張宏偉

8月底，央行再次降息降準(zhǔn)，至此，本輪央行累計(jì)已有五次降息四次降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好此次降準(zhǔn)降息之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期看，樓市接下來幾個(gè)月尤其是金九銀十的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市），接下來幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)。

我不否認(rèn)接下來樓市的上述變化趨勢(shì)，但“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？這才是今年樓市“金九銀十”之后應(yīng)該關(guān)心的話題。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，短期看，即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年8月底“雙降”之后，一部分城市樓市成交量?jī)r(jià)會(huì)在“金九銀十”出現(xiàn)繁榮景象，但繁榮背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市危機(jī)，危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體有以下六大理由：

理由一：同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

理由二：“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支。從本輪央行“雙降”之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。

理由三：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，中國放開了外國人在國內(nèi)購房的限制，對(duì)國內(nèi)樓市去庫存不會(huì)起到太大作用，全球投資客或財(cái)富階層還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)。即使選擇中國，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)。

理由四：北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)?！暗赝酢爆F(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果“地王”拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。如果“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

理由五：樓市“救市”政策的效果都是短期的，“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

理由六：“去庫存”仍然為市場(chǎng)“短期內(nèi)”主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；中長期看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力，遲早還會(huì)面臨去庫存的壓力。