李彤

萬達商業(yè)地產(chǎn)數(shù)千億的資金缺口不是鬧著玩兒的，可以說王健林“首富”與“首負”只在一線之間。而目前萬達院線約有三分之一影院步入正軌列全國第一，這里才是“王家人”的大本營。

萬達商業(yè)地產(chǎn)上市地即，料將創(chuàng)下今年香港IPO募集之最。如果萬達商業(yè)地產(chǎn)市值達到500億美元以上，王健林家族間接持有的60%股權價值將超過300億美元。

即使不計算未上市的院線、文化旅游、兒童產(chǎn)業(yè)等資產(chǎn)，王健林家族超過馬云重奪首富寶座沒有懸念。

不過，王健林這個首富當?shù)目刹惠p松。為首付奮斗的人操的是幾十萬的心，當首富操的可是幾千億的心。

商業(yè)地產(chǎn)是前線

以銷售額而論，2013年萬科營收1709億元，萬達營收868億元；以土地儲備而論，恒大截至2013年末是1.5億平米，萬達為9350萬平米。但是，萬科市值將將1000億元，恒大市值折成人民幣是350億元，兩家合計1350億元。

而萬達上市后，市值將在3000億之上，比萬科、恒大加起來還高一倍有余。

萬達估值如此之高，是因為持有大量“只租不賣”的投資性物業(yè)，這些物業(yè)不僅估值高，還可以實現(xiàn)“零成本持續(xù)增長”。給萬科、恒大估值時，人們看的是它們銷售了多少物業(yè)，而給萬達估值時看的是它持有多少物業(yè)。

眾所周知，王石一向主張萬科做“最后一個住宅開發(fā)商”

。直到近年，萬科在郁亮等新生代的堅持下才開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。除了強調專注，真正讓王石擔心的是商業(yè)地產(chǎn)回報周期極為漫長，不象住宅開發(fā)那樣可以讓資金“滾動”起來。

由于中國的金融體系不夠發(fā)達，民企一旦資金周轉不靈往往“叫天天不應、叫地地不語”，連德隆這等高手都不能幸免于難。因此，王石認為從事商業(yè)地產(chǎn)的風險過大。萬達走通萬科不敢走的“險路”，靠的是“以售養(yǎng)租”。

但是，“以售養(yǎng)租”模式已經(jīng)遇到瓶頸，2011年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流達359億，2012年巨降到115億，2013年進一步降到68億，2014年上半年驚現(xiàn)負89.5億！經(jīng)營現(xiàn)金流日益萎縮，投資力度不減，一直保持在每年200億之上。巨額缺口只能靠融資活動解決。2013年，融資活動資金凈流入379億，2014年上半年達351億。如果IPO融資370億（60億美元），則全年融資超過720億。所以說今天的萬達已經(jīng)從

“以售養(yǎng)租”蛻變?yōu)椤耙匀陴B(yǎng)租”。

萬達現(xiàn)有9350萬平米土地儲備，不及恒大的1.5億平米。但萬達在建工程達5650萬平米，超過恒大的3948萬平米（可見王健林比許家印更為激進）。在2017年7月前，萬達商業(yè)地產(chǎn)需要向在建工程投入2389億元！

萬達可動用的資源主要是賬上748億現(xiàn)金及1319億可陸續(xù)變現(xiàn)的存貨，IPO還可融資370億，合計2437億。而萬達應付款高達1449億，還有總額近1800億的銀行貸款及未嘗還債券（上半年支付利息62.1億），合計是3249億元?？紤]到還需向在建工程投入2389億，萬達商業(yè)地產(chǎn)資金缺口高達3201億！

萬達院線是后院

2014年1至6月，實現(xiàn)票房收入19.88億元，市場份額約14.46%，觀影人次4，709萬人。2009年至2013年，票房收入、市場份額、觀影人次連續(xù)五年位居全國首位。

萬達院線的經(jīng)營模式是由母公司萬達集團以資本為紐帶，在萬達旗下遍布全國的商業(yè)地產(chǎn)附設影院，由院線公司租賃使用。 除租賃條件優(yōu)越之外，零售與院線還可以相互導流，共同抬高商業(yè)地產(chǎn)的人氣及估值，可謂一舉多得。

截至2013年末，萬達電影院線擁有可統(tǒng)計票房影院142家，銀幕1，247塊，座位213，507個。2014年6月30日，影院數(shù)進增到150家，銀幕1315塊。

在萬達集團的強力支持下，萬達院線2013年實現(xiàn)凈利潤6.05億，2014年上半年為4.2億。

有意思的是，萬達院線150家影院分布在99家子公司中，2013年，凈利潤1000萬以上的只8家，凈利潤500萬到1000萬的有14家，凈利潤200萬到500萬的有34家，凈利潤低于200（含虧損）的有42家。

根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)招股文件，遍布全國的159座萬達廣場中只有47個城市的71座整體完工。也就是說，大約一半的萬達影院位于沒有完全建成投入使用的萬達廣場，它們嚴重拖累了萬達院線業(yè)績。如果萬達應待影院人氣旺起來之后再謀求上市，估值比現(xiàn)在可以高一倍。如果王健林急于讓萬達院線上市，可以將已經(jīng)取得效益的子公司打包上市，再用融來的錢陸續(xù)購買效益達標的子公司。

王健林一步到位地把全部院線資產(chǎn)置入萬達院線，或許可以從后者的股東結構找到原因：

王健林為實際控制人，王建忠、王建可、王建春、王建川每人300萬股（占股0.6%），王思聰500萬股（占股1%）

萬達商業(yè)地產(chǎn)雖然無比強大，但風險也不小，數(shù)千億的資金缺口不是鬧著玩兒的，甚至可以說“首富”與“首負”只在一線之間。萬達院線約有三分之一影院步入正軌已經(jīng)穩(wěn)居全國第一，未來不可限量，這里才是“王家人”的大本營。

（來源：中國企業(yè)家）