摘要:當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，呈現(xiàn)出發(fā)展快，資金密集、利潤(rùn)高等特點(diǎn)，為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了巨大的作用。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，也存在著許多問題，如成本控制不理想與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成及控制措施，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最后對(duì)成本控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)系進(jìn)行了研究。

近十年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時(shí)期，但是，由于片面?zhèn)戎匕l(fā)展速度，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中存在的問題也越來越明顯。在成本控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的問題更加嚴(yán)峻。下面將結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)就房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行詳細(xì)分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制

立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對(duì)成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤(rùn)測(cè)算等幾個(gè)方面。

2、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場(chǎng)控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，做好土方平衡；第二，對(duì)照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照?qǐng)D紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析

資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對(duì)不足的問題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤(rùn)分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國(guó)家政策的變動(dòng)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能很好的對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，將會(huì)帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在對(duì)融資規(guī)模、投資時(shí)點(diǎn)以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容及其控制措施，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)分析，最后對(duì)成本控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)系進(jìn)行了探討。希望通過本文分析，能夠?yàn)楫?dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一點(diǎn)建議，更好的發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。