上海融創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司 付新珂

近年來，隨著國家宏觀經濟調控力度的不斷增大以及房地產行業(yè)宏觀經濟整體下滑，目前房地產行業(yè)將進入一個相對較長的調整期。從當前國內房地產行發(fā)展現狀來看，表現出三個突出的特點，即市場交易量萎縮、企業(yè)資金鏈條偏緊以及價格增幅放緩；在新的歷史時期，特殊的行業(yè)特征、市場變化，促使房地產企業(yè)對其內部資金的安全管控提出了新的要求，尤其是貨幣資金內部控制成為重點。

一、房地產企業(yè)資金管理內容

(一)資金籌集

房地產企業(yè)融資有三個階段，一是籌集初始投入資本，二是開發(fā)建設期資金籌集，三是完工后的營銷管理資金籌集。籌資對房地產企業(yè)非常重要，不能籌集到資金的企業(yè)就會面臨淘汰，籌同時這也是房地產企業(yè)資金管理工作的關鍵。房地產企業(yè)資金管理過程中，應當明確籌資渠道、資金結構以及成本率和抵押擔保要求，以免帶來風險。

(二)資金安排與利用

房地產企業(yè)資金應用，比如第一階段的用于支付土地款以及各種稅費，第二階段則用于建設過程中的建筑安裝費、景觀園林以及公配建設成本開支，第三階段的資金用于營銷廣告、售后維護開支。各階段資金必需嚴格按用途使用，不得串用否則會給項目開發(fā)帶來嚴重后果。對于開發(fā)建設階段的資金安排、應用而言，是保障房企穩(wěn)步發(fā)展的關鍵，同時也是資金管理的主要內容，其應當始終貫穿于整個項目開發(fā)過程。

(三)房地產結余利潤資金管控與利用

通常情況下，工程項目竣工、銷售超過七成以上時，房地產企業(yè)基本上已收回了所有的投資款，而且后續(xù)支出主要是營銷、管理費用，企業(yè)資金有盈余，而且后續(xù)銷售獲得了利潤。在資金管控過程中，應當建立科學的利潤分配機制、再投資決算機制，而且還要明確利潤再投資利用管理，并且提高利潤資金效益，以免利潤出現流失。對于中小房地產企業(yè)而言，因缺乏利潤再投資管理而導致資金流失，難以繼續(xù)新項目開發(fā)的房地產企業(yè)，只能面臨市場淘汰。

二、新時期房地產企業(yè)貨幣資金內控問題

較之于一般企業(yè)的貨幣資本、實物資本以及貨幣資本資金循環(huán)模式，房地產企業(yè)的資金循環(huán)尤其自身的特點，即貨幣資本、地產資本、房產資本以及商品資本和貨幣資本等貨幣資金長期循環(huán)。新時期房地產企業(yè)貨幣資金內控問題主要表現在以下方面：

(一)現金收支管理

第一，截留現金，設立小金庫。對于部分房地產企業(yè)而言，當取得現金收款以后不及時入賬,偽造或者變造原始憑證，導致企業(yè)利益受損，因此貪污現金、公款私用現象屢見不鮮；同時虛開盜用票據、虛構相關支出業(yè)務，私自挪用公款進行炒股的也屢有報道。第二，白條抵庫。實踐中，存在著以打白條的形式抵充庫存現金的現象。尤其對于企業(yè)員工借款及臨時預付或周轉資金，因企業(yè)管理漏洞，在企業(yè)監(jiān)盤時常常發(fā)現白條抵庫的現象。第三，坐收坐支現金。有些房地產企業(yè)不遵守銀行現金管理規(guī)定，將應當經銀行轉賬結算的業(yè)務采用庫存現金方式。在現金流轉過程中容易滋生內部管控的諸多問題和漏洞。第四：漏記收入和支出。因房地產企業(yè)意向金定金收付發(fā)生比較頻繁，一旦監(jiān)控環(huán)節(jié)發(fā)生問題，容易出現漏記收入和支出的現象。

(二)銀行存款業(yè)務

目前來看，國內房地產企業(yè)銀行存款業(yè)務問題，主要表現在以下幾個方面。第一，將銀行取現挪作他用。房地產企業(yè)先假借某種名義，套取銀行現金，然后改變用途，而且多從事一些不合法業(yè)務。第二，出租或者出借銀行賬號從中牟利。據調查發(fā)現，部分房地產企業(yè)將本企業(yè)的銀行賬戶出租、或者出借給個人及其他單位，嚴重違反了國家財經紀律以及相關的法律規(guī)范，甚至歪曲了房地產企業(yè)的銀行存款余額、發(fā)生額。第三，隨意涂改、偽造對賬單。該種現象，主要表現為出納人員擅自提現，通過修改、偽造銀行對賬單的方式，對發(fā)生金額進行篡改，然后再將其與存款日記賬本上的金額保持一致，最終達到掩蓋存款減少之目的。第四，故意錯記、重記以及漏記，貪污企業(yè)現金。對于部分房地產企業(yè)而言，內部存在一些不法分子，通常會利用企業(yè)內控機制不健全之破綻，漏記存款收入、少報折扣，從中謀取不法利益。

三、加強房地產企業(yè)貨幣資金內部控制的有效措施

基于以上對房地產企業(yè)貨幣資金內部控制過程中存在的問題分析，筆者認為要想加強企業(yè)貨幣內控，可從以下幾個方面著手：

(一)加強人員管控

對于任何企業(yè)而言，內部控制的關鍵都在于強化人員管控，房地產企業(yè)也不例外。首先，房地產企業(yè)應當根據實際需要，既要選好人，又要選對人。實踐中，應當優(yōu)選素質高、業(yè)務能力強、會計職業(yè)道德高的人才，分配到企業(yè)貨幣資金內控管控崗位上，尤其是出納崗位，從而確保企業(yè)貨幣資金管控的安全可靠性。其次，建立健全監(jiān)督機制以及考核機制。通過建立監(jiān)督、考核機制，可以給企業(yè)財務人員施加一些壓力，避免挪用公款、貪污現金的現象發(fā)生。最后，還要對財務人員加大教育和培訓力度。對于財務人員而言，應當不斷更加知識、提高業(yè)務技能，只有這樣才能通過加強人員管控來實現對企業(yè)貨幣內控管理之目的。

(二)優(yōu)化貨幣資金內控管理方法

第一，職能分離。房地產企業(yè)應當根據實際情況，建立一套嚴格、高效的組織分工以及貨幣資金業(yè)務崗位責任制，將經濟業(yè)務授權人員、執(zhí)行人員有效的分離開來。同時，還要將經濟業(yè)務審核人員、執(zhí)行人員分離開來；將記錄人員、執(zhí)行者分離開來。除以上分離對象外，還要將現金、物資、有價證券的保管人員與該資產的記錄人員以及報告編制者徹底分離開來。同時，還要采取錢、帳以及印鑒分管制，對相關部門、崗位職責以及權限等進行明確，以此來保證辦理貨幣資金不相容業(yè)務崗位分離開來，起到相互制約、相互監(jiān)督的作用。

第二，程序控制。房地產企業(yè)內部財務管控，實際上是使審批手續(xù)制度化、規(guī)范化的過程，不但可以減少不必要的開支，并且可以揭示貨幣資金業(yè)務在內控中的薄弱環(huán)節(jié)。加大審批的管理，根據金額的不同設置不同的審批層次，從而加強對貨幣資金的內控管理。貨幣資金的收付都必須填制或取得合理合法的原始憑證，并經審批復核后方可辦理結算業(yè)務,審批完整的單據才可以作為編制記賬憑證、登記賬簿的依據。

(三)健全和完善房地產企業(yè)貨幣資金完整性管控制度

第一，發(fā)票與收據管理。實踐中，可以利用發(fā)票以及收據編號連續(xù)性特點，對收到的貨幣資金進行核對，以確保發(fā)票與收據金額一致、貨幣資金能夠全部入賬。同時，對發(fā)票和收據而言，應當加強印制、收發(fā)以及存儲管控，檢查支付款項印章的保管以及有價證券和票據的保管情況。第二，銀行對賬單進行嚴格管控。通過蓋有銀行印章的對賬單與房地產企業(yè)銀行存款日記帳明細進行嚴格的核對，保證銀行存款的完整性、安全可靠性。同時，還通過編制銀行存款余額調節(jié)表，對未達賬項進行核對跟蹤。第三，在核算和管理貨幣資金的過程中，認真審查貨幣資金的收付憑證，以及貨幣資金授權批準制度的執(zhí)行情況，重點檢查重大貨幣資金支出的授權批準手續(xù)是否健全、是否存在越權審批的行為、是否存在貨幣資金業(yè)務不相容崗位混崗的現象；對于必須進行銀行轉賬處理的業(yè)務禁止通過現金支付。第四，往來賬核對管控。實踐中，通過定期與對方單位進行往來賬余額核對，對是否存在挪用現金、貪污貨幣資金的行為進行檢驗，并以此有效評價清欠貨幣資金及時入賬與否。

(四)建立預算管理制度，健全監(jiān)督管理機制

首先，應當建立房地產企業(yè)貨幣資金預算管控制度。房地產企業(yè)對于資金流動性的要求高，因此集團公司需對資金進行統(tǒng)一調撥，集中管控。要求各項目公司對于各項支出進行年度預算，分月滾動調整。當房地產企業(yè)資金出現困難時，應當從大局考慮，分清輕重緩急，合理調度資金，從而使經濟業(yè)務能夠順利開展。

其次，健全監(jiān)督管理機制。實踐中，為了能夠使房地產企業(yè)內控制度能夠真正落實到位，應當建立貨幣資金監(jiān)督管理機制，并通過機制的落實來規(guī)范各職能部門。通過內外部審計機制來督促資金管理制度的落實合改進。

四、結束語

總而言之，隨著社會經的快速發(fā)展和城市化建設進程的不斷加快，房地產企業(yè)內外環(huán)境也隨之發(fā)生了較大的變化，而且市場競爭也日益激烈，房地產企業(yè)財務風險、經營風險不斷增加，新形勢下如何準確辨別、防范風險以及加強貨幣資金內部管控，成為房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。因此，應當不斷加強房地產企業(yè)貨幣資金內部控理念和模式創(chuàng)新，只有這樣才能確保我國房地產企業(yè)能夠實現可持續(xù)發(fā)展。

[1]顧新莉.論中小企業(yè)財務上貨幣資金內部控制[J].現代經濟信息，2013(03).

[2]劉志剛.論貨幣資金管理的關鍵崗位控制[J].行政事業(yè)資產與財務，2014(02)