探究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)方式

劉紅兵

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定息息相關(guān)，為此，相關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)不斷加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的科學(xué)管理。文章主要分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；活動(dòng)；方式

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理模式

房地產(chǎn)代理，是指以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人只能向房地產(chǎn)交易相對(duì)兩方中的一方提供代理服務(wù)，并且在執(zhí)行代理業(yè)務(wù)時(shí)，在合法誠(chéng)信的前提下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)委托人的最大權(quán)益。目前，代理模式在我國(guó)的新房銷(xiāo)售市場(chǎng)、二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)和商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)都有所運(yùn)用，而最常見(jiàn)的是新房銷(xiāo)售代理。在新房銷(xiāo)售代理模式下，經(jīng)紀(jì)公司主要面對(duì)的客戶(hù)是機(jī)構(gòu)客戶(hù)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

二、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理模式

（一）雇傭制。不論是房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，還是居間經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，目前國(guó)內(nèi)絕大部分的經(jīng)紀(jì)公司與經(jīng)紀(jì)人之間都是一種雇傭關(guān)系，雙方簽訂了雇傭合同，雇員按照雇主的指示，利用雇主提供的條件提供勞務(wù)，雇主向提供勞務(wù)的雇員支付勞動(dòng)報(bào)酬。在這種形式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能以個(gè)人名義承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，要由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接并承擔(dān)法律責(zé)任，統(tǒng)一向委托人收取傭金，并按約定向承接業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人付報(bào)酬。

（二）獨(dú)立經(jīng)紀(jì)。除了傳統(tǒng)的雇傭關(guān)系，目前國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了所謂的“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”，即合同制關(guān)系、高傭金、自由的工作狀態(tài)等。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人對(duì)網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的運(yùn)用與美國(guó)相似，但并不是真正意義上的獨(dú)立合作者，受?chē)?guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀的影響，正在進(jìn)行不斷的摸索和改進(jìn)。

（三）傭金分配。傭金分配上，房地產(chǎn)代理與居間模式的傭金不大一樣。交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)代理交易的傭金與業(yè)績(jī)有關(guān)，平均傭金大致在2‰左右。一般，根據(jù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展水平和房屋價(jià)格水平不同，各地區(qū)在利用這種方式時(shí)都會(huì)存在一個(gè)行業(yè)普遍接受的百分比，賣(mài)方與經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)這個(gè)百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣(mài)方與經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)這個(gè)百分比簽訂合同。在房屋成功售出后，賣(mài)方會(huì)根據(jù)房屋售價(jià)支付給經(jīng)紀(jì)人所定百分比的傭金，這種方式簡(jiǎn)單易行。提取的基本規(guī)則是：交易額越小，提取的比例越大；交易額越高，提取的比例越小。與此同時(shí)，傭金分配又可分為二手物業(yè)居間代理傭金、新物業(yè)代理傭金、按揭服務(wù)費(fèi)。第一，二手物業(yè)居間代理傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是對(duì)二手物業(yè)（包括二手商品房、二手廠(chǎng)房、二手商鋪、二手寫(xiě)字樓）的居間代理，不僅包括代理二手物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)，還包括代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。傭金其實(shí)就是服務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員利用他們所掌握的信息資源，專(zhuān)業(yè)的知識(shí)為客戶(hù)找到合適的物業(yè)，交易成功后收取一定的費(fèi)用，就是傭金。傭金一般是按照成交金額（包括買(mǎi)賣(mài)成交、租賃成交等等）乘于一定的比率，不同服務(wù)不同比率的，要具體情況具體分析。二手物業(yè)居間代理傭金收入是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利的主要來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)在09年的傭金總額在三百億左右，除去經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的傭金提成和企業(yè)的運(yùn)行支出成本，利潤(rùn)率在

15%左右，也就是說(shuō)純利潤(rùn)達(dá)在45億左右。第二，新物業(yè)代理傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)另一主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的新物業(yè)。新物業(yè)代理產(chǎn)生的背景是一些房地產(chǎn)企業(yè)借鑒以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的美國(guó)模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些環(huán)節(jié)由不同的專(zhuān)業(yè)公司完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)代理銷(xiāo)售新物業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)屬于銷(xiāo)售終端，對(duì)消費(fèi)者相當(dāng)了解；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)掌握了大量客戶(hù)的信息，能夠形成新物業(yè)市場(chǎng)與二手物業(yè)市場(chǎng)的互動(dòng)，增加銷(xiāo)量。代理新物業(yè)與代理二手物業(yè)不同，它主要是搭建開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)的聯(lián)系。當(dāng)然，對(duì)新物業(yè)代理的傭金率也與二手物業(yè)居間代理的不同，要低一些。對(duì)新物業(yè)的代理的傭金率收取的制約因素比較多，主要有：第一，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，包括開(kāi)發(fā)商的資本實(shí)力和品牌實(shí)力；第二，新開(kāi)發(fā)物業(yè)的地理位置，包括交通的便利性和周邊配套；第三，新物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格；第四，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略。目前，新物業(yè)代理傭金率一般為成交價(jià)格總額0.5%～2%。第三，按揭服務(wù)費(fèi)。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。按揭服務(wù)是由產(chǎn)業(yè)鏈的延伸產(chǎn)生的。在如今房?jī)r(jià)高漲不下的情況下，一般購(gòu)房者不能一次性支付所有房款，所以必須向按揭銀行貸款；而按揭的手續(xù)復(fù)雜，購(gòu)房者為了方便一般由經(jīng)紀(jì)方代辦。代辦的服務(wù)費(fèi)及為按揭服務(wù)費(fèi)。在全國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的按揭服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不一，在深圳一般為每次按揭收取1000元左右的按揭服務(wù)費(fèi)，而在東莞則一般為借貸額的1.3%。

三、互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的應(yīng)用

1999年，搜房在第一輪互聯(lián)網(wǎng)熱潮中建立，攜風(fēng)投資本殺入房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域。幾年后，搜房又在后來(lái)者安居客的推動(dòng)下強(qiáng)化原有的二手房集團(tuán)。而新浪、搜狐、騰訊等門(mén)戶(hù)網(wǎng)站也先后進(jìn)入?；ヂ?lián)網(wǎng)之于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，從開(kāi)始時(shí)的幫手（包括互聯(lián)網(wǎng)為房地產(chǎn)中介公司提供經(jīng)營(yíng)和管理工具，也包括專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)信息平臺(tái)公司為房地產(chǎn)中介公司提供信息平臺(tái)服務(wù)），到成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式變革的一個(gè)組成部分，再到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)虎視眈眈的吞并者。由互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的行業(yè)變革正在不可避免的向前推進(jìn)，向縱深發(fā)展。這對(duì)仍然處于發(fā)育階段甚至初級(jí)階段的中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，既是命運(yùn)所系的挑戰(zhàn)，也是后來(lái)居上的機(jī)遇。