劉德炳

收購綠城失手后，融創(chuàng)花血本出手

在經(jīng)歷了創(chuàng)始人滯港未歸待售房源被鎖定、債務償付危機之后，備受關(guān)注的佳兆業(yè)（1638.HK）危機終于迎來了新的變數(shù)。

2月5日，香港交易所披露，融創(chuàng)中國（1918.HK）于1月30日以平均價1.8港元/股，購入佳兆業(yè)集團逾25.29億股，獲得佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。

早前融創(chuàng)還收購了佳兆業(yè)在上海的4個項目公司。

截至發(fā)稿，故事向著融創(chuàng)全面收購佳兆業(yè)的高潮推進。然而此前，融創(chuàng)曾與綠城中國達成了收購協(xié)議，但卻最終作廢，故此次融創(chuàng)對佳兆業(yè)的并購能否最終完成，外界多了一份觀望和質(zhì)疑。

孫宏斌“兩步走”入主佳兆業(yè)

在并購消息公布前，就有消息透露，融創(chuàng)董事長孫宏斌稱已經(jīng)與佳兆業(yè)方面達成協(xié)議，將接手郭英成家族所持有的佳兆業(yè)所有股份。

香港交易所披露的資料顯示，融創(chuàng)是于1月30日在場外按平均每股1.8港元購入逾25.29億股佳兆業(yè)股份，股份購買價較佳兆業(yè)停牌前的最后報價每股1.59港元溢價13.2%。若以平均價計算，交易金額高達45.52億港元。

融創(chuàng)收購的股份數(shù)目與佳兆業(yè)大股東兼創(chuàng)辦人郭英成家族于2014年12月2日最后一次披露的持股數(shù)相同。這意味著，融創(chuàng)購入了郭英成家族手中全部的佳兆業(yè)股份。

而在全盤接手佳兆業(yè)之前，融創(chuàng)先于2月1日宣布收購佳兆業(yè)在上海的4家項目公司的股權(quán)及股東貸款，總價為23.75億元。

融創(chuàng)在公告中表示，完成此次收購后，將進一步擴大在上海區(qū)域的市場份額，鞏固融創(chuàng)在上海區(qū)域房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先地位。

而對于交易的另一方佳兆業(yè)而言，這似乎并不是一筆劃算的買賣。佳兆業(yè)公告顯示，本次出售所得款項為23.75億元，而佳兆業(yè)將因該等出售事項虧損約 4390萬元。盡管如此，佳兆業(yè)表示，鑒于公司出現(xiàn)的債務危機及財政困難，將動用出售項目所得款項凈額用作一般運營資金。

以本次融創(chuàng)收購的佳兆業(yè)下屬的上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，該項目的總收購價為11.67億元，其中100%股權(quán)收購的代價僅1元，其余是該公司需要償還的貸款。而此前的2014年12月31日，佳兆業(yè)擬向萬科出售上海青灣兆業(yè)100% 股權(quán)及約11.88億元股東貸款時，總價為12億元，其中100%股權(quán)的代價為1170萬元。

隨后萬科宣布終止交易。如今僅僅一個月的時間，上海青灣兆業(yè)的股權(quán)價值就由1170萬元縮水到1元。

珠三角區(qū)域仍是佳兆業(yè)的核心資產(chǎn)

佳兆業(yè)成立于1999年，總部位于深圳，2009年在港交所上市，深圳乃至珠江三角洲區(qū)域是其大本營。

佳兆業(yè)2014年半年報指出，集團深圳舊城改造項目的表現(xiàn)尤為出色。2014年7月，已獲政府批準為深圳福田東山市區(qū)舊城改造項目的發(fā)展商，該項目目前的建筑面積約為12萬平方米。憑借深圳市區(qū)舊城改造項目的項目優(yōu)勢，以及坐擁珠三角內(nèi)超過1000萬平方米的土地儲備，佳兆業(yè)已做好準備把握新機遇帶來的住房需求。

記者整理佳兆業(yè)2014年半年報發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)在深圳的土地儲備的建筑面積就高達202萬平方米，這一土地儲備與萬科在深圳的儲備量幾乎相當。不過，從土地結(jié)構(gòu)來看，由于以舊城改造項目為主，佳兆業(yè)的項目主要位于城區(qū)，地段整體優(yōu)于萬科的土地儲備。

而從房價和土地市場的表現(xiàn)來看，北上廣深等一線城市的樓市資源自去年以來也深受投資者追捧。

據(jù)國家統(tǒng)計局1月18日公布，2014年12月，深圳新建住宅價格環(huán)比上漲1.2%，這也是70個大中城市新建住宅價格唯一出現(xiàn)上漲的。在土地市場，2014年，深圳市推出多宗前海地塊，連續(xù)創(chuàng)下多個地王，深圳土地收益高達400多億元，是近5年來的最高峰。

此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，2014年上半年，在深圳一手住宅市場，佳兆業(yè)的銷售額雄踞榜首。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，深圳乃至整個珠三角的地產(chǎn)項目是佳兆業(yè)集團最核心的資產(chǎn)。

據(jù)佳兆業(yè)財務報表，華南地區(qū)一直是其核心布局，2014年中期業(yè)績報告顯示，在2014年1—6月實現(xiàn)的111.6億元合同銷售金額中，來自珠三角的銷售額達到63億元，公司在全國擁有的94個項目中，珠三角區(qū)域有41個。

此前融創(chuàng)一直堅持在京、津、滬、渝、杭五大區(qū)域布局，接盤佳兆業(yè)將使其市場拓展到華南。

不過，截至2月4日，記者登錄深圳市國土規(guī)劃局官方網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)的房源仍然處于被鎖狀態(tài)。在外界看來，作為佳兆業(yè)的接盤者，融創(chuàng)還需要解決這一難題。

并購前途仍存變數(shù)

具有戲劇性的是，1月28日下午，新浪微博實名認證為融創(chuàng)中國董事長的孫宏斌發(fā)布過一條微博，這條微博顯示，在第三方機構(gòu)關(guān)于“你認為誰最有可能接手佳兆業(yè)”的調(diào)查中，孫宏斌投票給了融創(chuàng)。這條微博在社交媒體圈引起軒然大波。不過隨后孫宏斌立即刪掉了這條微博。

記者就此次收購交易撥通了孫宏斌的電話提出對其進行采訪，但當記者說明采訪主題后，其掛斷了電話。

這不是融創(chuàng)第一次大手筆收購一家上市房地產(chǎn)公司。

2014年5月22日，綠城和融創(chuàng)發(fā)布公告，融創(chuàng)以62.98億港元的價格收購綠城24.313%的股權(quán)。收購完成后，融創(chuàng)與九龍倉并列成為綠城最大股東，綠城創(chuàng)始人、董事會主席宋衛(wèi)平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行動人壽柏年共占股18.559%，由第一大股東變?yōu)榈谌蠊蓶|。

但2014年11月底，風云突變。最終宋衛(wèi)平在最后關(guān)頭反悔并阻止了融創(chuàng)的收購。

此次收購佳兆業(yè)，前途也并非一帆風順。有媒體報道，孫宏斌稱，融創(chuàng)此次全面收購前提條件是對佳兆業(yè)進行債務重組，但如果各方債權(quán)人不同意，那這個交易只有50%的可能性完成。

另一方面，佳兆業(yè)近期人事動蕩不斷。在公司創(chuàng)始人郭英成自2014年12月31日起辭任公司董事會主席后，多名公司高管相繼辭任。2月2日早間，佳兆業(yè)再發(fā)公告，作為佳兆業(yè)營銷的核心人物金志剛因有意投放更多時間發(fā)展個人事業(yè)，辭任行政總裁職務。

除此之外，這一次收購中，融創(chuàng)將如何應對房源被鎖、債務償付危機等棘手難題，對孫宏斌來說，更是無法回避，且須盡快處理的頭等大事。