南昌市軌道交通站點對周邊商品住宅價格的影響

王智磊

[摘要]近幾年，隨著南昌市軌道交通建設步伐的日益加快，南昌市將全面進入軌道交通時代。其沿線商品住宅價格所受的影響也越來越明顯。為了進一步分析南昌市軌道交通對沿線商品住宅價格的影響情況，本文以在建的南昌地鐵1、2號線為例，分析了站點周邊商品住宅到達站點距離對其價格的影響規(guī)律。

[關(guān)鍵詞]南昌地鐵1、2號線 到達站點距離 價格

[中圖分類號] F407.1 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2015）-3-395-1

普通常規(guī)道路交通和軌道交通是城市公共交通系統(tǒng)中最主要的兩種交通方式。與普通常規(guī)交通相比，軌道交通具有準時、環(huán)保、安全、快速、客運容量大等特點，為便捷、安全、高效的城市公共交通奠定了基礎(chǔ)。目前，城市軌道交通已成為很多市民快速出入中心城區(qū)的交通手段。城市軌道交通對提高沿線區(qū)域的可達性、方便沿線周邊居民出行乃至選擇居住地等均產(chǎn)生了舉足輕重的影響。越來越多的人在選擇住房時會把城市軌道交通作為重要的考慮因素，因而對沿線房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生了一定影響，并呈現(xiàn)出一定的規(guī)律。

1國內(nèi)外研究回顧

1.1國外研究回顧

國外學者自20世紀70年代就開始研究公共交通對住宅價格的影響了，歐洲學者比較重視城市軌道交通對房價影響的時效性。亨尼貝瑞（Henneberry，1998）對1995年建成的英國謝菲爾德輕軌系統(tǒng)進行了跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，在該輕軌系統(tǒng)建設期間，附近住房價格不升反降，其原因可能是輕軌建設中的噪聲等一些負面影響造成的，完工后這些負面影響會消失。耐普（Knaap，2001）測算了美國波特蘭市MAX輕軌系統(tǒng)對土地價值的影響，發(fā)現(xiàn)在宣布建輕軌之前距離車站的遠近對土地價值沒有影響，在宣布建輕軌之后距離車站800米范圍內(nèi)的土地價格上升31%。

1.2國內(nèi)研究回顧

國內(nèi)學者在城市軌道交通對商品住宅價格影響的針對性研究還比較少。國內(nèi)城市軌道交通建設起步較晚，且有關(guān)城市軌道交通與城市社會經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性研究相對也比較少。谷一楨，鄭思齊從軌道交通與土地利用現(xiàn)狀入手，分析了城市軌道交通與土地利用的互動關(guān)系；，王偉，谷偉哲，翟俊，熊西亞討論了軌道交通對城市空間形態(tài)的影響；馮長春，李維瑄，趙蕃蕃以北京地鐵5號線為例，研究了地鐵沿線兩側(cè)2km范圍內(nèi)，軌道交通對其沿線商品住宅價格的影響程度；方靜，陳榮清分別從軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的時空效應研究和軌道交通對不同物業(yè)類型的影響研究兩個方面進行綜述。

2信息來源、對象選擇以及數(shù)據(jù)處理

2.1信息來源

本文選取最新“南昌市搜房網(wǎng)”房產(chǎn)信息和調(diào)查走訪二手房交易市場所得信息作為數(shù)據(jù)源來參考。另外，南昌軌道交通站點位置的數(shù)據(jù)來源于2014版的南昌市城區(qū)地圖。最后獲得124個有效樣本數(shù)據(jù)。

2.2對象選擇

南昌地鐵1號線一期工程線路起自雙港大道站，止于奧體中心站，一期工程全長28.7公里，設車站24座，換乘車站共5座，與規(guī)劃線路中4條軌道交通線路進行換乘。地鐵2號線一期工程起于站前南大道止于辛家庵站，全長23.78公里，設站21座。本文選擇南昌軌道交通1、2號線作為研究對象。

2.3數(shù)據(jù)處理

首先用Mapinfo軟件將圖中的樓盤和交通站點的位置信息矢量化，并建立屬性數(shù)據(jù)表；然后使用Arcgis軟件的鄰近分析計算出每個樓盤到最近地鐵站點之間的距離（從樓盤大門起直至地鐵站點入口為止）。另外，親身徒步總路程近85公里，總耗時20小時左右，測算出樓盤到最近地鐵站點之間的步數(shù)；最后用Excel軟件對所得的數(shù)據(jù)進行分析。

研究過程中把南昌市贛江作為分界線，把贛江東邊城區(qū)稱作“舊城區(qū)”，贛江西邊城區(qū)稱作“新城區(qū)”。因此將房產(chǎn)數(shù)據(jù)按此分類成這兩個不同區(qū)位。由于城市軌道交通對周邊地區(qū)的影響符合廊道效應，因此選取城市軌道交通沿線2000米區(qū)域作為研究范圍，并將其分為步行容易可達區(qū)（0至500米）、步行一般可達區(qū)（500至1000米）、步行困難可達區(qū)（1000至2000米）。

3 城市軌道交通沿線商品住宅價格特征

從表1中的數(shù)據(jù)能看出新城區(qū)和舊城區(qū)房產(chǎn)的均價普遍都隨著離軌道交通距離的增加而降低。只是在舊城區(qū)房價是先增后減，但是先增的幅度較小。通過對舊城區(qū)進行實地考察后發(fā)現(xiàn)，距離軌道站點0～500m的房產(chǎn)中，大多數(shù)處于軌道交通建設施工現(xiàn)場附近，由于地鐵修建期間會占用和封閉道路資源，降低道路的通行能力，給原本就擁堵不堪的道路交通雪上加霜。再加上施工噪音污染，使得房屋價格受到了一些負面影響。

4南昌市軌道交通站點對周邊商品住宅價格影響的一般規(guī)律

通過觀察城市軌道交通周邊房價分布的特征，分別對表1中的新城區(qū)和舊城區(qū)的房價進行趨勢線模擬。

新城區(qū)模擬趨勢線（多項式方程）：

y=0.0001x2-2.0821x+12672（R2=0.9868）

舊城區(qū)模擬趨勢線（多項式方程）：

y=9E-05x2-1.1554x+10176（R2= 0.8511）

公式歸納：y=Ax2+Bx+C+Ω

方程式中：Y------沿線房價；X------房產(chǎn)到最近軌道站點的距離，其中x∈（0，2000]；R2------趨勢線的擬合度；A、B、C------二次多項式系數(shù)；Ω------房價受到的其他因素的影響。

5結(jié)語

隨著南昌市軌道交通建設的蓬勃發(fā)展，可以預見南昌市軌道交通對沿線房價的影響將更為顯著，南昌市房地產(chǎn)的價格也會隨之呈現(xiàn)出新的格局。希望通過本次研究能給相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商以及房產(chǎn)投資者提供一定的借鑒和參考。

參考文獻

[1]馮長春， 李維瑄， 趙蕃蕃.軌道交通對其沿線商品住宅價格的影響分析-以北京地鐵5號線為例[J] .地理學報，2011， 第8期.

[2]方靜，陳榮清.國內(nèi)軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響研究綜述[J].經(jīng)濟研究導刊，2013，第19期.

[3]谷一楨，鄭思齊.軌道交通對住宅價格和土地開發(fā)強度的影響--以北京市13號線為例[J].地理學報. 2010（02）.

[4]王偉，谷偉哲，翟俊，熊西亞.城市軌道交通對土地資源空間價值影響[J].城市發(fā)展研究，2014，第6期.