譚忭

作為中國宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司（簡稱宏泰發(fā)展，6166.HK）董事局主席，王建軍很介意別人稱他為房地產(chǎn)開發(fā)商。從去年8月登陸港交所以來，這家一貫無比低調(diào)和神秘的企業(yè)，終于開始向公眾揭開面紗。王建軍的目的只有一個：在香港資本市場把區(qū)域運營板塊的概念建立起來。

“我們是在香港上市的第一家產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)運營企業(yè)，因為香港的投資者沒聽說過這種模式，所以被劃成二級開發(fā)商了。這是很不準確的，只要被劃成二級開發(fā)商，股價就上不去”，王建軍向《英才》記者表示。

要向公眾解釋這個身份并不容易。王建軍表示，在宏泰的全年利潤所得中，二級開發(fā)只占了很小的比例，其余全部來自二級開發(fā)之外的運營、招商服務(wù)報酬和園區(qū)開發(fā)投資回報。用王建軍的話說，宏泰是一家不折不扣的輕資產(chǎn)公司，這與二級開發(fā)商所倚賴的重資產(chǎn)風格有著天壤之別。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何運作

作為在港交所主板直接上市的第一家廊坊企業(yè)，宏泰擁有自己的發(fā)展邏輯模式。宏泰首先利用自身在園區(qū)產(chǎn)業(yè)設(shè)計上的優(yōu)勢做出定位和規(guī)劃。其后，通過建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和重要市政公用設(shè)施等，將產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的硬件部分組合完成。也就是宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)建設(shè)上已經(jīng)形成的核心能力：產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計能力，基礎(chǔ)建設(shè)投資能力，產(chǎn)業(yè)形成、招商引資能力，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)運營管理能力。在招商引資上，通過經(jīng)驗豐富的招商團隊，為園區(qū)甄選重點產(chǎn)業(yè)和目標企業(yè)，最終通過對商業(yè)、公共事業(yè)、公共服務(wù)的社會化運營，實現(xiàn)一個完整的閉環(huán)。

在一系列的運作中，由于運營商做出了大量貢獻，尤其是在地方政府財力短缺的情況下墊資開發(fā)，因此該模式深受地方政府歡迎;而作為投資回報，政府也將以土地出讓凈收益為基礎(chǔ)計算的等值金額支付給運營商。

在招商服務(wù)收入方面，以宏泰開發(fā)龍河高新區(qū)項目為例，廊坊安次區(qū)政府（龍河高新區(qū)的主管機構(gòu)）需要支付的費用大約為：與龍河高新區(qū)項目內(nèi)的企業(yè)每一年度所繳納的稅款（由安次區(qū)政府所保留的部分）減去當年龍河高新區(qū)管委會的營運成本等值的金額。

這樣的機制極大地激發(fā)了宏泰的積極性，通過不斷地高質(zhì)量招商，園區(qū)稅收穩(wěn)步增長，園區(qū)運營商的收入也水漲船高。公司先后引進了富士康、中國建筑、普洛斯、中航工業(yè)等世界500強企業(yè)以及一大批國內(nèi)外知名品牌項目，截至今年3月，園區(qū)招商引資總額達550億元，引進外資14.4億美元。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很辛苦，但回報也很豐厚?！蓖踅ㄜ娙绱嗽u價道。2012、2013和2014年，宏泰的整體毛利率分別為27.9%、67.5%、47.1%。目前，光龍河高新區(qū)，就還有巨大體量的土地可以用于新城建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進，區(qū)域土地溢價持續(xù)增加，加上入園企業(yè)逐漸步入收獲期，都保證了宏泰在未來數(shù)年里穩(wěn)定的利潤來源。

能否持續(xù)盈利

2014年中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，在增長壓力之下，眾多房企謀求轉(zhuǎn)型，其中就有不少企業(yè)將目光投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。除了華夏幸?；鶚I(yè)和宏泰發(fā)展等老牌園區(qū)運營商之外，像綠地、萬科等龍頭房地產(chǎn)公司紛紛開始了在新領(lǐng)域的試水。

然而對于宏泰發(fā)展來說，不存在轉(zhuǎn)型的壓力。如何繼續(xù)深化園區(qū)運營的能力，不斷豐富園區(qū)產(chǎn)品形態(tài)，以更加豐富的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式提升其在資本市場的估值，才是宏泰目前需要面對的問題。

去年11月18日，宏泰發(fā)展與中國華融成立后金融服務(wù)中心，對廊坊金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行開發(fā)與運營的工作。

華融是金融牌照最全的央企之一，在這種合資合作模式當中，宏泰可通過華融為金融產(chǎn)業(yè)園引入各式金融機構(gòu)，宏泰發(fā)展則可發(fā)揮其設(shè)計、規(guī)劃、管理及營運產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目的專長，使項目的經(jīng)營效益最大化。

除此之外，還與中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心、北京大學、對外經(jīng)貿(mào)大學、北京市朝陽區(qū)投資促進局、嘉實基金、民生銀行等結(jié)成戰(zhàn)略投資合作關(guān)系。

居安思危。王建軍也意識到隨著土地資源的日漸稀缺，未來不能單純依靠通過土地出讓取得收入。宏泰正在考慮如何更集約、科學地提高土地的收益，其中就包括通過土地評估進行參股，用現(xiàn)金跟投一些優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)項目形成“產(chǎn)業(yè)合作人”模式，這種新的運營模式為公司的持續(xù)盈利提供了新的想象空間。

宏泰甚至還在水處理業(yè)務(wù)上進行了調(diào)研和嘗試，通過提升多元化的定位，宏泰試圖讓人們明白其與房地產(chǎn)公司有著巨大的不同。

復制難題

2016年，龍河高新區(qū)的目標是實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過300億元，主營業(yè)務(wù)收入達400億元。不過隨著產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的逐漸成熟，投資者更希望看到該模式的可復制性，而不只是偏安一隅。

通過對其招股書的解讀，能大致了解宏泰的“落子”邏輯：交通樞紐戰(zhàn)略節(jié)點、中國內(nèi)需市場發(fā)展的核心城市的周邊、項目能獲得當?shù)卣С?、符合國家發(fā)展導向（兩橫三縱城市化布局、“一路一帶”），發(fā)達的高鐵、高速交通網(wǎng)絡(luò)等。

2013年7月，宏泰發(fā)展與安徽省滁州市人民政府訂立戰(zhàn)略投資協(xié)議以開發(fā)滁州示范園區(qū)，2014年11月28日，宏泰發(fā)展與張家口市人民政府簽訂了產(chǎn)業(yè)園合作協(xié)議，發(fā)展張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。自此，公司在河北廊坊、張家口和安徽滁州已經(jīng)形成5個產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目的組合。王建軍還透露，目前正與湖北鄂州政府進行合作洽談。

“宏泰并不著急擴張，我們更看重健康復制。（宏泰）走出去的前提是有一個成熟的區(qū)域，知道招商項目和回報來自哪里”，王建軍向《英才》記者表示，“光是龍河高新區(qū)，就還夠宏泰再做幾十年，深耕龍河，立足京津冀是宏泰的發(fā)展宗旨，目前在對外擴張過程中更追求穩(wěn)健而不是規(guī)模。”

王建軍透露，在眾多被大規(guī)模復制的園區(qū)中，絕大部分都遇到了水土不服的狀況。他認為快速擴張的風險主要來自與當?shù)卣P(guān)系的維護，若處理不當，投資風險和項目運營難度都將大大增加。此外，國家政策風險也是重要的一環(huán)。

“部分地方政府對于外來運營商缺乏足夠信任，因此會限定運營商先完成園區(qū)招商后進行二級開發(fā)，這將很多二級開發(fā)商擋在了門外?！蓖踅ㄜ娬f。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱向《英才》記者佐證了這一說法，“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要天時地利人和，三者缺一不可。京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，得益于過去十多年內(nèi)飛速發(fā)展的經(jīng)濟，以及北京產(chǎn)業(yè)導出的契機。便宜的土地成本和北京大量外來人口的住房剛性需求催化了這一分支的成功。現(xiàn)在這種天時地利人和的情況已經(jīng)不多了，因此規(guī)?；瘡椭频氖∫苍谇槔碇小！?