趙 敏

（山西省晉中市靈石縣國土資源局，山西 晉中 031300）

自從改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)也隨之崛起。目前，對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為了不可忽視的組成部分，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)受到了廣泛的關(guān)注。本文著重對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行了闡述，并探討了未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和前景。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展迅速

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與我國大規(guī)模建設(shè)城鎮(zhèn)化有著密切的聯(lián)系。伴隨著我國大規(guī)模建設(shè)城鎮(zhèn)化，大量的農(nóng)村人口開始要城市大規(guī)模地發(fā)生轉(zhuǎn)移，人們對(duì)于房屋的需求量也隨之不斷地增加。與房地產(chǎn)相關(guān)的一些行業(yè)也開始迅速加入了房地產(chǎn)的投資行列中，使得房地產(chǎn)逐漸形成了一條越來越完整的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商開始通過向政府購買地的方式，在購買所得地地面上進(jìn)行房屋建設(shè)，建設(shè)完成之后將產(chǎn)品再次出售給購房者，由于在此期間嚴(yán)重缺乏市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，使得房?jī)r(jià)一直處于不斷上升的狀態(tài)，甚至一度出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴漲的情況。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長點(diǎn)，為我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作出了不可忽視的貢獻(xiàn)。對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長來說，房地產(chǎn)主要通過投資和消費(fèi)兩個(gè)方面有效地促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)投資和消費(fèi)對(duì)我國鋼鐵行業(yè)、建筑行業(yè)、裝修行業(yè)以及家電業(yè)一系列相關(guān)聯(lián)的行業(yè)有著直接的影響，也正是這些行業(yè)的不斷發(fā)展使得我國國內(nèi)需求有了可靠的支撐。房地產(chǎn)業(yè)相比其他行業(yè)來說，為我國國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不容忽視，也逐漸成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2013年12月，全國百城房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)10883元/平方米。連續(xù)漲幅時(shí)間超過19個(gè)月。在此之前房?jī)r(jià)的階段性高點(diǎn)出現(xiàn)在2011年8月，價(jià)格為9831元/平方米，較之上漲10.19%。較2012年同比上漲11.51%。

（二）改善生活質(zhì)量

對(duì)于人們的日常生活而言，住房問題是直接關(guān)系人們生存的一大重要問題。特別是隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)居民生活質(zhì)量和水平的有效提高來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用。住房問題與國計(jì)民生有著直接的關(guān)系，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起著積極的促進(jìn)作用，滿足了人們生活水平的基本需求。除此之外，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使得其他產(chǎn)業(yè)也得到了一定的推動(dòng)作用，不但使得人們的住房需要得到了有效的解決，同時(shí)也為人們提供了大量的就業(yè)崗位，有效地加快了城市化建設(shè)的速度，使得人們的整體收入有所增加。也正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用，更重要的是使得人們的生活水平和質(zhì)量得到了很大程度上的改善，對(duì)我國構(gòu)建和諧社會(huì)有著十分重要的促進(jìn)作用。

（三）市場(chǎng)發(fā)展不健全

我國是一個(gè)幅員遼闊的國家，土地資源整體上呈現(xiàn)“一多三少”的特點(diǎn)，也就是土地資源總量多，人均占有耕地少，高質(zhì)量的耕地比較少，可開發(fā)利用的后備土地資源比較少。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，使得我國的環(huán)境和資源受到了一定程度上的破壞，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。自從改革開放一直以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，商品房的開發(fā)也逐漸進(jìn)入了膨脹階段，這也從另一個(gè)角度可以看出我國的大量耕地被開發(fā)商所占用，使得我國的土地資源不斷地減少。房地產(chǎn)業(yè)作為我國重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)和土地資源高度相關(guān)的行業(yè)之一，不但要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，同時(shí)還應(yīng)該從多個(gè)角度將土地資源高消耗和高浪費(fèi)的問題有效解決。除此之外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得與其相關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)也受到了推動(dòng)作用，比如鋼材開采行業(yè)、建材開采行業(yè)等，不論是鋼材和建材的加工階段，還是生產(chǎn)階段，都屬于高消耗和高耗能的產(chǎn)業(yè)之一，使得我國的資源消耗量不斷增加。加上房地產(chǎn)開發(fā)商盲目增加房地產(chǎn)開發(fā)量，使得土地資源的流失問題不斷加劇。

（四）開發(fā)投資持續(xù)降低

近些年，隨著我國城市人口的不斷增加，城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)日益上升的局面。尤其是在我國一些大城市，房?jī)r(jià)的增幅出現(xiàn)了不合理的問題，另外房地產(chǎn)的供需之間也存在著很大的矛盾。高端住房的供給量比較大，但是需求量不多。商品房的供給量少，但是需求量大，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的問題。除此之外，保障性住房的供應(yīng)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求量，這使得居民的正常生活在很大程度上受到了影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)不合理的狀態(tài)[1]。房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)和供給的不合理已經(jīng)威脅到房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局2015年8月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1～7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，比1～6月份提高0.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅還在繼續(xù)下滑，1～7月只有15.4%，明顯低于20.4%的固定資產(chǎn)投資增幅；房屋新開工面積還在繼續(xù)負(fù)增長，1～7月跌幅擴(kuò)大至9.8%，對(duì)于上游產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響還在增加。由此可見，房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2～3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20%。

二、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

（一）房?jī)r(jià)增長幅度過大，缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)

目前，我國正處于不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，城市人口的不斷增長勢(shì)必會(huì)增加人們對(duì)住房的需求量。但是由于我國土地資源比較稀缺的現(xiàn)狀，使得政府掌握了土地開發(fā)控制權(quán)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用沒有發(fā)揮出來，進(jìn)而導(dǎo)致住房出現(xiàn)了供不應(yīng)求的問題，最終使得我國的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。正是房?jī)r(jià)的不斷上漲，使得很多的消費(fèi)者和投資者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)不斷地上漲，其中有著很大的投資空間和價(jià)值，便盲目地投資開發(fā)。

（二）房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不夠合理，房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻太低

在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高端型的住房供應(yīng)量比較大，但是需求量不多，使得高端型住房出現(xiàn)了供過于求的問題；而相比高端型住房，經(jīng)濟(jì)型商品房和保障性住房的供應(yīng)量過少，需求量卻很大，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的問題。正是因?yàn)樽》抗┬杞Y(jié)構(gòu)的不夠合理，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)不斷上漲，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了泡沫發(fā)展的現(xiàn)象，不但不能有效地改善人們的生活質(zhì)量，反而會(huì)給生活水平的提高帶來不利的影響[2]。

（三）房地產(chǎn)金融體系不夠健全和完善

目前，雖然我國的房地產(chǎn)金融已經(jīng)逐漸完成了基本制度的建設(shè)工作，在一定程度上也有了良好的發(fā)展趨勢(shì)，但是其中還是存在著一些不可忽視的問題，如果這些問題不能得以及時(shí)的解決，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景就會(huì)受到不利的影響。首先，房地產(chǎn)貸款長期都是在開發(fā)貸款的投入上較大，而住房信貸的投入?yún)s不足。其次，由于住房信貸存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，使得我國的銀行也受到了一定的影響。貸款資金的來源問題以及貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足等問題，都會(huì)給銀行帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于抵押制度、低壓保險(xiǎn)制度以及個(gè)人信用制度等體系不夠健全，加上政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)，使得房地產(chǎn)的投資存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患[3]。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和前景

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟

雖然我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于瓶頸期，但是就總體上而言，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是處于不斷發(fā)展和繁榮的階段。所以，在未來，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用也逐漸會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮出來。

（二）房?jī)r(jià)將逐漸穩(wěn)定

近些年，雖然我國的房?jī)r(jià)增長速度很快，給人們的生活帶來了很多不利的影響，也使得我國的國民經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重的影響。但是，由于房?jī)r(jià)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著正向發(fā)展的關(guān)系，所以，國民經(jīng)濟(jì)只有能夠穩(wěn)步發(fā)展，加上政府有效的調(diào)控，房?jī)r(jià)在未來將會(huì)逐漸穩(wěn)定[4]。

四、結(jié)束語

總之，在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，不能片面地評(píng)價(jià)，而是要綜合考慮國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。就目前而言，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于惡性發(fā)展階段，要想使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲得健康的發(fā)展，不但需要房地產(chǎn)行業(yè)自身進(jìn)行調(diào)整，還需要國家政策的有效調(diào)整和規(guī)范。只有這樣，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能有效促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和繁榮。

[1]姬建朝.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國外資，2012，07：74.

[2]張燕生.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢(shì)[J].中國市場(chǎng)，2010，31：6+16.