成文婧

（甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

芻議加強(qiáng)物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的策略

成文婧

（甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

隨著社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的也迅速發(fā)展起來，隨之也興起了物業(yè)管理這一類的第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理的主體，在我們國家經(jīng)歷了二十多年的磨礪，企業(yè)數(shù)目與規(guī)模都有了長足的發(fā)展，但是總體而言還是規(guī)模小、實(shí)力差，發(fā)展失衡。因此，對于物業(yè)管理公司的成長來說，盡就內(nèi)部而言，加強(qiáng)物業(yè)管理公司內(nèi)部控制是非常重要的。

物業(yè)公司；內(nèi)部控制；策略；探析

前言

現(xiàn)如今，大多數(shù)物業(yè)管理公司都是附屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司的，或者是長期合作的一些關(guān)系，并沒有發(fā)展成一門獨(dú)立的體系。究其原因，主要是物業(yè)管理公司內(nèi)控制存在很大的問題，各種制度都不到位，從而造成了物業(yè)公司內(nèi)部分工不明確、職責(zé)范圍不清晰、資產(chǎn)管理不可靠等現(xiàn)象。所以加強(qiáng)內(nèi)部控制已經(jīng)成為物業(yè)管理公司發(fā)展要解決的最重要的問題。接下來就分析一下物業(yè)公司當(dāng)前內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的解決措施。

1　物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀分析

1.1物業(yè)管理內(nèi)部的控制意識差，環(huán)境不理想

①物業(yè)管理企業(yè)本身的定位存在問題，對自身角色的認(rèn)識總是在“配套”、“輔助”的位置上，缺少發(fā)展自身的積極性，在客觀上阻礙了業(yè)務(wù)的開展和對完善自身的動力。②很多的物業(yè)管理公司的員工都是來源于房地產(chǎn)的開發(fā)商，沒有接受過專業(yè)的教育，缺少對管理和控制的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以不能夠正確的反映當(dāng)前物業(yè)管理公司的營運(yùn)狀況、財(cái)務(wù)狀況等。③因?yàn)槲飿I(yè)行業(yè)利潤率在5%左右，人員薪酬水平普遍低于其他行業(yè)，招不到人，是阻礙行業(yè)發(fā)展的瓶頸。所以公司只能降低要求，造成員工素質(zhì)普遍偏低，企業(yè)也缺少對管理方面的培訓(xùn)，所以很多人都沒有辦法勝任當(dāng)前所處的職位。這就是目前物業(yè)管理公司內(nèi)部控制意識差，內(nèi)部控制環(huán)境不理想的原因。

1.2內(nèi)部控制在風(fēng)險(xiǎn)判斷上存在缺陷

任何企業(yè)的運(yùn)營都受到很多因素影響，這些因素構(gòu)成了企業(yè)在運(yùn)營上的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)有著良好的內(nèi)部控制的企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)判斷上都有著正確的選擇，而內(nèi)部控制不好的企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)判斷上存在很大的缺陷。例如在房地產(chǎn)開發(fā)的交房入住環(huán)節(jié)而言，就需要物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間有很好的交房交流過程，讓業(yè)主感受到完善的服務(wù)。如果房屋的質(zhì)量出現(xiàn)問題，就會對物業(yè)管理公司的信譽(yù)和利益以及開發(fā)商的利潤產(chǎn)生重大的影響，業(yè)主可能會出現(xiàn)由于房屋存在這樣那樣的難以解決的問題而拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用等一系列問題，企業(yè)的資金沒有辦法收回，就會出現(xiàn)資金流動風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部控制不強(qiáng)，在判斷風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)上就存在很大的問題。

1.3內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與執(zhí)行本身不完善

內(nèi)部控制的出發(fā)點(diǎn)是“內(nèi)部牽制”，就是各個(gè)部門、工作人員之間不相容亦不分離，企業(yè)業(yè)務(wù)的完成不能由單獨(dú)的某部門或者某個(gè)人完成，也不能缺少某一部門或某一崗位完成，所有的業(yè)務(wù)都在固定的框架上進(jìn)行。但是在當(dāng)前的物業(yè)管理公司，由于人員成本高，為了維持企業(yè)的正常運(yùn)營，攤子鋪的都很大，服務(wù)性行業(yè)人員多但是普遍素質(zhì)不高的原因，導(dǎo)致業(yè)務(wù)完成的流程不完善，制度上也不完善，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制存在問題，內(nèi)部控制和執(zhí)行本身存在一定的矛盾，整體上拉低了企業(yè)的管理水平，對企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展存在不良的影響。

1.4內(nèi)部控制缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向

隨著當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個(gè)行業(yè)的競爭日趨激烈，我們國家物業(yè)管理公司也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。發(fā)展戰(zhàn)略對一個(gè)公司有著重要的影響，決定著公司未來利益的獲取，也決定著公司未來的發(fā)展方向和公司的命運(yùn)。但是我們國家的物業(yè)管理公司由于內(nèi)部控制存在問題，所以在戰(zhàn)略的制定上也存在問題，在制定戰(zhàn)略時(shí)往往忽視長遠(yuǎn)利益而只注重眼前的利益，所以無法為企業(yè)的發(fā)展起到指導(dǎo)性的作用，從一定意義上講，這些因素限制了企業(yè)的發(fā)展。

2　加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的措施

2.1提升物業(yè)管理人員的意識，不斷完善控制環(huán)境

物業(yè)管理公司的營運(yùn)離不開財(cái)務(wù)調(diào)控，所以物業(yè)管理企業(yè)的管理著重在于改革財(cái)務(wù)掌控工作，不只是把它作為企業(yè)營運(yùn)的一個(gè)總要部分，而是把他它作為決定公司發(fā)展的要素，從而提高物業(yè)管理人員的意識，從而為改善內(nèi)部控制環(huán)境提供保障。提升物業(yè)管理人員的意識，不僅要加強(qiáng)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，從理論上提升員工素質(zhì)，還要注意增加員工的實(shí)踐機(jī)會，讓員工真正的將理論和實(shí)踐結(jié)合起來。同時(shí)管理工作者要以身作則，在制定內(nèi)部控制制度和流程的同時(shí)要注意自身的遵守情況，為下屬樹立良好的榜樣形象。

2.2強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制中風(fēng)險(xiǎn)的職能

企業(yè)在營運(yùn)的時(shí)候不可避免的要遭受風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)企業(yè)對潛在風(fēng)險(xiǎn)的判斷以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題。①要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識，不可以夸大風(fēng)險(xiǎn)，也不可以忽視風(fēng)險(xiǎn)；②要意識到風(fēng)險(xiǎn)與利益的關(guān)系，控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化；③要建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估的框架，在評估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要按照相應(yīng)的流程進(jìn)行，做到有據(jù)可依，一切按照制度進(jìn)行，盡可能減少主觀因素對風(fēng)險(xiǎn)評估的影響。通過正確的風(fēng)險(xiǎn)評估，讓風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)營運(yùn)中也起到積極地促進(jìn)作用。

2.3加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系的建立

①要完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立。大規(guī)模的物業(yè)管理公司可以在總部建立審計(jì)部，聘請專業(yè)人員進(jìn)行管理，并對下屬分公司設(shè)立審計(jì)部門并由公司總部審計(jì)部的專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，并形成規(guī)章制度，對企業(yè)進(jìn)行制度化、專業(yè)化的管理；小規(guī)模的企業(yè)則可以設(shè)立審計(jì)人員，對企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管。②企業(yè)的其他部門要自覺接受監(jiān)管部門或人員的監(jiān)管，并且其他部門也要對監(jiān)管部門的人員進(jìn)行監(jiān)控，形成其他部門與監(jiān)管部門相互制約、相互監(jiān)督的局面。監(jiān)管部門的工作重心要落在企業(yè)的核心業(yè)務(wù)上，但是對企業(yè)的其他業(yè)務(wù)不能忽視。

2.4樹立正確的內(nèi)部控制觀念

物業(yè)管理公司要想長遠(yuǎn)健康的發(fā)展，需要樹立正確的內(nèi)部控制觀念，加強(qiáng)企業(yè)員工和部門對內(nèi)部控制體系的重視程度。①管理層要投入資金和力度加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，將內(nèi)部控制落實(shí)到制度上，為樹立正確的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制觀念提供制度保障。②企業(yè)管理部門要明確管理需要的相應(yīng)的知識和技能，培養(yǎng)員工的相關(guān)專業(yè)知識和技能，為保持正確的內(nèi)部控制觀念提供理論和技術(shù)上的支持。③要加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，在潛移默化中影響員工的思想觀念。

2.5加強(qiáng)目標(biāo)管理和管理信息系統(tǒng)

要想加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的控制，目標(biāo)管理和管理信息系統(tǒng)的建設(shè)是必不可少的。目標(biāo)管理系統(tǒng)使得內(nèi)部管理有制度的支撐和理論的指導(dǎo)，管理信息系統(tǒng)可以很好地反映內(nèi)部控制系統(tǒng)的動態(tài)情況，對策略的實(shí)施和相應(yīng)措施的結(jié)果做到及時(shí)的掌握。所以加強(qiáng)目標(biāo)管理和管理信息系統(tǒng)的建設(shè)對企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)起到了促進(jìn)作用。

3　結(jié)束語

總之，物業(yè)管理公司是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，他的發(fā)展受到眾多因素的影響，而且由于他的特殊性，內(nèi)部控制對企業(yè)的發(fā)展有著非常大的影響，這個(gè)行業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展，首先就要從內(nèi)部控制入手，改善當(dāng)前物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，建立適用于當(dāng)前市場環(huán)境的內(nèi)部控制系統(tǒng)，并且在不斷地實(shí)踐和理論的提升中逐步完善，使得內(nèi)部控制更好的為物業(yè)管理公司服務(wù)。

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1673-0038（2015）42-0162-02

2015-10-1