賀 丹

(武昌理工學(xué)院，湖北 武漢 430000)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)比較分析

賀 丹

(武昌理工學(xué)院，湖北 武漢 430000)

介紹了住宅、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的含義，并分析了不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)及對(duì)區(qū)位的要求，提示開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)的過程中要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，選擇合適的開發(fā)項(xiàng)目，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的成功。

房地產(chǎn)，類型，開發(fā)特點(diǎn)，區(qū)位

1 住宅項(xiàng)目的類型和開發(fā)特點(diǎn)

1.1 住宅項(xiàng)目的類型

住宅是為人們提供生活居住空間的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓、別墅等。

1)別墅。別墅是指建造在郊外或風(fēng)景區(qū)供休養(yǎng)用的住宅、建筑形態(tài)獨(dú)立、層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。從位置上看，別墅與市區(qū)的居民聚集區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境較好，大多臨湖、靠山或鄰近其他的自然資源。其是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。

2)獨(dú)立住宅。一戶不與其他建筑相連建造，并有獨(dú)立院子的住宅，稱獨(dú)立住宅。由于建筑物四面臨空，朝向、通風(fēng)、采光較好，獨(dú)立住宅的層數(shù)一般為1層～3層。

3)聯(lián)排住宅。低層住宅單元拼聯(lián)成3戶以上者，通常每單元為1戶，每戶間至少能共用兩面山墻，排列成行。根據(jù)建筑物與院子組合的不同，聯(lián)排住宅分為3種形式：a.前后院；b.單向院；c.內(nèi)院。

4)公寓。公寓包含多個(gè)住宅單元，在國外，公寓通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，只供出租或短期居住。

5)普通住宅。國內(nèi)衡量是否屬于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，有戶型面積、建筑容積率和銷售價(jià)格三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一般而言，具有普通住宅的建筑形式有：多層住宅、高層住宅、小高層住宅。

多層住宅層數(shù)為2層～6層，通常不設(shè)載人電梯，有易于平面布局、通透性好、居住舒適等優(yōu)點(diǎn)，但其容積率低，在土地利用率方面不如高層住宅。高層住宅是指10層及10層以上的住宅，分為塔樓、板樓和介于兩者之間的混合體。小高層是指層數(shù)為7層～11層，設(shè)有一部載人電梯的住宅，其平面布局類似于多層住宅。

1.2 住宅項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)

1)市場潛力巨大。未來20年，我國仍將處于城市化進(jìn)程的發(fā)展過程中，大量外來人口進(jìn)入城市求學(xué)、經(jīng)商、就業(yè)，會(huì)產(chǎn)生大量的新增住宅需求，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民支付能力不斷增強(qiáng)，原有城市居民會(huì)產(chǎn)生更高層次的住房需求，改善性住房需求也會(huì)不斷增加，而中國文化固有的“家”觀念、傳統(tǒng)消費(fèi)觀,以及“城市情結(jié)”進(jìn)一步鞏固了城市住宅的剛性需求，所以，在未來比較長的時(shí)間內(nèi)，住宅仍然是所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最具市場潛力的開發(fā)項(xiàng)目類型。

2)多元化的市場需求。由于住房需求異質(zhì)性的存在，每一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目都需要根據(jù)其項(xiàng)目所處區(qū)位的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境的特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)群體的社會(huì)階層、收入、偏好、品味等需求特點(diǎn)進(jìn)行合適的市場發(fā)展定位。

3)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。住宅的開發(fā)經(jīng)營模式以出售為主，我國商品住宅的銷售可以采用預(yù)售和分期滾動(dòng)開發(fā)等操作模式，因此資金回籠速度較快，開發(fā)商的資金壓力相對(duì)較小，對(duì)自有資金能力要求較低。我國城市住宅剛需強(qiáng)勁，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)日趨成熟，而且符合國家城市住房發(fā)展政策引導(dǎo)方向，市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

4)住宅項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求。居住項(xiàng)目為人們提供生活、休息空間，衣食住行的便利、居住環(huán)境的舒適、子女是否能夠就近享受較好的教育資源是人們購房考慮的主要因素。此類項(xiàng)目區(qū)位選擇的主要考慮因素有：交通的便捷程度，居住環(huán)境質(zhì)量的高低，生活配套設(shè)施和教育配套的完備程度。

2 寫字樓項(xiàng)目的類型和開發(fā)特點(diǎn)

2.1 寫字樓的類型

寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，目前國內(nèi)還沒有統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)寫字樓的位置、建筑設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備和租金水平等綜合因素進(jìn)行分類，將寫字樓分為甲(A)、乙(B)、丙(C)三個(gè)等級(jí)。

2.2 寫字樓的開發(fā)特點(diǎn)

1)要求開發(fā)商具備長期投資能力。與住宅項(xiàng)目的經(jīng)營模式不同，大部分高檔寫字樓并不會(huì)分割產(chǎn)權(quán)出售，開發(fā)商自己作為物業(yè)的永久持有者，以出租的模式來經(jīng)營寫字樓物業(yè)，建設(shè)投資不可能在短期內(nèi)收回，這就對(duì)開發(fā)商的長期投資能力提出了很高的要求。

2)寫字樓的設(shè)計(jì)具有一定的超前性。高檔寫字樓一般位于城市CBD地段，該地區(qū)的就業(yè)人口多為中高級(jí)白領(lǐng)，收入和消費(fèi)水平較高，各種需求和品味相對(duì)超前，而且寫字樓的租用對(duì)象主要為金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)服務(wù)公司、大企業(yè)集團(tuán)總部、財(cái)經(jīng)法律等專業(yè)機(jī)構(gòu)，其辦公的舒適化要求，智能化和信息化、公共服務(wù)設(shè)施的要求都會(huì)較高，寫字樓本身建筑功能和空間設(shè)計(jì)也要比較超前。

3)寫字樓項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求。商務(wù)辦公存在著聚集效應(yīng)，位于同一CBD地段的寫字樓，相互之間可以方便的開展業(yè)務(wù)，因此寫字樓越密集的商業(yè)區(qū)，對(duì)項(xiàng)目未來使用者的吸引力越大，這種集聚也會(huì)極大地影響寫字樓未來的市場價(jià)值，商業(yè)繁華程度是寫字樓對(duì)區(qū)位的首要要求。再次，易接近性也是寫字樓項(xiàng)目位置選擇的重要影響因素之一，高層寫字樓建筑能夠容納成千上萬的人在里面辦公，需要有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，如果寫字樓周圍存在有多種交通方式可供選擇，則能極大地方便在寫字樓工作的人。由于城市中央商務(wù)區(qū)建筑密度高、土地有限，不能提供足夠的停車位，位于城市CBD地段的寫字樓則更加強(qiáng)調(diào)方便快捷的公共交通。

3 零售商業(yè)項(xiàng)目的類型和開發(fā)特點(diǎn)

3.1 零售商業(yè)項(xiàng)目的類型

零售商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)其經(jīng)營規(guī)模、商品特點(diǎn)、商業(yè)輻射區(qū)半徑等因素，可分為：區(qū)域購物中心、市級(jí)購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里商店、特色商店。

3.2 零售商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)

1)投資決策階段要認(rèn)真分析項(xiàng)目的商業(yè)輻射區(qū)域。

商業(yè)輻射區(qū)域是指某商業(yè)項(xiàng)目主要消費(fèi)者的分布范圍，一般可以用輻射半徑表示。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括對(duì)輻射區(qū)內(nèi)的客流量、消費(fèi)者行為特點(diǎn)、偏好及購買能力等因素的分析。

2)要求開發(fā)商具備長期大規(guī)模投資的能力。

零售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，它不僅要求開發(fā)商具備房地產(chǎn)開發(fā)和零售商業(yè)經(jīng)營的能力，還要求開發(fā)商具備投資和融資的能力。

3)先租后建，只租不售。

通常的經(jīng)營模式是招商在前，建設(shè)在后。一個(gè)大型商業(yè)購物中心，通常需要安排多家主力店和眾多次主力店進(jìn)駐，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化組合，滿足消費(fèi)者的一站式需求，提高購物中心的整體經(jīng)濟(jì)效益。只租不售，保持物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，可以提高購物中心整體運(yùn)營水平，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營策略，保持和提升長期市場競爭能力。

4)與交通設(shè)施聯(lián)合開發(fā)。

商業(yè)購物中心，有賴于便捷的交通環(huán)境及所引至的大量人流。不管是在郊區(qū)還是在城市中心區(qū)，大多與交通設(shè)施進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，能夠?qū)⒊丝娃D(zhuǎn)為消費(fèi)者的管理模式，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)設(shè)施和公共設(shè)施開發(fā)的共贏。

5)零售商業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求。

傳統(tǒng)的零售商業(yè)項(xiàng)目主要坐落在市中心的商業(yè)區(qū)，但隨著城市邊緣的不斷外擴(kuò)，位于城郊結(jié)合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)。在區(qū)位的選擇過程中，應(yīng)該考慮的因素包括：a.公共和私人交通的便利程度。大型零售商業(yè)物業(yè)要靠其商業(yè)輻射區(qū)內(nèi)的大量顧客流來支撐，項(xiàng)目的易接近性和交通通達(dá)程度、是否能安排充足的停車位、大型零售商業(yè)物業(yè)的選擇有重大影響。b.與零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模匹配的購買力。大型零售項(xiàng)目位置的選擇，必須要看該位置影響的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)是否能聚集起足夠的購買力。c.競爭性項(xiàng)目的影響。特定商圈內(nèi)，新增的零售商業(yè)項(xiàng)目并不能創(chuàng)造出新的購買力，它必須同其他的零售商業(yè)項(xiàng)目共同競爭消費(fèi)者，因此，在區(qū)位選擇過程中，同一供需圈內(nèi)的競爭條件分析非常重要。

4 工業(yè)項(xiàng)目的類型和開發(fā)特點(diǎn)

4.1 工業(yè)項(xiàng)目的類型

工業(yè)項(xiàng)目是為人們從事生產(chǎn)、技術(shù)研發(fā)等活動(dòng)提供空間的項(xiàng)目類型，它包括廠房(重工廠房、輕工廠房)、倉庫、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(工業(yè)寫字樓)等。

4.2 工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)

1)特定類型產(chǎn)品的市場適應(yīng)性不相同。

重工廠房由于其使用需要符合特定的生產(chǎn)流程和設(shè)備安裝的要求，通常廠房的建筑設(shè)計(jì)只適合特定的用戶使用，因此不容易交易轉(zhuǎn)手。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究發(fā)展用房的市場適應(yīng)性則較強(qiáng)，流動(dòng)性較好，輕工廠房介于前兩者之間。

2)發(fā)展和經(jīng)營模式。

隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨成熟以及產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的凸顯，工業(yè)項(xiàng)目紛紛進(jìn)駐城市工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。在比較成熟的工業(yè)園區(qū)，大型企業(yè)的定制服務(wù)需求日漸增加，“引鳥筑巢”被證明是工業(yè)園區(qū)有效的經(jīng)營模式，工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)是否成功與工業(yè)園區(qū)的招商引資過程密切相關(guān)，因此，工業(yè)園區(qū)管理者需要有較強(qiáng)的招商能力，配合恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目前期市場策劃才能保證工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)有較好的市場效果。而且，工業(yè)區(qū)組團(tuán)通常選址在郊區(qū)或遠(yuǎn)城區(qū)，工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的過程也常常會(huì)與工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)緊密結(jié)合。

3)工業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求。

a.交通運(yùn)輸條件。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營通常需要運(yùn)輸大量的原材料及燃料、運(yùn)出產(chǎn)品，必須有便捷的交通條件。例如，鄰近城市公路干線或出城高速公路，靠近港口、碼頭或鐵路線。

b.基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)用電供應(yīng)、生產(chǎn)用水的依賴程度強(qiáng)、對(duì)排污及污染治理也有較高要求，且工業(yè)項(xiàng)目對(duì)地理位置的要求也比較特殊。例如，污水的排放通常需要鄰近河道且應(yīng)避免污染對(duì)下游造成重大影響，水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸距離等。

5 結(jié)語

不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其市場需求特點(diǎn)、開發(fā)經(jīng)營模式、對(duì)開發(fā)商的資金能力要求、對(duì)項(xiàng)目位置選擇的要求各不相同，開發(fā)商要能夠結(jié)合自身特點(diǎn)和資源優(yōu)勢(shì)，找到適合自己開發(fā)的項(xiàng)目并做出恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目市場發(fā)展定位，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的成功。

[1] 劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，2011：114-119.

[2] 姜國新.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007：187-194.

[3] 王學(xué)東.商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運(yùn)營管理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2004：49.

The comparative and analysis on development characteristics of different types of real estate projects

He Dan

(WuchangInstituteofScienceandTechnology,Wuhan430000,China)

This paper introduced the meaning of residential, office buildings, retail commercial property, industrial property and other major real estate development project, and analyzed the location requirements of development characteristics to different real estate projects, suggesting that the developers in project development process to combine their own advantages and characteristics, selected appropriate development projects, in order to achieve the project success development.

real estate, type, development characteristic, location

2015-01-19

賀 丹(1977- )，女，講師

1009-6825(2015)09-0223-02

F293.33

A