朱孟林

（安徽省舒城縣房地產管理局）

房地產項目開發(fā)設計階段的成本控制體會

朱孟林

（安徽省舒城縣房地產管理局）

于房地產項目開發(fā)設計階段加強對其成本的控制具有重要意義。開發(fā)設計階段的成本控制作為一項系統(tǒng)、復雜的工程，從初時的設計招標直至施工圖紙設計的落實等各個方面都貫穿其中。針對于此，通過對招標制度的完善、限額設計的落實等方法加強開發(fā)設計階段的成本控制，才能最終有效的控制整個房地產項目成本，實現(xiàn)在盡量小的投入下獲得最大的經(jīng)濟效益。

房地產；項目開發(fā)；設計；成本控制

房地產項目開發(fā)設計是指在整個項目工程還未開始施工之前，為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟目標、達到一定的技術要求而根據(jù)項目建設相應制定的技術文件工作，它是指對整個房地產項目總規(guī)劃以及實施方案的細致描述，也是將項目由計劃向產品落實的一個重要環(huán)節(jié)。雖然在房地產項目開發(fā)設計階段的成本費用所占比例較小，但是由于一旦涉及方案初步制定之后，后續(xù)的工作便需要以此為依據(jù)投入人力、物力、財力，這些因素的成本造價占據(jù)比例極大。由此來看，想要控制整個房地產項目開發(fā)的總成本，必須要做好設計階段的成本控制。

1　房地產項目開發(fā)設計階段成本控制存在的問題

1.1缺乏對設計產品經(jīng)濟性的認知

雖然現(xiàn)如今我國項目設計工作者無論是工作能力、知識體系還是技術水平等各個方面都已經(jīng)可以和國際水平相媲美，但是缺點就是沒有良好的經(jīng)濟觀念，這就導致在設計的過程中只一味的注重設計技術的先進性，而忽略了經(jīng)濟的合理性。同時，由于設計費用的收取通常是按照總工程造價的百分比作為標準，這種收費標準也只是將工程規(guī)模以及工程建設的難易考量其中，并未將設計的經(jīng)濟性納入到考量中，對由于設計可能會造成的浪費未表明有任何責任，也就直接致使有些設計部門、設計工作者可能僅僅注重方案的可執(zhí)行性，而不具備經(jīng)濟責任感，并不注重設計產品的經(jīng)濟性，不能充分考慮項目成本的內容，最終造成房地產項目工程造價升高的現(xiàn)象。

1.2缺乏對限額設計的有效落實

我國房地產項目雖然已經(jīng)開始試行限額設計，也就是說依據(jù)已經(jīng)獲得批準的投資估算來控制初步的設計，并依據(jù)初步設計的預算進行施工圖的設計。但是，無論哪一個工程項目都會存在著一些不可控因素，這也就導致施行限額設計之后在實際的施工中可能會發(fā)生設計變更的情況。加之在房地產項目開發(fā)中，存在著設計變更管理不妥當?shù)膯栴}，直接造成雖然在設計中發(fā)生了變更但無法有效解決。特別是就設計部門與施工部門來說，兩者通常各自為政，無法有效溝通施工項目的問題，無法使設計與施工相結合，進一步加大變更量，最終造成在施工過程中一些重大的實際變更頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)完工的工程必須加以拆除，額外造成巨大的經(jīng)濟投入，無法有效控制成本。

1.3缺乏完善的設計招標制度

雖然在我國當前房地產設計招投標制度中，已經(jīng)將成本控制列為一項中標單位選擇的依據(jù)標準，但是由于方案評標并未實現(xiàn)完全透明化，評審的結果也不會公開，而且還沒能針對設計方案的經(jīng)濟性制定相應的評價指標體系，因此，評價標準還是依然停留在抽象的空洞階段，還未能實際的將其轉變成為量化的評價體系，加之在一定程度上不具有實際的可操作性，由此，評審的結果大部分都是依賴于評委自身的素質、水平，顯現(xiàn)出極大的主觀隨意性，無法客觀的履行職責。這樣一來，原本公正、全面的評選也僅僅已經(jīng)成為選擇設計隊伍的一個過程，無法從根本上保證房地產項目開發(fā)設計方案的優(yōu)化，也由此導致概算失去了其原本的參考價值。

2　房地產項目開發(fā)設計階段的成本控制舉措

2.1進一步加強招標制度的完善

在房地產項目開發(fā)設計階段，想要實現(xiàn)對成本的有效控制，進行對招標制度的加以完善，并擇優(yōu)選取設計單位、設計方案是關鍵的一步。堅持公正、公平、公開的競爭可以對設計部門起到鞭策的作用。設計部門想要在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，必然會積極引入先進的技術，同時以經(jīng)濟、合理的設計參與競爭，繼而實現(xiàn)在設計階段控制成本的目的。

為了進一步強化招標制度的完善：①業(yè)主應對擬建項目的投資、功能等方面提出明確要求，并進行全面招標文件的編制；②為確保招標的公平性，應構建完善的評價機構并擬定科學、合理、規(guī)范的評價標準；③在招標開始之前，應首先對投標設計單位的資質、市場信譽等方面的內容進行深入調研；④對最終的中標方案進行確定之后，業(yè)主應綜合考量各部門工作者提出針對中標方案提出的意見，以期進一步保證設計的經(jīng)濟性。

2.2進一步強化設計工作者的經(jīng)濟觀念

從思想上對設計工作者加以明確，除了要負責設計的技術指標之外，還應負責設計的經(jīng)濟指標。引導設計工作者與經(jīng)濟計算工作者的工作密切結合，對房地產項目開發(fā)設計階段的各個環(huán)節(jié)成本加以比對、分析，將經(jīng)濟觀念盡量落實到每一個細小的環(huán)節(jié)中去，積極做到對項目成本的控制，并在此基礎上保證房地產項目開發(fā)設計的最優(yōu)。針對于此，為了強化工作者的經(jīng)濟觀念，還應適當?shù)囊爰顧C制，通過獎懲制度的嚴格施行，對人們的行為加以規(guī)范。具體來說就是若設計部門可以實現(xiàn)在項目投資的限額之內，使用設計的諸多不同類型的方案加以技術、經(jīng)濟分析，且同時能夠滿足房地產項目的目標功能，盡可能多的將新工藝、新材料應用其中，這樣還能夠節(jié)約項目的成本，就按照相應的比例予以工作者獎勵，相反，則要予以一定的懲罰，以此來強化設計工作者的經(jīng)濟觀念。

2.3進一步規(guī)范、落實限額設計

雖然我國也在試行限額設計，但針對其還未能落實到實處的缺點，必須進一步加強對限額落實的管理，通過構建限額設計的管理機制來加以約束。①應該做到分解控制限額設計目標，也就是說，將投資限額依照估算控制概算、概算控制預算這種方式，實現(xiàn)層層控制、分解，將其分配給各個專業(yè)，從初始的設計落實到最終的施工圖紙設計，在這一系列的每一個環(huán)節(jié)中都要盡可能確保各技術方案的經(jīng)濟性，并對設計變更加以嚴格控制；對變更發(fā)生的經(jīng)濟性加以計算，并在堅持依照最優(yōu)原則的基礎上適當選取相應方案，保證施工圖預算在投資限額之內；②要求設計部門加強自我約束機制的構建與完善，認真落實項目成本控制，并以嚴格、規(guī)范的管理制度監(jiān)督其落實情況；③在實施限額設計時，無論是從場地的選擇上還是建筑的結構上，直至結構部件的選擇都應從諸多方案中加以比較、選擇，選擇最具經(jīng)濟性的方法。

2.4進一步落實監(jiān)理機制

于房地產項目開發(fā)設計階段落實引入工程監(jiān)理，可有效控制成本。這不僅僅是由于專業(yè)的建立工程師參與到整個設計階段中來，使項目投資概算更為精準的原因，而且也是由于在整個設計階段落實監(jiān)理工作，可對設計中存在的缺陷及時發(fā)現(xiàn)并及時補救，有效避免由于錯誤而重新返修設計的問題，防止不必要損失的出現(xiàn)，實現(xiàn)對設計階段的成本控制。

3　結束語

對房地產項目開發(fā)的成功與否，成本控制起到?jīng)Q定性作用，加之設計階段時整個項目成本控制的最重要環(huán)節(jié)。因此，必須采取科學、規(guī)范、合理的方法，完善相關舉措，實現(xiàn)設計階段成本控制，實現(xiàn)房地產項目開發(fā)整體降低成本的目標。

[1]黃麗娟.有關房地產工程造價成本控制管理的思考[J].新材料新裝飾，2013（10）：152.

[2]梁沛沛，謝瑞峰.房地產項目開發(fā)設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司A項目為例[J].價值工程，2012，31（24）：54～55.

[3]劉永江.價值工程方法房地產項目設計階段成本控制[J].中華民居，2014（15）：434～435.

[4]段國杰.房地產開發(fā)設計階段成本控制方法[J].房地產導刊，2013（11）：27.

F293.33

A

1673-0038（2015）10-0146-02

2015-2-22