魏麗、胡娟

（宿遷市統(tǒng)計局，江蘇 宿遷 223800）

江蘇宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

魏麗、胡娟

（宿遷市統(tǒng)計局，江蘇 宿遷 223800）

本文通過1996年宿遷建市以來房地產(chǎn)發(fā)展情況，并根據(jù)相關(guān)性分析，建立了回歸模型，同時通過國家戰(zhàn)略、周邊地市、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、影響因素等全方位、多角度，分析了宿遷市未來十年房地產(chǎn)發(fā)展將面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出了培育產(chǎn)業(yè)、科學(xué)規(guī)劃、合理布局等建議。

宿遷市；房地產(chǎn)；趨勢研究

自1996年宿遷建市以來，房地產(chǎn)成為重要支撐，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)突出。1996年以來，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)高速增長，雖起伏波動較大，但總體與經(jīng)濟(jì)走勢有著較為密切的關(guān)系，基本呈現(xiàn)同向特性。建市18年間的大部分年份，房地產(chǎn)投資增速快于同期GDP的增速，有效拉動了GDP增長。建市18年來，宿遷市房地產(chǎn)增加值（全口徑，下同）從建市初的2.88億元增加到2014年的132.84億元，年遞增23.7%，快于GDP年均增速6.8個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)增加值占GDP的比重從1996年的2.3%，提高到2014年的6.9%，提升了4.6個百分點(diǎn)。

一、宿遷市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

（一）開發(fā)投資快速起步，規(guī)模突破300億元

2014年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資377.14億元，是1996年的1396.8倍，年遞增高達(dá)49.5%。從1997年至2014年的17年中，有9年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于52%。其中1998年的增速最高，達(dá)到1.9倍。2009年宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破百億大關(guān)，從房地產(chǎn)起步到超百億，宿遷市用了14年的時間。但2012年宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資超兩百億，2013年宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破三百億，從百億到兩百億宿遷市用了3年時間，從兩百億到三百億宿遷市只用了1年時間，近年來宿遷市房地產(chǎn)業(yè)迅猛增長可見一斑。

（二）居民房屋條件明顯改善，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有力推進(jìn)

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的推動下，宿遷市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，居民住房條件明顯改善。2014年宿遷市城鎮(zhèn)化率53.7%，比1996年提升了41.2個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積45.1平方米，比建市初提升了20.43平方米；城鎮(zhèn)居民家庭擁有單棟住宅、四居室、三居室、二居室、一居室和普通樓房的占83.7%，比建市初提升了75.7百分點(diǎn)；有廁所和浴室的家庭占97.5%，比建市初提升了81.5個百分點(diǎn)。

（三）行業(yè)積累不斷加速，開發(fā)能力明顯提升

2014年末，宿遷市共有列統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)411家，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力明顯提升。2014年，宿遷市商品房施工面積3965.80萬平方米，是1996年663.2倍，年遞增43.5%。其中，2014年新開工面積996.97萬平方米，是1996年的332.8倍。2014年，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)市場步入調(diào)整期，銷售行情相比2013年略有回調(diào)，但從近5年的平均成交量看，2014年的成交量仍較為合理，總體尚處于可控范圍。2014年宿遷市商品房銷售面積584.12萬平方米，比1996年增長了182.5倍。商品房銷售額從建市初的0.21億元，增加到了2014年的214.27億元，增長了1019.3倍，年遞增46.9%。其中2013年實現(xiàn)銷售突破三百億，達(dá)302.17億元。

二、宿遷市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

（一）從相關(guān)性分析看，未來十年宿遷市房地產(chǎn)仍將保持較快發(fā)展態(tài)勢。為了研究房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用，以1996-2014年的數(shù)據(jù)為依據(jù)，建立以房地產(chǎn)開發(fā)投資為解釋變量X，地區(qū)生產(chǎn)總值為被解釋變量Y，構(gòu)建Y=a+bX線性模型，利用EXCEL數(shù)據(jù)分析，得出如下結(jié)果：

即：Y=208.8261+5.0701X

（27.32）（0.19）

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值呈線性相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)r是0.989，r平方=0.978，說明兩者擬合度較好；

2.對F=713.6025、ta=7.64和tb=26.71進(jìn)行檢驗，其結(jié)果值均為0.0000，說明此模型的線性關(guān)系顯著；

3.a和b的置信區(qū)間分別為（150.912，266.74）和（4.668，5.472）。

綜上分析，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1億元，將會拉動地區(qū)生產(chǎn)總值提升5.07億元。以此進(jìn)行推算，2023年宿遷市GDP預(yù)計達(dá)5300億元，不考慮其他因素影響，則宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資將突破1000億元，達(dá)1045億元。

（二）從周邊地市發(fā)展看，未來十年宿遷市房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將有較大幅度回歸。歷年資料顯示，江蘇省及各省轄市的房地產(chǎn)開發(fā)投資對地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)總體呈上升態(tài)勢，但宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率持續(xù)較高，未來將趨于理性回歸。2008年至2014年的8年間，全省房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率從11.1%上升至26.0%，上升了14.9個百分點(diǎn)，7年平均貢獻(xiàn)率為14.8%。而宿遷市則從12.4%上升至31.9%，提升了19.5個百分點(diǎn)，高出全省4.6個百分點(diǎn)；年均貢獻(xiàn)率23.4%，高出全省8.6個百分點(diǎn)。蘇南、蘇中和蘇北分別選取蘇州、南通和徐州三市分析，三市房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率也遠(yuǎn)低于宿遷市。其中，蘇州市市場敏銳度較高，在2009和2012兩個年度中落差較大，2014年則對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)47.0%，其他年份則相對平穩(wěn)，7年平均貢獻(xiàn)率為15.6%，比宿遷市低7.8個百分點(diǎn)；徐州市房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較為平穩(wěn)，持續(xù)處較低水平，7年平均貢獻(xiàn)率11.5%，比宿遷市低10.7個百分點(diǎn)；南通市房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)相對較高，7年平均貢獻(xiàn)率15.2%，但也比宿遷市低8.2個百分點(diǎn)。

（三）從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，未來十年宿遷市房地產(chǎn)供應(yīng)會大于需求

根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)數(shù)據(jù)，未來十年，我國城鎮(zhèn)化率將以年均1.2個百分點(diǎn)的速度提升。若以全國1.2%的城鎮(zhèn)化速度測算，十年后宿遷市將新增城鎮(zhèn)人口60萬人，至少帶來2000萬平方米的住房需求（不包括改善性需求和拆遷需求）。結(jié)合2030年中心城市人口規(guī)模達(dá)120萬人的總體規(guī)劃，預(yù)計未來十年中心城市人口將新增30萬人左右。以人均35平方米較低水平計算（2013年人均住宅面積39平方米），屆時僅中心城市就需要新增住宅1050萬平方米。而近五年大市區(qū)（除三縣）年均竣工商品房162萬平方米，其中住宅124萬平方米。如按此規(guī)模計算，未來十年中心城市房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計將提供1500萬平方米左右的商品房，供應(yīng)量將高出需求量的50%左右。

（四）從影響因素看，未來十年宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展依然存在較大變數(shù)

1.政策影響。以近五年為例，2008年受國際金融危機(jī)影響，全國房市受到較大幅度影響，宿遷市同樣出現(xiàn)了銷售負(fù)增長局面，當(dāng)年商品房成交量下降3.7%，市場持續(xù)觀望，房市表現(xiàn)不佳。2009年在政府4萬億投資的強(qiáng)力推動下，房地產(chǎn)早于其他行業(yè)快速回暖，當(dāng)年宿遷市實現(xiàn)成交量迅速沖至52.4%的高位，開發(fā)投資也達(dá)到34.8%高速度。經(jīng)過兩年的政策消化和調(diào)整，加之針對房價上漲過快，國家出臺了“國五條”等一系統(tǒng)政策措施，房市再次出現(xiàn)大的振蕩。2011年宿遷市商品房成交量同比減少140萬平方米，下降22.7%；開發(fā)投資也在次年回落了13.6個百分點(diǎn)。2013年，國家并未像市場預(yù)期的那樣，進(jìn)一步對房市進(jìn)行干預(yù)。同時，全國房價漲聲一片，被壓抑的剛性需求和投機(jī)投資性需求瞬間爆發(fā)。當(dāng)年宿遷市實現(xiàn)商品房銷售增速高達(dá)59.0%，為2006年以來的新高水平，開發(fā)投資也達(dá)到39.7%的最高點(diǎn)。2014年房市步入調(diào)整期，銷售市場持續(xù)低迷，商品房銷售面積由822.13萬平方米降至584.12萬平方米，下降29.0%。為刺激房市發(fā)展，地方政府陸續(xù)放松限購，中央出臺了一連串的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的變化，會直接影響房市的平穩(wěn)發(fā)展，未來十年宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展變數(shù)仍然較大。

2.人口流動影響。近幾年，房地產(chǎn)迅速向鄉(xiāng)鎮(zhèn)滲透，發(fā)展之勢較為迅猛。特別是“129”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推進(jìn)，未來十年宿遷市重點(diǎn)小城市將迎來高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)又將是各地競相發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。有人才有房，進(jìn)而才有市。人口能否如各級政府所愿，合理地在中心城市、縣城、九市之間進(jìn)行分配和流動，會直接影響未來十年房地產(chǎn)健康發(fā)展。當(dāng)前各地房市供應(yīng)總體較為充足，少部分地區(qū)已出現(xiàn)滯銷隱患，未來十年區(qū)域間冷熱不均、幾家歡喜幾家愁的現(xiàn)象極有可能出現(xiàn)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免，增加了房地產(chǎn)的發(fā)展變數(shù)。

3.價格影響。宿遷市市區(qū)住宅價格最高在7000元左右（不包括別墅等特殊房源），略偏些的地段房屋價格在5000元左右。2014年宿遷市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20396元。以一家3口買100平方米的房子計算，要買市區(qū)中等地段的房屋（以5500元/平方米計算），要用到9年的家庭總收入。即房價收入比達(dá)9，遠(yuǎn)超過國際上6年的臨界標(biāo)準(zhǔn)。家庭可支配收入中還要有2/3用于支付食品、教育、醫(yī)療、交通、通信等日常開支，真正購買一套住房需花費(fèi)的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10年的家庭收入。當(dāng)前宿遷市城鎮(zhèn)化步伐較快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)70、80后，甚至90后新生代農(nóng)民工陸續(xù)進(jìn)城買房置業(yè)，成為宿遷市中心城市發(fā)展的重要勞動力來源。較高的房價會令諸多潛在剛性購買力游離在城市之外，不但影響了制造業(yè)的用工需求，也使中心城市的人口集聚難以完成。未來十年，能否控制房價在合理區(qū)間，也是增加房地產(chǎn)發(fā)展變數(shù)的因素之一。

三、政策建議

雖然未來十年，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存，發(fā)展變數(shù)較多，但對于房地產(chǎn)這個對經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、拉動乘數(shù)大的產(chǎn)業(yè)，仍然要擔(dān)當(dāng)起穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重任。因此，要廣角度地看待房地產(chǎn)市場，統(tǒng)籌謀劃好宿遷市發(fā)展大局，切實維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

（一）加快產(chǎn)業(yè)培育，提升城市輻射力，增強(qiáng)房地產(chǎn)持續(xù)良性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動力。維護(hù)宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展未來十年平穩(wěn)健康發(fā)展，更重要的是要加快產(chǎn)業(yè)培育。一個城市只有產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，才能創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會、吸納大量人口，形成勞動力有序流動，為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供有效需求，否則一切均為紙上談兵。因此，建議強(qiáng)力招大引強(qiáng)，加快產(chǎn)業(yè)培育，為房地產(chǎn)持續(xù)良好發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支撐。

（二）科學(xué)制定規(guī)劃，明確城市發(fā)展定位，增強(qiáng)房地產(chǎn)持續(xù)良好發(fā)展的特色魅力。城市規(guī)劃要突出房源供應(yīng)的梯次性，在彰顯城市品味的核心區(qū)，要著力打造精品工程、示范工程，提供高檔次住宅，滿足城市新貴的高消費(fèi)需求。盡量避免倉促上馬，倉促設(shè)計，倉促圖審，倉促建設(shè)，數(shù)年后又倉促拆除等現(xiàn)象發(fā)生，最大限度拉長新建房屋的使用壽命。引進(jìn)國內(nèi)外知名房企，以先進(jìn)的理念、前衛(wèi)的運(yùn)作、高效的服務(wù)，引領(lǐng)房市特色發(fā)展。

（三）合理規(guī)劃布局，科學(xué)區(qū)分功能，增強(qiáng)房地產(chǎn)持續(xù)良好發(fā)展的自主活力。要對城市商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、休閑區(qū)進(jìn)行總體劃分，明確發(fā)展的主體方向；科學(xué)制定各區(qū)域功能，以功能區(qū)特色發(fā)展為主線；避免不同區(qū)域內(nèi)的同質(zhì)化競爭，形成各區(qū)域經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)互動的良好局面；著力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，培育特色產(chǎn)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)未動、房地產(chǎn)先行等影響功能區(qū)特色展現(xiàn)的情況發(fā)生；要積極扶持已開發(fā)地區(qū)，確保開發(fā)一片、興盛一片、成熟一片、帶動一片，使開發(fā)效益最大化；要防止房企將商品房一賣了之，對空置閑置情況不聞不問不作為，目前金鷹商業(yè)街、國泰商業(yè)街、四季青商業(yè)街等不少核心地段商業(yè)街區(qū)，有價無市，有房無鋪，有鋪不旺，浪費(fèi)較為嚴(yán)重；要推進(jìn)商業(yè)設(shè)施與住宅設(shè)施合理配套，推廣鄰里中心建設(shè)。

（責(zé)任編輯：高萍萍）