地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題及對(duì)策解析

富力南京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 李瓊

地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題及對(duì)策解析

富力南京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 李瓊

成本管理是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目管理的重中之重，直接影響著地產(chǎn)項(xiàng)目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目為例，從該地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的不同階段入手，分析地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題，并提出解決對(duì)策。

地產(chǎn)項(xiàng)目 成本管理 經(jīng)濟(jì)效益

一、地產(chǎn)項(xiàng)目概況

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目A項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于上海北部區(qū)域，總建筑面積13.69萬(wàn)m2，銷售面積9.9m2，容積率1.2，于2009年3月進(jìn)入前期決策階段，直到銷售清盤(pán)共歷時(shí)4年3個(gè)月。在本項(xiàng)目中，總成本為12.42億元，土地成本、市政公建配套、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等成本占總成本的58%，其中土地成本占總成本34%。在國(guó)家強(qiáng)化宏觀調(diào)控的背景下，為了提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，必須積極探尋可控成本路徑，實(shí)施全過(guò)程、全階段地產(chǎn)成本管理，合理降低成本費(fèi)用，從而在成本管理中實(shí)現(xiàn)效益目標(biāo)。

二、地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題

(一)投資決策階段存在的問(wèn)題

在地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段中，成本信息調(diào)研和成本估算是該階段成本管理工作的重點(diǎn)。然而在A項(xiàng)目中，公司雖然組織了人員進(jìn)行成本調(diào)研，但是卻未對(duì)項(xiàng)目背后隱藏的成本信息進(jìn)行仔細(xì)分析，在一定程度上影響了投資決策的準(zhǔn)確性。如，未考慮項(xiàng)目紅線外景觀建設(shè)、河道兩側(cè)整改養(yǎng)護(hù)等。此外，A項(xiàng)目在決策時(shí)僅僅將凈利潤(rùn)率指標(biāo)作為投資決策依據(jù)，而沒(méi)有建立起完善的投資決策指標(biāo)體系，不利于提升資金使用效率。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段存在的問(wèn)題

在地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)中普遍存在如下問(wèn)題：設(shè)計(jì)人員過(guò)于重視技術(shù)，忽視經(jīng)濟(jì)性，隨意提高工程的安全系數(shù)或是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但卻并未充分考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，由此對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制造成了極大程度的影響。在A項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段中，事前控制做得不到位，未對(duì)各種不同方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行測(cè)算，僅憑借經(jīng)驗(yàn)便決定了方案，由于方案選擇時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行對(duì)比分析，也沒(méi)有結(jié)合不同品質(zhì)、不同部件的成本數(shù)據(jù)反饋給設(shè)計(jì)單位和市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目成本增加。

(三)施工階段存在的問(wèn)題

地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工階段較為突出的成本問(wèn)題有兩個(gè)方面：一方面是未對(duì)簽證、設(shè)計(jì)變更進(jìn)行有效控制，致使成本超預(yù)算；另一方面是動(dòng)態(tài)成本反饋不及時(shí)，成本管理嚴(yán)重滯后。在A項(xiàng)目中，33%左右的簽證和設(shè)計(jì)變更均是因提升產(chǎn)品品質(zhì)和滿足市場(chǎng)需求所致，還有34%則是因工程質(zhì)量不合格返工及工程量增加所致，剩余的33%則是因設(shè)計(jì)存在缺陷所致，這些設(shè)計(jì)變更及簽證進(jìn)一步增大了成本管理難度，也使成本超預(yù)算的風(fēng)險(xiǎn)有所增大。

(四)竣工階段存在的問(wèn)題

成本管理后評(píng)估是地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段的重要工作，可為房地產(chǎn)公司積累實(shí)際的成本管理經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為強(qiáng)化類似項(xiàng)目成本管理提供參考。在A項(xiàng)目中，實(shí)際成本金額與預(yù)設(shè)的成本指標(biāo)存在較大差異，超支7475萬(wàn)元，其中土地成本、建筑安裝成本、經(jīng)營(yíng)成本的差異較大。但是在竣工階段，該公司未對(duì)A項(xiàng)目成本管理進(jìn)行有效的后評(píng)估，使得經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累不充分，不利于公司解決類似成本控制問(wèn)題。

三、地產(chǎn)成本管理的解決對(duì)策

(一)加強(qiáng)投資決策階段成本管理

1、合理編制成本估算

首先，做好成本調(diào)研工作。對(duì)于拿地時(shí)的成本估算而言，應(yīng)當(dāng)由多個(gè)部門(mén)的專業(yè)人員聯(lián)合進(jìn)行調(diào)研，全方位調(diào)研項(xiàng)目的成本情況，確保后續(xù)成本估算的準(zhǔn)確性。其次，開(kāi)展項(xiàng)目實(shí)地成本調(diào)研。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地成本調(diào)研，能夠了解并掌握土地屬性以及周邊土地市政的配套情況。在本項(xiàng)目中，因該階段未進(jìn)行實(shí)地成本調(diào)研，致使估算成本中未能充分考慮如下費(fèi)用：周邊景觀建設(shè)成本、河道整改養(yǎng)護(hù)成本、垃圾處理費(fèi)用等等。若是項(xiàng)目的投資階段進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地成本調(diào)研，便可發(fā)現(xiàn)河道需要整改、景觀需要施工、垃圾需要處理，由此能夠使成本估算更加準(zhǔn)確。再次，編制成本估算。當(dāng)調(diào)研工作完成之后，可由成本管理部分聯(lián)合其他相關(guān)部門(mén)共同對(duì)地塊成本進(jìn)行分類研究，進(jìn)而做出正確的評(píng)價(jià)，最終形成全面、合理的成本估算，為投資決策提供參考。

2、科學(xué)確定投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)既要包括靜態(tài)的投資回報(bào)指標(biāo)，又要包括動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流相關(guān)指標(biāo)，同時(shí)還要綜合考慮企業(yè)自身的開(kāi)發(fā)能力和戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。在本項(xiàng)目中，總結(jié)該公司以往投資實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)，可構(gòu)建如下投資評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：一是財(cái)務(wù)可行性指標(biāo)，主要包括凈利潤(rùn)率、內(nèi)含報(bào)酬率、投資回報(bào)率、凈現(xiàn)值、投資回收期指標(biāo)五項(xiàng)指標(biāo)；二是戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，主要包括是否符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域、是否符合標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品要求、是否符合市場(chǎng)需求導(dǎo)向、政企關(guān)系如何四項(xiàng)指標(biāo)。

(二)加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理

1、優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，要充分結(jié)合房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)宏觀政策環(huán)境，對(duì)備選方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性比較分析，確保項(xiàng)目方案符合市場(chǎng)定位。在本項(xiàng)目中共有兩個(gè)方案，方案一為純多層社區(qū)，方案二為高低結(jié)合社區(qū)，在充分考慮限購(gòu)、限貸、小面積公寓房市場(chǎng)銷售情況等因素基礎(chǔ)上，選擇方案一。

2、強(qiáng)化設(shè)計(jì)過(guò)程成本控制

首先，對(duì)各個(gè)方案成本進(jìn)行對(duì)比。在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，采取的是多家競(jìng)標(biāo)的辦法，從中選取經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，達(dá)到降低成本的目的。對(duì)于不同的設(shè)計(jì)方案，要進(jìn)行成本經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)對(duì)比，在確保成本最低的前提下，擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案。其次，出圖前要進(jìn)行嚴(yán)格審核。出圖前審核的主要目的是將工程變更控制在施工前，在本項(xiàng)目中，因設(shè)計(jì)圖紙忽略了河道建筑排列的影響，由此會(huì)導(dǎo)致4棟臨河建筑的樁基與土方施工成本增加。在審圖階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)建筑排列布置格局進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，使這4棟建筑退離河道10m，這樣使工程成本節(jié)省了100余萬(wàn)元。最后，采取限額設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制。在項(xiàng)目成本控制中，限額設(shè)計(jì)是關(guān)鍵措施，一般可分為兩大類，即經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)和造價(jià)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程必須在限額范圍內(nèi)進(jìn)行，為使該約束更具效力，可在設(shè)計(jì)合同中設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。

(三)加強(qiáng)施工階段成本管理

1、加強(qiáng)施工圖前期審查

在項(xiàng)目施工階段，對(duì)施工圖紙進(jìn)行前期審查能夠減少施工中的變更，但凡涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，成本管理人員均應(yīng)當(dāng)提前做出成本預(yù)算，并經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方和監(jiān)理方共同簽字確認(rèn)后方可進(jìn)行變更，由此能夠使工程成本獲得有效控制。

2、落實(shí)簽證管理制度

通過(guò)該制度的實(shí)施，可以使各相關(guān)部門(mén)的職責(zé)分工更加明確，有助于確保簽證質(zhì)量，從而杜絕虛假簽證的情況發(fā)生。在辦理工程簽證時(shí)，應(yīng)遵循及時(shí)、客觀、準(zhǔn)確的原則，所有隱蔽簽證必須以圖紙作為依據(jù)，施工圖以外的簽證，要注明原因、時(shí)間、地點(diǎn)等等。當(dāng)簽證發(fā)生后，必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行及時(shí)處理，同時(shí)，要遵循簽證的計(jì)價(jià)原則，并按合同約定的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。此外，還要確保簽證及時(shí)準(zhǔn)確、有據(jù)可依，其內(nèi)容必須與實(shí)際情況相符合。

3、運(yùn)用成本管理信息化軟件

項(xiàng)目成本管理子系統(tǒng)主要是由估算成本、目標(biāo)成本以及目標(biāo)成本分析等模塊組成，通過(guò)對(duì)各個(gè)模塊的合理運(yùn)用，可以自動(dòng)找出差異，從而達(dá)到控制成本的目的。

(四)加強(qiáng)竣工階段成本管理

在地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，公司要組織人員對(duì)成本管理進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)，為以后的地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理提供參考依據(jù)。

1、分析成本偏差

該環(huán)節(jié)是成本管理后評(píng)估的重點(diǎn)，除了需要對(duì)偏差額進(jìn)行定量分析之外，還應(yīng)對(duì)產(chǎn)生偏差的具體原因進(jìn)行定性分析。在本項(xiàng)目中，通過(guò)成本偏差分析可知，土地費(fèi)用、建安費(fèi)用以及期間費(fèi)用是產(chǎn)生成本差異的主要成本項(xiàng)，上述三項(xiàng)差異屬于異常偏差，必須對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)分析，并落實(shí)至明細(xì)成本項(xiàng)，防止后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)類似情況。

2、總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)

即將總體概況與成本偏差分析中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，形成文檔，并通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)及交流方式進(jìn)行分享，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)吸取好的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避問(wèn)題。在本項(xiàng)目中，總結(jié)出來(lái)的成本管理經(jīng)驗(yàn)有以下幾點(diǎn)：通過(guò)預(yù)先獲取開(kāi)發(fā)貸款，提高了項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率；通過(guò)對(duì)客戶需求進(jìn)行調(diào)研分析，為銷售帶來(lái)了便利；加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目變更及簽證的管理。

3、積累成本管理相關(guān)數(shù)據(jù)

對(duì)項(xiàng)目成本管理相關(guān)數(shù)據(jù)的積累，可為其它類型項(xiàng)目的成本估算及指標(biāo)制定提供參考依據(jù)。在數(shù)據(jù)積累和使用中，需要注意如下幾點(diǎn)：要針對(duì)不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行數(shù)據(jù)積累；形成單方成本價(jià)相關(guān)技術(shù)參數(shù)的數(shù)據(jù)庫(kù)；對(duì)材料、采購(gòu)、施工等進(jìn)行分析，形成部品件配置的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理意識(shí)，將成本管理貫穿于地產(chǎn)項(xiàng)目管理的各個(gè)階段，解決好各個(gè)階段中存在的成本管理突出問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目成本最優(yōu)化。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要建立更加規(guī)范化、精細(xì)化、流程化的地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系，不斷提高自身的成本控制能力，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.22.113