一線城市房價上漲并不代表房價將普漲

國家統(tǒng)計局6月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市房價一改頹勢加速上揚(yáng)，特別是一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%。這是一個明確的信號，說明經(jīng)歷了一年多時間的調(diào)整，一線城市的房價似乎又有了起飛的跡象。

如何看待一線城市房價上漲現(xiàn)象呢？

首先需要明確，從世界范圍來看，大城市人口的流動越快，房價也越高。人口向大城市集中的趨勢不變，大城市房價上漲的可能性就加大。四個一線城市各有特點(diǎn)，但總體上來看，土地的稀缺性是導(dǎo)致房價上漲的共同原因。深圳很早就沒有新的土地供應(yīng)了，現(xiàn)在最熱的前海是填海造出來的。上海雖有土地供應(yīng)，但是到2020年不再新增建設(shè)用地供應(yīng)，意味著只能通過拆遷改造獲得土地，成本將會更高。而北京外圍雖有很多土地可以開發(fā)，但中心區(qū)域房價上漲會很快，而在城市中心房價帶動效應(yīng)下，房地產(chǎn)的稀缺性會日益凸顯。相對來說，廣州房價看似變化不大，但其實是外圍土地供應(yīng)拉低了整體的房價。隨著一、二線城市劃定邊界，房地產(chǎn)銷售加速也會讓城市房地產(chǎn)庫存減少，造成供不應(yīng)求。原來供求平衡的也會轉(zhuǎn)為失衡，并逐漸對周邊城市房價產(chǎn)生帶動效應(yīng)。

那么，一線城市的房價上漲是不是意味著房價會普漲？對此，我們應(yīng)做客觀的分析。作為房價風(fēng)向標(biāo)的一線城市，其房價上漲具有一定的示范意義。但不可否認(rèn)的是，決定房價的最主要因素是供求關(guān)系。正因為一線城市有巨大的需求，才會因供求失衡帶來房價上漲。對于三四線城市來說，有些地方已經(jīng)供大于求，不會存在房價暴漲的可能。這輪深圳樓市領(lǐng)漲的部分因素，比如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大潮、股市火爆的財富效應(yīng)、自貿(mào)區(qū)政策等，這些是很多城市所不具備的。

房價的變化，其最終的因素取決于供求關(guān)系。我們不能因為一線城市的房價上漲就做出中國樓市已進(jìn)入又一個上升期的判斷?？陀^分析，我國樓市經(jīng)過近些年的持續(xù)發(fā)展，必然進(jìn)入調(diào)整階段。僅僅憑借一線城市的房價數(shù)據(jù)，不足以說明我國樓市的整體狀況。一方面，高房價催生的高庫存，還需要很長時間去消化，我們不能只看到四大一線城市的復(fù)蘇，二三四線城市的房地產(chǎn)去化壓力依然很大。一線城市的房價回暖不能帶來全國范圍的房價普漲。另一方面，像紐約、倫敦、香港等國際大都市的房價只要有一點(diǎn)波瀾就會引起關(guān)注。作為中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市，北上廣深的房價事實上就是國內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)，既是投資者眼中的樓市高地，又是開發(fā)商搶地的重點(diǎn)城市。從這種意義上看，一線城市的房價有很大的非理性成分。

在房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)整和市場的自發(fā)調(diào)節(jié)之下，我們有望看到一個良性的房價走勢。理性的住宅價格，合理的住房結(jié)構(gòu)，使得居民資產(chǎn)不至于縮水，同時和老百姓收入增長速度大致相同。在這種狀態(tài)下，即使一線城市房價非理性上漲，也不會影響整體市場的健康。