謝福泉，胡銹騰，趙銀銀

(華東師范大學(xué) 商學(xué)院，上海200241)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)城市化率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年中國(guó)城市化率達(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，2013年中國(guó)城市化率進(jìn)一步達(dá)到53.70%。隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活，這為作為城市化載體的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各地區(qū)城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平參差不齊。因此，從城市群視角研究城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系對(duì)于推動(dòng)區(qū)域城市化與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著客觀的現(xiàn)實(shí)意義。

長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)最為繁榮的地區(qū)，城市化水平也處于全國(guó)領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他地區(qū)相比更加活躍和成熟。因此，本研究選取長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市作為研究對(duì)象，探索長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。

首先，運(yùn)用因子分析對(duì)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行綜合測(cè)度，并建立兩者的主成分回歸模型;其次，運(yùn)用協(xié)調(diào)度模型，根據(jù)實(shí)證結(jié)果對(duì)兩者之間的協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析，揭示各城市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)關(guān)系;最后，根據(jù)實(shí)證結(jié)果提出長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)健康發(fā)展的政策建議。

1 城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平測(cè)度

1.1 城市化發(fā)展水平的指標(biāo)選擇及測(cè)度

傳統(tǒng)的城市化發(fā)展水平指標(biāo)是單一性的指標(biāo)，一般為非農(nóng)業(yè)人口或者城鎮(zhèn)人口占人口總數(shù)的比例，僅僅反映出城市化發(fā)展成果的一個(gè)方面，而對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)等多方面的動(dòng)態(tài)變化有所忽略。復(fù)合型的城市化發(fā)展水平指標(biāo)通常由一級(jí)指標(biāo)與二級(jí)指標(biāo)共同構(gòu)成，例如建設(shè)部《城市規(guī)劃總體指標(biāo)體系》中將經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、資源和環(huán)境作為一級(jí)指標(biāo)，每個(gè)一級(jí)指標(biāo)下有多個(gè)二級(jí)指標(biāo)，涉及城市化發(fā)展的方方面面。中國(guó)統(tǒng)計(jì)協(xié)會(huì)《(省域)綜合發(fā)展指標(biāo)體系》將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善、社會(huì)發(fā)展、生態(tài)建設(shè)、科技創(chuàng)新與公眾評(píng)價(jià)作為主要一級(jí)指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上衍生出一系列的二級(jí)指標(biāo)。國(guó)內(nèi)學(xué)者也對(duì)城市化發(fā)展水平指標(biāo)體系的構(gòu)建進(jìn)行了較為詳細(xì)和完善的研究，其中引用率較高的如早期由代合治等［1］、張耕田［2］提出的指標(biāo)體系，分別從城市化內(nèi)涵的不同和城市化發(fā)展的質(zhì)量角度出發(fā)，全面衡量了城市化的動(dòng)態(tài)發(fā)展過程。張世銀等［3］、陸根堯等［4］、車曉翠等［5］將城市化發(fā)展水平的指標(biāo)概括為人口指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、生活指標(biāo)、空間指標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)，并且每一個(gè)指標(biāo)類型由多個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成。艾建國(guó)等［6］在對(duì)武漢城市圈城市化發(fā)展水平的研究中，構(gòu)建了由人口城市化水平、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、居民生活方式與質(zhì)量水平、社會(huì)發(fā)展水平和對(duì)外開放水平構(gòu)成的復(fù)合指標(biāo)體系，從多角度對(duì)城市化的發(fā)展進(jìn)行評(píng)價(jià)。

在已有研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域特征，根據(jù)全面性、可比性、可操作性等原則，從反映城市化不同側(cè)面的內(nèi)涵出發(fā)，建立反映城市化水平的指標(biāo)體系。

(1)人口指標(biāo)。人口城市化是城市化進(jìn)程的最直接結(jié)果。城市人口數(shù)量的多少、質(zhì)量的高低、增長(zhǎng)的快慢、聚集的密度都將加速或延緩城市化進(jìn)程。具體指標(biāo)包括:人口密度(X1)、城鎮(zhèn)人口比例(X2)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例(X3)、每萬(wàn)人擁有高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)(X4)。

(2)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度體現(xiàn)了城市化的發(fā)展質(zhì)量，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是城市化發(fā)展的動(dòng)力。具體指標(biāo)包括:地區(qū)生產(chǎn)總值(X5)、固定資產(chǎn)投資額(X6)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額(X7)、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比例(X8)、人均地區(qū)生產(chǎn)總值(X9)、人均地方財(cái)政收入(X10)、人均地方財(cái)政支出(X11)。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)。主要反映城市化的城市功能。指標(biāo)包括人均道路面積(X12)、每萬(wàn)人衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)(X13)、每萬(wàn)人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員數(shù)(X14)、每萬(wàn)人國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)(X15)。

(4)人民生活水平指標(biāo)。主要反映城市化的質(zhì)量。指標(biāo)包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X16)、電信業(yè)務(wù)總量(X17)、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積(X18)、人均日生活用水量(X19)、用水普及率(X20)、燃?xì)馄占奥?X21)。

(5)資源環(huán)境指標(biāo)。體現(xiàn)城市化的可持續(xù)發(fā)展能力。指標(biāo)包括人均公園綠地面積(X22)、建成區(qū)綠化覆蓋率(X23)、污水處理率(X24)。

從長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市2014年統(tǒng)計(jì)年鑒、浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)城市建設(shè)年鑒、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)年鑒中收集各指標(biāo)數(shù)據(jù)。為了消除量綱不同帶來的不利影響，對(duì)原始數(shù)據(jù)作標(biāo)準(zhǔn)化處理，采用功效函數(shù)方法進(jìn)行無(wú)量綱化處理，公式如下:

式中:Ui為各評(píng)價(jià)指標(biāo)的功效系數(shù);xi(i=1，2，…，n)為各指標(biāo)觀察值;ai為指標(biāo)的最大值;bi為最小值;x0為標(biāo)準(zhǔn)值。運(yùn)用因子分析法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，發(fā)現(xiàn)24個(gè)原始變量的信息提取比例都較大，其中15個(gè)變量的信息提取比例在90%以上，6個(gè)變量的信息提取比例在80%以上，2個(gè)變量的信息提取比例在70%以上，只有1個(gè)變量的信息提取比例低于70%。說明以主成分方法提取的公因子對(duì)24個(gè)影響城市化發(fā)展的變量解釋程度較好，主成分分析是有效的(表1)。

表1 公因子方差Tab.1 Variance of common factors

從總方差貢獻(xiàn)率(表2)可以看出，前6個(gè)特征根的值大于1，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到89.878%，超過了85%，即前6個(gè)公因子基本包含了全部變量的主要信息，因此選取前6個(gè)因子作為主成分是有效的。

表2 總方差貢獻(xiàn)率Tab.2 Contribution rate of total variance

根據(jù)24個(gè)指標(biāo)分別在6個(gè)主成分上的得分系數(shù)(表3)可以得到6個(gè)主成分分別與24個(gè)指標(biāo)之間的數(shù)量關(guān)系。

表3 主成分得分系數(shù)矩陣Tab.3 Coefficient matrix of component score

主成分 F1可表示為:F1=0.147X1+0.103X2+0.077X3-0.016X4+0.129X5+0.103X6。

主成分 F2可表示為:F2=-0.151X1+0.007X2+0.007X3+0.184X4-0.062X5+0.025X6。

其余依次類推可以得出各主成分的原變量表示，從而最終得到各個(gè)主成分的得分。

由6個(gè)公因子的方差貢獻(xiàn)率占其總方差貢獻(xiàn)率的比例(表 2)可得到各公因子的權(quán)重，即 W1，W2，W3，W4，W5，W6。再根據(jù)綜合評(píng)價(jià)公式 F=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6得出城鎮(zhèn)化發(fā)展水平綜合得分，并根據(jù)綜合得分的大小將長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市的城市化發(fā)展水平進(jìn)行排列(表4)。城市化發(fā)展水平綜合得分最高的是蘇州市。根據(jù)綜合得分，可以將16個(gè)城市的城市化水平分為3個(gè)等級(jí):第一等級(jí)(F≥0.6)的城市包括蘇州、上海;第二等級(jí)(0.3≤F＜0.6)的城市有無(wú)錫、南京、杭州、常州、寧波、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州以及嘉興;第三等級(jí)(F＜0.3)的城市為紹興、湖州、泰州、臺(tái)州以及舟山。劃分結(jié)果符合長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市群的實(shí)際情況，具有較強(qiáng)的科學(xué)性與合理性。在空間結(jié)構(gòu)上，上海、蘇州、無(wú)錫已經(jīng)初步形成功能一體化的城市區(qū)域，成為城鎮(zhèn)密集區(qū)的核心區(qū)域，同時(shí)向外形成以滬寧、滬杭、長(zhǎng)江沿江為主線的帶狀結(jié)構(gòu)，使得蘇州、無(wú)錫、南京、杭州、常州的城市化水平也較高，分別位居第 1，3，4，5，6 位。

表4 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市城市化水平評(píng)價(jià)Tab.4 Evaluation of urbanization level of 16 cities in Yangtze River Delta

1.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)選取及測(cè)度

國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的衡量，引用率較高的指標(biāo)體系是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的反映行業(yè)基本面的四大指標(biāo)，包括開發(fā)投資增速、房屋新開工面積增速、土地購(gòu)置面積增速、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。業(yè)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院、克爾瑞等使用的指標(biāo)體系具體由房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)增加值、國(guó)房景氣指數(shù)等細(xì)化指標(biāo)共同構(gòu)成。王寧等［7］設(shè)計(jì)了從房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平出發(fā)的指標(biāo)體系，主要包括資金狀況、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、土地開發(fā)購(gòu)置面積、商品房開發(fā)面積和商品房銷售面積5個(gè)基本指標(biāo)，并由若干個(gè)細(xì)化指標(biāo)組成。孫騫等［8］提出了以消費(fèi)指標(biāo)、工程指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、銷售指標(biāo)和土地指標(biāo)為一級(jí)指標(biāo)，并且包含17個(gè)下屬二級(jí)指標(biāo)的評(píng)價(jià)體系，分別從市場(chǎng)需求和供給的角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平進(jìn)行衡量。

在上述房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)研究目的和研究區(qū)域的特征，綜合選取7個(gè)指標(biāo)來測(cè)量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額(Y1)、商品房銷售面積(Y2)、商品房平均銷售價(jià)格(Y3)、商品房屋施工面積(Y4)、商品房屋竣工面積(Y5)、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(Y6)、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積(Y7)。

從長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市2014年統(tǒng)計(jì)年鑒、2014年浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒和江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒中收集以上指標(biāo)數(shù)據(jù)。為消除量綱不同而帶來的不利影響，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。KMO和Bartlett球形檢驗(yàn)的結(jié)果顯示，Bartlett值為 91.682，p ＜0.000 1，即相關(guān)矩陣不是1個(gè)單位矩陣，可以考慮進(jìn)行因子分析。KMO值為0.692，說明原始變量的相關(guān)性強(qiáng)，適合做主成分分析與因子分析。同時(shí)，7個(gè)原始變量的信息提取比例都較大，其中4個(gè)變量的信息提取比例在80%以上，1個(gè)變量的信息提取比例在70%以上。說明以主成分方法提取的公因子對(duì)這7個(gè)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的變量解釋程度較好，主成分分析是有效的。

總方差貢獻(xiàn)率(表5)表明，前2個(gè)特征根的值大于1，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到76.518%，即前2個(gè)公因子基本包含了全部變量的主要信息。因此，選取前2個(gè)因子作為主因子是有效的。

表5 總方差貢獻(xiàn)率Tab.5 Contribution rate of total variance

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的7個(gè)指標(biāo)分別在2個(gè)主成分上的得分系數(shù)(表6)可以得到2個(gè)主成分分別與7個(gè)指標(biāo)之間的數(shù)量關(guān)系。主成分G1和G2可表示為:

G1=0.334Y1+0.307Y2+0.244Y3+0.054Y4+0.004Y5+0.205Y6-0.178Y7;

G2=0.107Y1+0.235Y2-0.127Y3+0.417Y4+0.407Y5-0.085Y6+0.097Y7。

本機(jī)設(shè)計(jì)創(chuàng)造性的將重錘拉緊裝置設(shè)于兩個(gè)驅(qū)動(dòng)滾筒之間，借助重錘的上下自由移動(dòng)消化吸收了膠帶的彈性伸長(zhǎng)，為雙驅(qū)動(dòng)膠帶機(jī)正常運(yùn)行提供了有利條件。

表6 成分得分系數(shù)矩陣Tab.6 Coefficient matrix of component score

由2個(gè)公因子方差貢獻(xiàn)率的比例(表5)可以得到2個(gè)公因子的權(quán)重V1，V2。再根據(jù)綜合評(píng)價(jià)公式G=V1×G1+V2×G2得出因子分析綜合得分，并按照綜合得分的大小將長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合得分進(jìn)行排序(表7)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分最高的是上海。根據(jù)綜合得分的排名結(jié)果，將16個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平分為3個(gè)等級(jí):第一等級(jí)(G≥0.5)城市包括上海和南通;第二等級(jí)(0.2≤G＜0.5)城市依次是蘇州、杭州、南京、寧波、無(wú)錫、揚(yáng)州、常州以及泰州;第三等級(jí)(G＜0.2)城市分別為紹興、嘉興、鎮(zhèn)江、舟山、臺(tái)州以及湖州。

表7 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)Tab.7 Evaluation of real estate industry development level of 16 cities in Yangtze River Delta

2 城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性分析

2.1 相關(guān)性分析

為了進(jìn)一步分析城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間的具體關(guān)系，利用上文得出的2組綜合性指標(biāo)F，G對(duì)能否在城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間建立相關(guān)性分析進(jìn)行檢驗(yàn)。使用SPSS軟件對(duì)2組綜合性指標(biāo)的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析。Pearson相關(guān)系數(shù)、Kendall相關(guān)系數(shù)、Spearman相關(guān)系數(shù)分別為0.747，0.583，0.791，并且在置信度(雙側(cè))0.01時(shí)相關(guān)性是顯著的，說明城市化綜合水平F與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平G之間顯著相關(guān)。

在對(duì)城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平建立相關(guān)性分析的可行性得到論證后，利用回歸模型進(jìn)行詳細(xì)的探討。將城市化水平的綜合得分指標(biāo)命名為自變量X，將房地產(chǎn)業(yè)綜合得分的指標(biāo)命名為因變量Y，以2013年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行多項(xiàng)式擬合:

通過Eviews軟件進(jìn)行擬合，得到:

根據(jù)結(jié)果，一次回歸擬合的R2為0.558 4，二次擬合的R2為0.782 0，說明X和Y之間的整體二次曲線擬合度非常好，系數(shù)為正且均表現(xiàn)顯著。回歸結(jié)果為正，在一定程度上說明城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間存在正向關(guān)系，城市化水平的提高可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

同理，如果以城市化水平X作為因變量，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平Y(jié)作為自變量，進(jìn)行多項(xiàng)式擬合:

具體擬合結(jié)果為:

通過建立城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的回歸模型，得出結(jié)論:長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有明顯的正向相關(guān)性，城市化水平的提高帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)城市化進(jìn)程的加快;只有城市化與房地產(chǎn)業(yè)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展，才能保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 協(xié)調(diào)性分析

協(xié)調(diào)度模型是評(píng)價(jià)系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展的核心，很多學(xué)者在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生活的各個(gè)領(lǐng)域做過協(xié)調(diào)度研究［9］?，F(xiàn)有研究中，協(xié)調(diào)度測(cè)算的主流方法分為三類:距離協(xié)調(diào)度、變化協(xié)調(diào)度、綜合協(xié)調(diào)度，本研究采取的是距離協(xié)調(diào)度?？紤]到城市化與房地產(chǎn)業(yè)2個(gè)系統(tǒng)本身的復(fù)雜性，這里所討論的協(xié)調(diào)發(fā)展是一個(gè)內(nèi)涵明確而外延不明確的模糊概念，因此，可以用模糊數(shù)學(xué)中的隸屬度概念對(duì)其進(jìn)行描述。隸屬度是［0，1］閉區(qū)間上的實(shí)數(shù)，其變化規(guī)律可以通過隸屬度函數(shù)來反映。運(yùn)用這一思想，建立協(xié)調(diào)度函數(shù)，計(jì)算公式為:

式中:Uij表示系統(tǒng)i的實(shí)際值和系統(tǒng)j對(duì)系統(tǒng)i要求的協(xié)調(diào)值之間兩者的接近程度;f為系統(tǒng)i的實(shí)際綜合評(píng)價(jià)值;f'為系統(tǒng)i的協(xié)調(diào)值(采用上文擬合的回歸方程，將自變量的實(shí)際值帶入方程，得出因變量的預(yù)測(cè)值，即與系統(tǒng)i相匹配的協(xié)調(diào)值);s2為系統(tǒng)i實(shí)際值的方差。

兩系統(tǒng)之間相互協(xié)調(diào)發(fā)展程度的狀態(tài)協(xié)調(diào)度的計(jì)算公式為:

式中:Uij表示i系統(tǒng)對(duì)j系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)協(xié)調(diào)度;Uji表示j系統(tǒng)對(duì)i系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)協(xié)調(diào)度;U為兩系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)發(fā)展值，即兩系統(tǒng)之間相互協(xié)調(diào)發(fā)展程度的狀態(tài)協(xié)調(diào)度。Uij與Uji的值越接近，說明兩系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)程度越高。

為了方便解讀協(xié)調(diào)發(fā)展度的表征含義，楊世琦等［10］、吳春燕［11］對(duì)協(xié)調(diào)度的取值范圍以及相應(yīng)的協(xié)調(diào)等級(jí)進(jìn)行了定義。本研究將以此為對(duì)照進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析(表8)。

表8 協(xié)調(diào)度的取值范圍及相應(yīng)等級(jí)Tab.8 Value range of coordination degree and corresponding level

以城市化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平作為兩大系統(tǒng)，根據(jù)上文擬合出的回歸方程，分別得出與X系統(tǒng)(城市化綜合發(fā)展水平)和Y系統(tǒng)(房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平)相匹配的理想值，再根據(jù)協(xié)調(diào)度公式對(duì)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市群16個(gè)城市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析(表9)。2013年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市的城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系總體處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，協(xié)調(diào)度最高的是寧波，最低的是舟山。寧波、嘉興、南京、紹興的協(xié)調(diào)度在0.9以上，屬于優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào);泰州、常州、揚(yáng)州、上海、湖州的協(xié)調(diào)度在0.8 ～0.9之間，屬于良好協(xié)調(diào);杭州市的協(xié)調(diào)度在0.7～0.8之間，屬于中級(jí)協(xié)調(diào)狀態(tài);蘇州、南通、無(wú)錫、鎮(zhèn)江的協(xié)調(diào)度在0.4～0.5之間，屬于勉強(qiáng)協(xié)調(diào)狀態(tài);泰州和舟山的協(xié)調(diào)度在0.3～0.4之間，屬于接近失調(diào)狀態(tài)。

表9 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)16個(gè)城市協(xié)調(diào)發(fā)展值及等級(jí)Tab.9 Coordination degree and level of 16 cities in Yangtze River Delta

優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)的4個(gè)城市可以分為兩類:一類是嘉興、紹興，城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平都處于中游偏下，其經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模相對(duì)較小，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也較低，整體上和城市化水平保持一致。另一類是寧波、南京，作為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、生態(tài)建設(shè)整體水平較好，吸引了大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資這些地區(qū)，同時(shí)隨著城市化進(jìn)程的加速，住房需求較大，故城市化與房地產(chǎn)業(yè)處于高度協(xié)調(diào)狀態(tài)。

良好協(xié)調(diào)的城市有臺(tái)州、常州、揚(yáng)州、上海以及湖州。以上海為例，作為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市群的龍頭，其城市化水平排第2位，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平位居榜首，且兩者之間的協(xié)調(diào)度也較高。但是上海地少人多，土地資源較為稀缺，上海每年的導(dǎo)入人口對(duì)住房產(chǎn)生較大需求。房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，投資結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快等問題必然對(duì)居民的承受能力產(chǎn)生影響，阻礙城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展。雖然上海的協(xié)調(diào)水平良好，但在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)卻只是排第8名。

中級(jí)協(xié)調(diào)的城市是杭州。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平整體較高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也比較合理，生態(tài)建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)等方面都比較好。但從具體指標(biāo)來看，杭州在人均道路面積和城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積上處于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)中下游水平，影響了整體的城市化水平。同時(shí)，近年來房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)狀使得杭州只處于中級(jí)協(xié)調(diào)的狀態(tài)。

勉強(qiáng)協(xié)調(diào)的城市有蘇州、南通、無(wú)錫以及鎮(zhèn)江。以南通為例，南通的城市化水平落后于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)其他相鄰沿海城市，總體上滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，但在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的大背景下，南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)而言具有一定后發(fā)優(yōu)勢(shì)。目前南通城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展僅處于初級(jí)協(xié)調(diào)狀態(tài)。

接近失調(diào)的城市有泰州和舟山。舟山是中國(guó)唯一以群島立市、以海洋經(jīng)濟(jì)為特色的現(xiàn)代港口旅游城市，其特殊的港口岸線資源使得舟山海島工業(yè)完成了從傳統(tǒng)的“涉漁型小工業(yè)”向“臨港型大工業(yè)”的轉(zhuǎn)變，同時(shí)促進(jìn)了城市化的快速發(fā)展。但是由于其地處海島，海上交通相對(duì)不便，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比于城市化稍顯落后;泰州市處于內(nèi)陸區(qū)域，地理位置以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)劣勢(shì)比較明顯，也讓其城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于勉強(qiáng)協(xié)調(diào)狀態(tài)。

3 結(jié)論

(1)運(yùn)用因子分析方法對(duì)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市群16個(gè)城市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，得出城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平具有明顯的一致性，即城市化水平越高，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也越高，分析結(jié)果符合主觀判斷，同時(shí)也與前人的研究結(jié)果基本保持一致，具有較強(qiáng)的合理性。

(2)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有明顯的正向相關(guān)性，城市化水平的提高帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)城市化進(jìn)程的加快，只有城市化與房地產(chǎn)業(yè)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展，才能保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的可持續(xù)發(fā)展。

(3)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)大部分城市的城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平基本處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。針對(duì)16個(gè)城市進(jìn)行協(xié)調(diào)類型分類，嘉興、紹興是較低水平上的優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)，寧波、南京則是較高水平上的優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)。針對(duì)不同類型的協(xié)調(diào)，政府部門應(yīng)該選擇不同的發(fā)展路徑。

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