等二級賬戶，明細的分類核算應該嚴格按照個成本對象進行。（作者單位：江西財經(jīng)職業(yè)學院）

參考文獻：

[1] 陳蘭芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本核算問題探討[J].中國西部科技，2006年第31期.

[2] 勞宇燕.房屋開發(fā)成本的核算體系及應用探討[J].企業(yè)技術開發(fā)，2012年第3期.