劉瑋　張繼勇

以個人住房信息聯(lián)網(wǎng)為核心的“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”早在7年前就在物權(quán)法中被明確提出，這一廣泛關注的話題最近終于“靴子落地”。2014年12月22日，國務院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起執(zhí)行。

輿論普遍認為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的發(fā)布，徹底解決了不動產(chǎn)歸屬多頭管理混雜、信息系統(tǒng)不統(tǒng)一的無序局面，是推進簡政放權(quán)，整合部門職能職責、減少多頭管理、逐步實現(xiàn)一個窗口對外，方便企業(yè)和群眾的有效舉措。

信息共享

2014年12月22日，中國政府網(wǎng)全文公布由國務院簽署通過的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），對不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任等內(nèi)容做出明確規(guī)定，并明確條例自2015年3月1日起施行。

《條例》所指的不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。需要登記的有集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

《條例》第四條明確規(guī)定，國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。專家解讀稱，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的這個“統(tǒng)一”是指將土地、房屋、林地等不動產(chǎn)權(quán)利登記工作，交由一個部門來承擔。

此前，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門。如建設用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住建部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

例如，之前購房者擁有一套商品房，須到國土資源部門辦理《土地使用權(quán)證》，到房產(chǎn)部門辦理《房屋所有權(quán)證》?！稐l例》實施后，土地使用權(quán)證與房屋所有權(quán)證合一發(fā)放，只需要去不動產(chǎn)登記部門，便可實現(xiàn)一站式辦理。

“原有的分散登記，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登現(xiàn)象”，國土資源部政策法規(guī)司負責人表示，由于不同部門管理和登記，容易導致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界限不清、權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)諸多矛盾和糾紛。

《條例》規(guī)定，國土資源部將會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，由此確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

國土資源部不動產(chǎn)登記局常務副局長冷宏志2014年8月27日表示，2017年不動產(chǎn)登記實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設;2年左右時間逐步銜接過渡，統(tǒng)一規(guī)范實施;3年左右時間全面建立并完善各項制度;4年左右時間建立有效運行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。即2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度;2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?2016年全面形成制度體系，正常有效運行;2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

意義深厚

市場經(jīng)濟的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)的確認和保護制度，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平具有重要意義。

國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華認為，《條例》以物權(quán)穩(wěn)定和便民利民為核心原則，全面落實了國務院有關不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的精神，明確了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本內(nèi)容，重點規(guī)范登記行為，強化政府責任，提高登記質(zhì)量，增強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的嚴肅性、權(quán)威性和公信力，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心法律依據(jù)，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設的重大法制成果。

“《條例》的頒布實施，可以更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府管理效率和水平，方便企業(yè)和群眾，尤其是對健全歸屬清晰、責權(quán)明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有重大意義?！眹临Y源部政策法規(guī)司副司長魏莉華說。

業(yè)內(nèi)人士分析，《不動產(chǎn)登記暫行條例》不僅有助于明晰和保護產(chǎn)權(quán)、便利和保障交易，其中所提及的多層級、多部門間的基礎信息共享更具意義。將為未來完善房地產(chǎn)稅體系、個人住房信息系統(tǒng)、個人信用體系等一系列長效工作提供基礎。

據(jù)悉，各地不動產(chǎn)登記的準備工作、試點工作已經(jīng)陸續(xù)啟動。據(jù)國土部數(shù)據(jù)顯示，全國106個重點城市中，已經(jīng)有約50%城市啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關工作。

“不動產(chǎn)登記條例出臺，也意味著有基礎數(shù)據(jù)之后，房產(chǎn)地稅等的征收也有了基本依據(jù)，當然，也意味著有太多房子的官員將不得不想辦法處理自己的房產(chǎn)?！苯?jīng)濟學家馬光遠在微博中如此表述。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，不動產(chǎn)登記本身雖不是房地產(chǎn)調(diào)控，但它標志著房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控，將對房地產(chǎn)市場形成較大影響。同時不動產(chǎn)登記之后，房產(chǎn)稅征收會緊隨其后，這將影響一部分群體對住房投資的需求，人們可能會選擇其他的投資方式而不再是房產(chǎn)，他們對樓市未來的預期也會發(fā)生變化。

中國指數(shù)研究院研究報告則認為，不動產(chǎn)登記制度更多是與住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等工作結(jié)合，形成樓市調(diào)控長效機制，在短期對市場和銷售的影響不大。

任重道遠

隨著如北京新機場等大型項目獲批、或如自貿(mào)區(qū)獲批，利好樓市的聲音逐漸增多。但全國整體房價疲軟和《條例》的出臺，也有專家表示房價下行可能性繼續(xù)增大。

對此，王廣華分析，“長遠看，作為物權(quán)的權(quán)證，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只會有利于房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)公平公正交易，有利于房地產(chǎn)市場機制的完善。一個穩(wěn)定且有收益的房地產(chǎn)開發(fā)市場的形成，不會導致房地產(chǎn)投資的下滑。房地產(chǎn)投資的波動，從本質(zhì)上來說，應該與經(jīng)濟景氣周期和消費需求相關?！?/p>

中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授蘭日旭認為，不動產(chǎn)登記將為樓市進行市場化調(diào)控提供基礎數(shù)據(jù)和信息。掌握了存量房、出租房信息，將為下一步有意識地推開房產(chǎn)稅提供條件，真正發(fā)揮市場配置住房資源的作用，實現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化。因此，這一制度實際上是房地產(chǎn)市場法治化的重要一步，為房產(chǎn)信息規(guī)范化、官員財產(chǎn)公示提供了很好的基礎。

有業(yè)內(nèi)人士擔心，不動產(chǎn)登記制度的出臺，會提高市場監(jiān)管和調(diào)控的效果，同時規(guī)范住房交易秩序，但在執(zhí)行層面仍可能遇到不少阻力。有多套房源的人對統(tǒng)一登記可能不愿配合，這就會導致不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在執(zhí)行中可能會打折扣。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，不動產(chǎn)登記制度的推進，使得未來包括住房市場在內(nèi)的各類子系統(tǒng)擁有一個發(fā)展的準則和框架，但制度創(chuàng)新的成本也比較高，在具體執(zhí)行過程中可能需要一個較長的探索期和磨合期。endprint