一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有項(xiàng)目審批文件多、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定、涉稅復(fù)雜等特性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般業(yè)務(wù)流程

(一)前期準(zhǔn)備階段，注重項(xiàng)目策劃

1、取得相關(guān)證件，歸類入檔，以便在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間、清算期間供管理者及政府相關(guān)部門調(diào)閱，其中：

文件、證書：發(fā)改委立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、人防建設(shè)審批文件、土地使用權(quán)證等。合同類：土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、建設(shè)工程施工合同、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、監(jiān)理合同、測(cè)繪合同、審計(jì)合同。其他類：可行性研究報(bào)告、策劃方案、環(huán)境評(píng)估報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖、預(yù)算審計(jì)報(bào)告等。

2、及時(shí)入賬、正確核定稅種

按照財(cái)務(wù)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款（土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款）和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)（契稅、土地登記費(fèi)）記入“開(kāi)發(fā)成本－取得土地使用權(quán)所支付的金額”，入賬時(shí)應(yīng)結(jié)合土地使用權(quán)證、出讓合同、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）票據(jù)、契稅票據(jù)、銀行付款單等審核受讓土地面積是否正確，是否有政府事后返還土地價(jià)款因經(jīng)辦人員問(wèn)題，造成未計(jì)入收入總額情形。若受讓土地屬分期分批開(kāi)發(fā)，按占地面積法或建筑面積法合理或稅務(wù)部門確認(rèn)的其他方法計(jì)算分?jǐn)?。可能涉及稅種：契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅。

(二)開(kāi)發(fā)實(shí)施階段，真實(shí)、合理、正確核算開(kāi)發(fā)成本、統(tǒng)籌運(yùn)作資金、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)

1、統(tǒng)籌運(yùn)作資金，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金前期投入較大，籌集資金渠道形式主要為：金融機(jī)構(gòu)貸入、投資者投入、非關(guān)聯(lián)企業(yè)（個(gè)人）借入，關(guān)聯(lián)企業(yè)（個(gè)人）借入，集團(tuán)公司統(tǒng)借統(tǒng)還等。企業(yè)可按貸（借）入資金記入“短期借款”，入賬時(shí)應(yīng)結(jié)合貸款（借款）合同，銀行進(jìn)賬單，確認(rèn)還款期限，做到資金既不短缺也不冗余。

借款利率方面，投資者投入的機(jī)會(huì)成本最低，但向金融企業(yè)以外借款因涉及票據(jù)問(wèn)題，在實(shí)際操作中，實(shí)際發(fā)生利息費(fèi)用與計(jì)稅金額會(huì)產(chǎn)生差異：在企業(yè)所得稅方面，關(guān)聯(lián)企業(yè)利息扣除按照財(cái)稅（2008）121號(hào)文件規(guī)定，“第一條，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除，接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：2：1”。在土地增值稅清算方面，凡不能提拱金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。若企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)貸款，又有非金融企業(yè)借款，則土地增值稅清算時(shí)扣除金額只能按金融機(jī)構(gòu)提供的利息費(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除，增加企業(yè)稅負(fù)。

從購(gòu)入土地使用權(quán)開(kāi)始，到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收為止，利息費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，竣工驗(yàn)收后發(fā)生的利息支出作為企業(yè)期間費(fèi)用。

2、真實(shí)、合理、正確核算開(kāi)發(fā)成本，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)復(fù)雜，周期長(zhǎng)，涉及外部監(jiān)督管理部門眾多，有必要結(jié)合所在行業(yè)要求和企業(yè)自身特點(diǎn)，建設(shè)與實(shí)施內(nèi)部控制制度。

開(kāi)發(fā)成本分四項(xiàng)：“開(kāi)發(fā)成本－前期工程費(fèi)”主要核算規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、七通一平支出等建造前發(fā)生的費(fèi)用；“開(kāi)發(fā)成本－建筑安裝工程費(fèi)”主要核算樁基工程、土建工程、門窗工程、水電工程、工程監(jiān)理、裝修工程等建筑與安裝工程支出；“開(kāi)發(fā)成本－基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”主要核算開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、道路、照明、綠化等必要設(shè)施費(fèi)；“開(kāi)發(fā)成本－公共配套設(shè)施費(fèi)”主要核算開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)居委會(huì)、會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所等公共設(shè)施；“開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”主要核算直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，如工資、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)等支出。按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)入賬時(shí)需關(guān)注：

根據(jù)簽訂的工程合同、工程結(jié)算報(bào)告、工程決算報(bào)告、工程造價(jià)審計(jì)報(bào)告，結(jié)合“預(yù)付賬款”、“應(yīng)付賬款”查看已取得發(fā)票已入賬或已實(shí)際支付工程款未取得發(fā)票情況；杜絕多付款、提前付款和不按規(guī)定付款；付款方、發(fā)票開(kāi)具方、合同方需同一主體；已開(kāi)具的發(fā)票是否符合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程發(fā)票的規(guī)定；采用甲供材方式的，取得施工方開(kāi)具建筑安裝發(fā)票時(shí)是否包含了甲供材料的材料款，應(yīng)核實(shí)甲供材清單，避免重復(fù)列支，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供甲供材，施工方應(yīng)作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，按照現(xiàn)行稅法，建筑安裝工程不論合同如何簽訂，必須以工程所用的原材料，人工工資，其他費(fèi)用合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，若施工方未實(shí)際繳納，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)扣繳義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

可能涉及稅種：印花稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅。

(三)銷售環(huán)節(jié)，提高資金利用效率，正確核算收入，合理安排稅款

1、取得相關(guān)證件，歸類入檔，為清算提供依據(jù)

證件類：商品房預(yù)售許可證、工程竣工驗(yàn)收備案表、公共配套設(shè)施移交證明、分戶房產(chǎn)證。其他類：面積測(cè)繪計(jì)算報(bào)告、房地產(chǎn)銷售合同等。

2、正確、及時(shí)核算產(chǎn)品銷售收入，按期納稅，防止稅收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、工程款抵頂、視同銷售收入、其他收入。前期籌劃時(shí)先確認(rèn)合理的銷售方式，對(duì)不同的銷售方式確認(rèn)銷售收入應(yīng)作出具體規(guī)定，如：內(nèi)部單據(jù)轉(zhuǎn)移流程、合同簽訂、收款方式、入賬時(shí)點(diǎn)等。

銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)銷售部門提供的臺(tái)賬、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售發(fā)票、銀行進(jìn)賬單，分列明細(xì)計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，賬面不結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，會(huì)計(jì)與稅法產(chǎn)生差異，稅法作為收入計(jì)算稅金，按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，第八條“銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%”?！邦A(yù)收賬款、其他應(yīng)付款－定金”當(dāng)期增加金額作為營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)算依據(jù)，也作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)計(jì)算依據(jù)。

銷售完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)銷售部門提供的銷售臺(tái)賬，測(cè)繪報(bào)告、銀行進(jìn)賬單，審核銷售面積與銷售單價(jià)，開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)銷預(yù)售發(fā)票，轉(zhuǎn)出“預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款－定金、應(yīng)付賬款－工程款抵頂”科目計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目?？赡苌婕岸惙N：營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。

3、合理安排資金，提高資金利用效率

及時(shí)、正確確認(rèn)收入，規(guī)避稅務(wù)核查風(fēng)險(xiǎn)，減少現(xiàn)金流出，有利于企業(yè)管理層統(tǒng)籌資金，增加股東財(cái)富。