曾慧娟

地價抬升帶動房價上漲，似乎是地產(chǎn)界的定律。4月27日，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元摘得海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊。因為其“面粉”貴過“面包”的價格，在拿地半個月后，首創(chuàng)方面還未有動靜時，觸覺敏銳的周邊多個項目伺機(jī)而動，率先開始漲價或計劃漲價。雖然各項目漲價不僅僅是因為高地價的拉動，還有產(chǎn)品差異、項目推盤節(jié)奏、周邊配套升級等原因，但該區(qū)域房價將要普遍上漲已成為事實。

“久旱逢甘露”

4月27日下午，北京土地市場共推出兩塊地，其中中關(guān)村永豐地塊經(jīng)過130輪競拍，最終首創(chuàng)以總價56.4億元競得，溢價近32%，同時，該地塊將配建7500平方米公租房和6.05萬平方米自住房。

據(jù)北京市國土局公告顯示，該地塊位于北京市海淀北部地區(qū)西北旺鎮(zhèn)，建設(shè)用地面積6.52萬平方米，建筑控制規(guī)模20.87萬平方米，地塊掛牌起始價為37.87億元。出讓年限分別是住宅70年，商業(yè)40年，綜合50年。截至拍賣當(dāng)日中午12時，最高報價為39.67億元。

永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊在開拍前，該地塊由于遭到多次網(wǎng)上報價而引起輿論大熱。截至現(xiàn)場競拍前，地塊共獲得10次網(wǎng)上有效報價。

現(xiàn)場則受到首鋼、天恒、保利、首創(chuàng)、龍湖+首開、中化方興+華僑城、永同昌+旭輝+北辰、金地+平安+電建、中鐵建、遠(yuǎn)洋+招商等10家房企以及房企聯(lián)合體的參與爭奪。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)前，海淀區(qū)商品住宅面臨著“賣一套少一套”的境地，而與此對應(yīng)的是海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育資源以及上地、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)集群的吸引，對住宅需求量的推動很大，因此海淀區(qū)純商品住宅價格連年上漲。

正是因為如此，海淀區(qū)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊本身的稀缺性、未來需求的穩(wěn)定性、價格上揚的明確性，使得該宗地塊受到熱烈追捧。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，不含保障房及自住房，2011年至今海淀區(qū)累計供應(yīng)了15540套純商品住宅，同期成交量則高達(dá)19200套。受到海淀區(qū)純商品住宅長期供不應(yīng)求的影響，目前海淀區(qū)僅有3664套純商品住宅庫存。另一組數(shù)據(jù)更能反映庫存萎縮趨勢。

2010年，海淀商品住宅成交量接近5000套，然后是2013年的2725套，2014年1565套，再到2015年迄今的513套。

周邊在售住宅并不多

該地塊的拍出，對住宅供應(yīng)稀缺的海淀來說，如久旱逢甘露。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，地塊純商品住宅樓面價每平米高達(dá)4.3萬元，已大大超過區(qū)域內(nèi)周邊普通項目4萬元/平方米左右的銷售均價，業(yè)內(nèi)預(yù)計未來售價直沖10萬元/平方米大關(guān)。但周邊配套遠(yuǎn)遜于五環(huán)周邊的諸項目，如何在確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，提高附加值成為關(guān)鍵。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在過去5年中，海淀區(qū)僅供應(yīng)了9宗住宅用地，建筑面積為121萬平米。而首創(chuàng)永豐地塊附近，同屬海淀區(qū)的在售項目寥寥無幾。

地塊緊鄰中關(guān)村壹號項目，根據(jù)公開資料項目，中關(guān)村壹號項目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園，擬規(guī)劃建筑面積約70萬平方米。項目分A、B、C三個地塊，其中A地塊將建成核心總部聚集區(qū)，擬建科研中心、展示中心。B地塊為快速成長企業(yè)加速區(qū)，擬建設(shè)5000至20000平方米的加速器項目。C地塊為產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套區(qū)，擬設(shè)獨棟研發(fā)樓宇和商務(wù)配套設(shè)施，作為科技企業(yè)辦公配套服務(wù)設(shè)施，項目去年下半年已結(jié)構(gòu)封頂。

從中關(guān)村壹號一直往西，到達(dá)綠地中央廣場，項目工地用宣傳圍擋圍著，雖然樓未蓋起來，但銷售也已接近尾聲，項目規(guī)劃為商業(yè)辦公，由90-1500平米的甲級寫字樓、50-20平米的臨街商鋪、層高4.2米的LOFT組成。目前在售僅1、3號樓的少量勝余房源，而且1號樓定向手游公司銷售。

在綠地中央廣場的西南邊，隔著北清路，則是銷售接近尾聲的北辰·香麓和正源·尚峰尚水，再往東是五礦萬科如園和西山壹號院。其中五礦萬科如園在2010年取得地塊時樓面價近2萬元/平米，當(dāng)時周邊的房價是18000元/平方米，上演了當(dāng)時“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。西山壹號院項目地塊由首鋼融創(chuàng)在2008年12月以總價20.1億元競得，樓面價為7000元/平方米，成為北京當(dāng)年下半年的總價“地王”。

從市場影響看，郭毅認(rèn)為，首創(chuàng)永豐地塊的成交，使得北京城八區(qū)豪宅化的趨勢更加明朗，隨著近兩年出讓的高價地項目逐漸入市，預(yù)計未來整體市場價格將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化的跳躍式提升。而這一預(yù)期疊加3·30樓市新政的實際利好，將推動近期內(nèi)北京商品住宅成交穩(wěn)步回升，此前順銷的項目在銷量提升、庫存不足之后，也將逐漸進(jìn)入提價周期。

漲聲一片

拍出地王當(dāng)天，便有周邊項目打出了“感謝首創(chuàng)海淀好鄰居，豪奪永豐新地王”的廣告。在5月6日的“海淀高端物業(yè)發(fā)展趨勢論壇”上，該區(qū)域內(nèi)項目就表示有漲價的意向。

保利·海德公園項目負(fù)責(zé)人袁野在活動上稱，當(dāng)時保利也參與了永豐地塊的拍賣，“拍賣過程中，我們總經(jīng)理就表示可以考慮漲漲價。但是由于海德公園是卡在預(yù)售證的價格上限在賣，所以沒辦法漲價了?！?·30政策的利好以及地王效應(yīng)的釋放，海德公園項目在最近15天內(nèi)基本上以一天一套的速度售出，預(yù)計5月中旬就賣完了?！?/p>

華潤·萬橡府搶先一步，目前新推產(chǎn)品的均價已調(diào)至6.5萬元/平米，置業(yè)顧問表示，“項目一共八棟樓，目前已售罄3棟，預(yù)計銷售到2018年，最后入市的樓王將賣到10萬元/平米以上，以后肯定還會漲價?！?/p>

從八達(dá)嶺高速北安河出口出來后，沿北清路往西到達(dá)首創(chuàng)地王的路上，兩邊的燈柱上，均能看到冠城大通百旺府項目的宣傳牌，地塊拍出后，它也是受影響很大的項目之一。項目在售產(chǎn)品均價為3.7萬元/平米，置業(yè)顧問表示價格暫時不會變動，但下期六月中旬入市的產(chǎn)品可能要漲價，預(yù)計單價將會達(dá)到4萬元/平米。

五礦萬科如園項目也計劃對下批入市的產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)價，置業(yè)顧問對記者表示，今年5月1日曾推出35套平層大宅，當(dāng)天售罄，均價在61000-62000元/平米左右，現(xiàn)在如園在售的只剩3套。兩套230平方米，總價1400多萬元；一套260平方米，總價1500多萬元。6月份將推出觀山樓王產(chǎn)品，預(yù)計均價在 65000左右。首創(chuàng)摘得區(qū)域新地王，如果如園后期再開，價格肯定會上調(diào)。

緊鄰如園的西山壹號院，價格已沖向10萬大關(guān)。據(jù)銷售人員介紹，目前項目銷售已接近尾聲，只剩下3套房，所以也不會存在調(diào)價問題。其中，270平方米的小棟樓王，均價為9萬元/平方米；500平方米的大棟樓王，均價為10萬元/平方米。

綠地中央廣場銷售員介紹，3號樓可以辦公也可以居住，他對區(qū)域未來的發(fā)展也信心滿滿，“以后隨著永豐產(chǎn)業(yè)基地高價地的入市及周邊地鐵的開通，價格肯定會持續(xù)往上走?，F(xiàn)在公司已經(jīng)有調(diào)價方案了?！?/p>

二手學(xué)區(qū)房火熱

遍地產(chǎn)業(yè)園，綠化多是這一區(qū)域很明顯的特征，很多產(chǎn)業(yè)園都自建房屋，供員工內(nèi)部購買，屬集資購房，并沒有產(chǎn)權(quán)證，所以這里能上市交易的二手房小區(qū)并不多，但因為屬于海淀區(qū)，教育資源是很多買家看重的重要因素，北大附小實驗幼兒園、中關(guān)村二小、首都師范大學(xué)附屬中學(xué)等都在區(qū)域內(nèi)。

在溫泉鎮(zhèn)，僅有的兩個在售項目北辰·香麓和一街之隔的正源·尚峰尚水，都基本清盤，“我們計劃在今年年底清盤，目前僅剩部分300多平方米的大戶型在售，單套總價約900萬元?！睋?jù)北辰·香麓銷售人員介紹，該項目在2008年前后就已開始銷售，目前在售產(chǎn)品均價為2.8萬元/平方米。與其僅一街之隔的正源·尚峰尚水，銷售也已進(jìn)入尾聲。記者實地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目目前在售的50平方米左右LOFT商住產(chǎn)品，也僅剩20余套在售。

上述兩個項目現(xiàn)在都以二手房為主，附近的麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示，兩個項目價格在32000元——38000元/平米左右。101中學(xué)溫泉分校位于正源·尚峰尚水項目的東北側(cè)，目前已經(jīng)建成封頂，今年9月開始招生。

冠城百旺府是地塊所在的北清路上唯一一個商品房項目，現(xiàn)在二手房均價為3.5萬-3.7萬元/平方米?！绊椖恳肭迦A附中、中科院幼兒園優(yōu)質(zhì)教育資源，周圍又有航天城、中關(guān)村生命科學(xué)園、永豐基地等高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技人才聚居社區(qū)。因此在去年市場不太好的時候，百旺府不僅沒降，還上漲了5000元/平米左右?！痹撝薪槿藛T說，“如果首創(chuàng)永豐地塊的樓面價達(dá)4.3萬元/平方米，那么得賣到9萬元/平方米才能保本，想盈利則至少要賣到10萬元/平方米。以后這邊的升值潛力非常大?！?/p>

五礦萬科如園的附近麥田房產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人表示，項目周邊的二手房均價在4萬-4.6萬元/平方米之間，花園洋房的價格則更高。二手房小區(qū)主要有中海楓漣山莊、百旺茉莉園、春暉園、秋露園等小區(qū)，小學(xué)劃片至中關(guān)村二小百旺校區(qū)。

郭毅認(rèn)為：“區(qū)域周邊交通、配套、自然景觀都很好，只要開發(fā)商把項目做好，周邊的綜合配套是可以支撐高端定位的，再加上海淀項目少，由稀而貴很正常?！?/p>