基于ArcGIS的住宅價格空間分布規(guī)律研究

吳靖瑤 孫欣怡 孔姝琪

摘 要：住宅空間是城市的重要組成部分，每一住宅建筑與其周圍環(huán)境發(fā)生關聯(lián)并形成不同的住宅區(qū)位。文章結合空間分析方法，運用ArcGIS、ArcScene軟件對南京市大東郊住宅價格空間分布規(guī)律及影響因素進行實證分析研究，以期對房地產開發(fā)，城市規(guī)劃以及教育醫(yī)療等公共資源的合理化配置提供參考依據(jù)。

關鍵詞：住宅價格；空間分布；ArcGIS

1 研究范圍與方法

文章以南京搜房網(wǎng)和實地調研的房價數(shù)據(jù)作為研究的樣本數(shù)據(jù)，篩選出27個2014年10月開盤在售的位于南京市大東郊的普通住宅項目。調查研究的范圍包括玄武區(qū)以及棲霞區(qū)的部分區(qū)域，北至棲霞大道，東至南京繞城高速。價格數(shù)據(jù)為樓盤的建筑面積銷售均價。

利用南京市玄武棲霞兩區(qū)圖形基礎數(shù)據(jù)圖作為空間分析的底圖，將各類基礎地理要素（如道路、河流、公園、學校等）數(shù)字化后，按其特征分層存放，然后將住宅項目價格屬性數(shù)據(jù)和空間位置進行良好的匹配，以此作為分析的數(shù)據(jù)基礎，建立空間數(shù)據(jù)庫。然后運用ArcGIS軟件中的反距離加權法進行空間插值，并進行進一步的分析。

2 南京市大東郊住宅價格空間分布特征分析

運用ArcGIS軟件地統(tǒng)計分析工具中趨勢面分析方法，對研究區(qū)域的商品住宅價格空間變化趨勢進行分析，得到住宅價格趨勢面分析示意圖。

圖1 南京市大東郊住宅價格趨勢面分析示意圖

由圖1可見，南京市大東郊住宅價格總體趨勢是從西南向東北方向逐漸降低的。在X軸上顯示出西高東低的價格走向，在Y軸上顯示出更為明顯的南高北低的價格趨勢。這反映出住宅價格的空間分異性。

在3D分析工具中，采用反距離加權的柵格差值方法，根據(jù)樓盤樣本點房價數(shù)據(jù)得到研究區(qū)域住宅價格空間分布的示意圖。

圖2 南京市大東郊住宅價格空間分布示意圖

由圖2可以看出，南京市大東郊區(qū)域按照住宅價格的空間分布大致可以分為三個版塊，西南方位靠近紫金山區(qū)域附近的住宅價格偏高，而北部和東部兩個區(qū)域的住宅價格都相對偏低。

然后運用ARCScene軟件輸出住宅價格三維立體分布示意圖。

圖3 南京市大東郊住宅價格三維立體分布示意圖

由圖3可以看出在西南至東北走向上出現(xiàn)了三個住宅價格高峰，對照地圖，可看出其走向與南京市地鐵二號線的走向一致；而在西北和東北方位則出現(xiàn)了兩個住宅價格低谷。

3 結束語

通過對南京市大東郊住宅價格空間分布特征分析可知，住宅價格較高的區(qū)域距離市中心距離較近，地鐵站點較多，交通更方便；附近的中小學校和醫(yī)院的質量均較高；菜場，超市，商場較多且便利；物業(yè)衛(wèi)生和安保質量很好；并且這部分區(qū)域距離紫金山較近，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。比較而言，住宅價格低的區(qū)域，由于與主城區(qū)的距離較遠，而且交通配套設施如地鐵以及周邊其他配套的基礎設施還在修建，尚不完善，雖然周邊均有中小學及醫(yī)院，但其質量不如住房價格較高的區(qū)域。此外，住宅價格較高的樓盤點大多是6-8層，低密度分布并且南北通透，而且大都是學區(qū)房。

因此，可以看出房屋戶型，朝向，建筑結構，住宅位置，住宅周邊交通，醫(yī)療，教育等公共基礎設施，環(huán)境，物業(yè)管理，開發(fā)商品牌等因素對于住宅價格會有相應的影響，也造成住宅價格空間分布的差異。對于這種差異，政府可以通過逐步完善區(qū)域內的交通，醫(yī)療，教育等公共基礎設施的建設，使之分布更加合理，來更加科學的進行城市規(guī)劃與房地產開發(fā)。

參考文獻

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作者簡介：吳靖瑤（1993-），女，河南鄭州人，本科，研究方向：土地資源管理，南京農業(yè)大學。