房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架探討

云南銅業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 薛淑予

近年來(lái)，無(wú)論是房地產(chǎn)建設(shè)費(fèi)用還是勞動(dòng)力成本都在水漲船高的飆升。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初的土地取得，立項(xiàng)，設(shè)計(jì)，施工銷售項(xiàng)目清算等整個(gè)環(huán)節(jié),通常需要2一5年的時(shí)間。這樣的一系列的原因使得房地產(chǎn)變成一個(gè)資金十分集中且密集的行業(yè),而需挪用到的資金也是非常多的,項(xiàng)目成本高以及資金周期高成為其重要的特點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

(一)資本結(jié)構(gòu)不完善，資產(chǎn)負(fù)債率過高

簡(jiǎn)單而言，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)指的是從企業(yè)中所含有的資本和借入資本這兩者之間的比例關(guān)系。如果企業(yè)無(wú)法得到科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，就會(huì)直接導(dǎo)致到一個(gè)企業(yè)的效益，進(jìn)而會(huì)很容易增大企業(yè)中的的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。毋庸置疑的是，房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是需要足夠且較多的資金投入進(jìn)行的，恰當(dāng)?shù)馁Y金是推動(dòng)工程項(xiàng)目中日常運(yùn)營(yíng)的主要保證，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)以及發(fā)展是具有非常關(guān)鍵的影響和作用的。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資中，通常會(huì)利用本身所有的土地使用權(quán)放到銀行進(jìn)行抵押，來(lái)取得貸款，如果借入資本的比例太高，就會(huì)到致使資產(chǎn)負(fù)債率過高，這樣企業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)愈大。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制不夠合理

盡管大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采用較為科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算手段，然而，財(cái)務(wù)預(yù)算的影響作用依舊是很難發(fā)揮的。這很大的原因就是財(cái)務(wù)預(yù)算的編制不夠合理。就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算都是依靠短期發(fā)展戰(zhàn)略為主體目標(biāo)，過分看重當(dāng)前的利益，無(wú)知的開發(fā)市場(chǎng)，進(jìn)而使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的力度和企業(yè)的原先的目標(biāo)相互背離，終究加大了財(cái)務(wù)預(yù)算的調(diào)整。

(三)缺少對(duì)資金的日常管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求是非常大的,從先前的融資開發(fā)直到后面的完成以及銷售,各個(gè)步驟都是需要資金的鼎力支持的。然而，因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)中資金管理意識(shí)非常薄弱,沒有詳細(xì)和周全的計(jì)劃，使得盲目投資，浪費(fèi)經(jīng)費(fèi)的情況經(jīng)常產(chǎn)生。并且在項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)之前,因?yàn)楣て谑潜容^長(zhǎng)的,又缺少了對(duì)運(yùn)營(yíng)資金的監(jiān)督和管理，致使資金利用效率非常低,加上房地產(chǎn)企業(yè)的金額流入不平均,許多企業(yè)在投資環(huán)境好轉(zhuǎn)的影響作用下,任意的開發(fā)項(xiàng)目,導(dǎo)致企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。在我司就曾發(fā)生過客戶按揭購(gòu)房后，后期因他的資金出現(xiàn)問題，無(wú)法還貸，我司還需要為其償還所欠貸款，房子也讓法院拍賣抵債了。這個(gè)例子充分表現(xiàn)了我司對(duì)于控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力還有待提高。

(四)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高

依據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是利用土地資源開發(fā)來(lái)取得經(jīng)濟(jì)利益的，而這樣就較大水平上忽略了企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中，核心任務(wù)是財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。而根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理相較來(lái)看，是重視控制而輕視管理的。記賬的衡量標(biāo)準(zhǔn)是沒有達(dá)到尺度要求的。除此之外，財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)一般比較低，所具有的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力不足，很難適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代下財(cái)務(wù)管理的工作。進(jìn)而，就會(huì)致使財(cái)務(wù)信息質(zhì)量較低，對(duì)企業(yè)管理者的決策造成一定的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架

針對(duì)以上幾個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中所存在的幾個(gè)問題，要做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，就需要構(gòu)建一套操作性強(qiáng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架，便于財(cái)務(wù)人員實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用。

(一)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)，比如：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，由管帳領(lǐng)導(dǎo)人主要進(jìn)行統(tǒng)籌，其他成員由財(cái)務(wù)、審計(jì)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員代表組成，其職責(zé)是建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理以及監(jiān)督相關(guān)部門落實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策等等。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施系統(tǒng)應(yīng)包含以下幾個(gè)方面，分別是:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分分析以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

因?yàn)樨?cái)務(wù)活動(dòng)對(duì)于整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)說(shuō)，是貫穿整個(gè)環(huán)節(jié)的，主要涉及的方面是非常廣泛的，所以，需要專業(yè)小組實(shí)施和參與評(píng)估，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)的帶領(lǐng)下，對(duì)不同的業(yè)務(wù)事實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和辨別。主要的步驟分為三個(gè)：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。交流已知風(fēng)險(xiǎn)。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析過程中，可把風(fēng)險(xiǎn)陳述轉(zhuǎn)換成按先后順序排列的風(fēng)險(xiǎn)列表，確定風(fēng)險(xiǎn)的驅(qū)動(dòng)因素以及影響性。經(jīng)過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)列表的辦法，可以得知把公司現(xiàn)存的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施分析，明確了解各種風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)中的驅(qū)動(dòng)因素以及風(fēng)險(xiǎn)程度，且以這個(gè)為根據(jù)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任的分工以及實(shí)施。

3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的目的就是要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控在一個(gè)科學(xué)合理的范圍之內(nèi)。

(1)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的基本工作

首先，要仔細(xì)把握財(cái)務(wù)管理中的宏觀環(huán)境和變化現(xiàn)象，運(yùn)用PEST模型，對(duì)企業(yè)所在的政治、社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)、法律以及技術(shù)環(huán)境等實(shí)施對(duì)比分析，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的適應(yīng)性以及應(yīng)變性。

第二，健全內(nèi)部控制制度，就現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的缺少資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)較為遍及的一個(gè)問題。企業(yè)資金鏈的維護(hù)和監(jiān)管是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在生存和發(fā)展的核心，而提高企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是行之有效的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建和完善其預(yù)算管理控制體制，把預(yù)算作為企業(yè)平時(shí)開支和運(yùn)營(yíng)中的主要方向標(biāo)，依據(jù)具體的經(jīng)營(yíng)實(shí)況來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及有關(guān)決定，進(jìn)而達(dá)到高效合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。除此之外，為了確保預(yù)算中的具體操作性，在實(shí)施預(yù)算編制工作的過程中，需要考慮好經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變，使得預(yù)算是含有相應(yīng)的彈性，為企業(yè)防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)施動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理做好奠基作用。

第三，實(shí)施科學(xué)的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過不斷的實(shí)踐，進(jìn)而不斷健全財(cái)務(wù)預(yù)算的審核、編制、審批制度，并建立財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督機(jī)制，而其他相關(guān)部門需要對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算有相應(yīng)的了解和認(rèn)識(shí)，明確各自的職責(zé)，且主動(dòng)加入其中，進(jìn)而推動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的完成，從量化以及固化這樣的兩個(gè)狀態(tài)完成這一過程，幫助財(cái)務(wù)預(yù)算的管理監(jiān)控，調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善之處，增加房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力，成為行業(yè)中的佼佼者。

第四，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，發(fā)揮他們的主動(dòng)創(chuàng)造性，增強(qiáng)其在財(cái)務(wù)管理工作中的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，通過各種有效的方式去提高員工的積極性，從而促使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)行。

第五，健全績(jī)效考核體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立專門的監(jiān)督部門對(duì)財(cái)務(wù)的全過程進(jìn)行監(jiān)督，并重點(diǎn)檢查企業(yè)的核心業(yè)務(wù)以及財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)特別事項(xiàng)的處理，從而更好的規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)方面，要獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀的員工，肯定員工價(jià)值且發(fā)放相應(yīng)薪金，從而提高員工的積極性，確保企業(yè)效益穩(wěn)定的增長(zhǎng)。除此之外，還要和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的具體情況進(jìn)行結(jié)合，將實(shí)際預(yù)算以及績(jī)效考核的成果實(shí)施比較分析，對(duì)員工實(shí)施績(jī)效考評(píng)以及業(yè)績(jī)間的判定。從而確定員工是否能得到晉升或者獎(jiǎng)罰等，這樣不僅能提高員工的工作積極性，還能提高企業(yè)的生產(chǎn)率。

第六，做好按揭貸款的客戶資料準(zhǔn)備，采取替代責(zé)任方式。首先，對(duì)于按揭貸款的客戶要做好資料準(zhǔn)備，即背景調(diào)查以及所在相關(guān)單位的調(diào)查。其次可由專業(yè)的擔(dān)保公司為購(gòu)房人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。這樣做的好處是可以避免房地產(chǎn)企業(yè)在將房屋售出后，還要繼續(xù)承擔(dān)理應(yīng)轉(zhuǎn)移的社會(huì)職能，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的精神壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更好地投入到產(chǎn)品的品質(zhì)提高和市場(chǎng)建設(shè)中去，而擔(dān)保公司又因此拓寬了業(yè)務(wù)領(lǐng)域。最后，要完備事先防范程序，具備防范意識(shí)與體系，在完善自我、依法開發(fā)的基礎(chǔ)上，這樣才可以取得良好經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益

(2)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

要實(shí)施公道高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，就需要建立符合企業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)計(jì)一套公道合理的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度，與具體實(shí)際相結(jié)合，利用財(cái)務(wù)信息化軟件自動(dòng)報(bào)警提示，提醒和警醒財(cái)務(wù)人員馬上采用相應(yīng)對(duì)策進(jìn)行化解風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理框架是從建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施系統(tǒng)這兩個(gè)大層面出發(fā)進(jìn)行構(gòu)建的。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)本身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提升經(jīng)營(yíng)管理層次，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)利益，這樣才可以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)緊跟時(shí)代發(fā)展大潮，提升綜合實(shí)力，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)固發(fā)展。

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