劉松濤等

[摘要]個(gè)人住房貸款抵押業(yè)務(wù)是我國(guó)商業(yè)銀行眾多貸款業(yè)務(wù)的較為主要的業(yè)務(wù)之一，并以安全穩(wěn)定和利潤(rùn)率高著稱(chēng)。但商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中也時(shí)常受到信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律制度風(fēng)險(xiǎn)和貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等考驗(yàn)。本文在具體闡述我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)后，有針對(duì)性地提出了相應(yīng)的防范對(duì)策，希望能為完善我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)提供有價(jià)值的參考。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行；個(gè)人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn) ；對(duì)策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.209

1個(gè)人住房抵押貸款

個(gè)人住房抵押貸款是指借款人以登記在本人名下的房產(chǎn)作為抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)用于個(gè)人的人民幣擔(dān)保貸款，貸款的具體用途包括個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車(chē)、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)等[1]。

在商業(yè)銀行的眾多貸款業(yè)務(wù)中，個(gè)人住房抵押貸款以安全性高、利潤(rùn)穩(wěn)定和操作簡(jiǎn)便而聞名，但由于受到個(gè)人住房抵押貸款的還款周期長(zhǎng)、貸款數(shù)額大等因素影響，商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)此類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)仍然面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)。就具體而言，這些風(fēng)險(xiǎn)主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律制度風(fēng)險(xiǎn)和貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等。

2個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款申請(qǐng)人違背合同規(guī)定而導(dǎo)致貸款無(wú)法定期收回進(jìn)而可能對(duì)銀行造成損失的可能性[1]。信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行在開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)經(jīng)常面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)之一，信用風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生就會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成巨大危險(xiǎn)和不良影響。而不同貸款業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)又有所差異，個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)具體包括：被迫違約、理性違約和提前還款。其中，被迫違約是指貸款者在辦理個(gè)人住房抵押貸款后，因受各種主客觀因素的影響而導(dǎo)致其無(wú)法按時(shí)支付相應(yīng)本息，進(jìn)而被迫違反合同或造成毀約的行為。理性違約是指貸款者主動(dòng)選擇違約的行為。按照權(quán)益理論，在發(fā)展程度比較高的金融市場(chǎng)上，借款人在經(jīng)過(guò)對(duì)住房持有權(quán)益與抵押貸款債務(wù)額度的比較后，往往會(huì)決定是否進(jìn)行理性違約，以實(shí)現(xiàn)自身利益最大化[1]。提前還款是指貸款者在合同規(guī)定的還款期未到之前即先行償還貸款的行為，該行為會(huì)使商業(yè)銀行失去原有合同所帶來(lái)的利差收益，也會(huì)使商業(yè)銀行額外增加為還貸資本尋覓適合投資者的成本。

2.2利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平變動(dòng)使商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款的收益上發(fā)生損失的可能[2]。具體而言，貸款利率的上漲將會(huì)增加借款人的還貸負(fù)擔(dān)，而若其收入增長(zhǎng)無(wú)法滿(mǎn)足增加的還貸額，就可能會(huì)出現(xiàn)貸款本息無(wú)法按時(shí)償還的現(xiàn)象，進(jìn)而影響商業(yè)銀行的收益；而如果貸款利率下降，則再融資貸款成本也會(huì)隨之降低，個(gè)人住房抵押貸款者可通過(guò)再融資貸款來(lái)提前償還先前貸款以賺取利差，而這會(huì)打亂商業(yè)銀行的信貸資金安排，導(dǎo)致商業(yè)銀行的預(yù)期利息收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此外，目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)也存在業(yè)務(wù)范圍較小、利率市場(chǎng)化水平較低、貸款產(chǎn)品模式較為單一等問(wèn)題，這都會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)利率風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行。

2.3操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中的由于操作失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要集中于貸前審查、貸款發(fā)放和貸后管理這三個(gè)環(huán)節(jié)[2]。具體而言，操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：在貸前審查時(shí)，商業(yè)銀行在貸前審查中對(duì)客戶(hù)申請(qǐng)資料的真實(shí)性審核不夠嚴(yán)格，無(wú)法及時(shí)甄別出虛假信息；在貸款發(fā)放過(guò)程中，未經(jīng)上級(jí)審核批準(zhǔn)便私自降低貸款門(mén)檻和擔(dān)保條件，例如當(dāng)前一些商業(yè)銀行推出的零首付或一成首付等現(xiàn)象；在貸后管理環(huán)節(jié)上，部分商業(yè)銀行也常因?yàn)槭栌谫J后管理而未及時(shí)跟蹤客戶(hù)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)展，進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)不良貸款等現(xiàn)象。

2.4法律制度風(fēng)險(xiǎn)

法律制度風(fēng)險(xiǎn)是指由于當(dāng)前法律制度對(duì)貸款者的違約與失信處罰的相關(guān)規(guī)定和具體措施不夠詳細(xì)和到位[3]，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款違約事件中進(jìn)行法律追責(zé)面臨一定的困難與風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)專(zhuān)業(yè)法律尚不夠完善，存在一定法律真空，因此一旦發(fā)生貸款者故意違約行為，商業(yè)銀行在對(duì)其進(jìn)行住房追繳過(guò)程中存在較多困難，成本也相對(duì)較大；此外，由于住房產(chǎn)權(quán)涉及較多的法律規(guī)章，在缺乏專(zhuān)業(yè)法律規(guī)定做支撐的背景下，商業(yè)銀行對(duì)房屋的處置權(quán)也存在被懸置的可能。

2.5貸后管理風(fēng)險(xiǎn)

貸后管理風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理完成后，由于對(duì)其后續(xù)事項(xiàng)疏于管理進(jìn)而造成的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)[3]。具體而言，當(dāng)前商業(yè)銀行一般將個(gè)人住房抵押貸款的貸后風(fēng)險(xiǎn)列為普通貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，而這明顯忽略了對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)生后可能出現(xiàn)的貸款者死亡、患重大疾病、失業(yè)和離婚等多種可能對(duì)貸款者還款能力或抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值造成較大影響的情形；此外，當(dāng)前商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)的違約制裁措施也尚不到位，缺乏具體、明確的制裁措施。因此，當(dāng)前商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款的貸后管理過(guò)程中存在一定缺失。

3個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1信用風(fēng)險(xiǎn)的防范

我國(guó)可以通過(guò)進(jìn)一步完善個(gè)人征信系統(tǒng)來(lái)提高商業(yè)銀行資信審核的有效度，以降低商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。

首先，我國(guó)可以繼續(xù)擴(kuò)大個(gè)人征信系統(tǒng)在全國(guó)的普及范圍，并將公安、稅務(wù)、社保、電信、電力和教育等不同單位的信息共同納入到個(gè)人征信系統(tǒng)中，并通過(guò)促進(jìn)信用信息資源共享以增強(qiáng)個(gè)人信息的完整度。同時(shí)可以要求有關(guān)各方提高數(shù)據(jù)導(dǎo)入和更新的頻率，并可以加快制定征信法規(guī)，以對(duì)違約者采取相關(guān)的制裁和懲罰措施。其次，我國(guó)可以考慮成立專(zhuān)業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。由于當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行的貸款大多由銀行內(nèi)部的信貸部門(mén)進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估、審核和發(fā)放，這雖較為便捷但同時(shí)也容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)應(yīng)逐步建立專(zhuān)業(yè)、獨(dú)立的信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，在明確這些機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)的同時(shí)賦予這些機(jī)構(gòu)一定的實(shí)權(quán)，以便其能在商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程中擁有一定話語(yǔ)權(quán)。此外，我國(guó)也可以通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，例如強(qiáng)調(diào)相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性和獨(dú)立性等來(lái)完善自身信用體系建設(shè)，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。最后，商業(yè)銀行可以通過(guò)完善自身管理來(lái)防范信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。具體而言，商業(yè)銀行可以通過(guò)強(qiáng)化個(gè)人住房貸款內(nèi)部評(píng)級(jí)、嚴(yán)格審核信貸組合計(jì)劃等措施來(lái)建立起一套嚴(yán)格、具體、可操作性強(qiáng)的管理程序，以提高信用管理水平，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.2利率風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行可以通過(guò)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行相關(guān)操作來(lái)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。從實(shí)踐中看，商業(yè)銀行通過(guò)對(duì)沖交易可以有效降低個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款對(duì)沖交易業(yè)務(wù)發(fā)展較為滯后的局面，相關(guān)部門(mén)可以有針對(duì)性地鼓勵(lì)和支持商業(yè)銀行積極發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款對(duì)沖業(yè)務(wù)，并通過(guò)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的完善來(lái)免除商業(yè)銀行參與個(gè)人住房抵押貸款對(duì)沖業(yè)務(wù)的后顧之憂(yōu)。

3.3操作風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行可以通過(guò)制定一套科學(xué)、嚴(yán)格、可操作性強(qiáng)的業(yè)務(wù)操作規(guī)章流程和制度來(lái)逐步提高其業(yè)務(wù)操作水平，以減少相關(guān)操作風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，在貸前資格審查上，商業(yè)銀行應(yīng)提高對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)者貸款資質(zhì)的考察，嚴(yán)格執(zhí)行貸款申請(qǐng)者須具備完全民事行為能力、擁有房屋所有權(quán)且持有房產(chǎn)證的規(guī)定；在貸款發(fā)放過(guò)程中，商業(yè)銀行必須強(qiáng)化員工的責(zé)任感并建立起有效的內(nèi)部監(jiān)督和管理機(jī)制，嚴(yán)防各種違規(guī)行為和道德風(fēng)險(xiǎn)；在貸后風(fēng)險(xiǎn)管理上，商業(yè)銀行必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定開(kāi)展貸后檢查，也可成立貸后風(fēng)險(xiǎn)管理中心以統(tǒng)籌全局，嚴(yán)防相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

3.4法律制度風(fēng)險(xiǎn)的防范

健全的法律制度是商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)健康開(kāi)展的基石。因此，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)存在的個(gè)人住房抵押貸款專(zhuān)業(yè)法律法規(guī)缺失的情況，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加快對(duì)個(gè)人住房抵押貸款法律制度的完善。具體而言，相關(guān)部門(mén)可召集專(zhuān)家學(xué)者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和群眾代表等個(gè)人住房抵押貸款各相關(guān)方，共同探究問(wèn)題并爭(zhēng)取早日頒布；此外，國(guó)家也可考慮通過(guò)出臺(tái)信用法規(guī)來(lái)對(duì)相關(guān)人員的失信行為進(jìn)行懲戒，并引導(dǎo)人們樹(shù)立信用觀念。

3.5貸后管理風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理完成后，要繼續(xù)強(qiáng)化貸后管理力度，力爭(zhēng)將貸后管理風(fēng)險(xiǎn)降至最低。具體而言，首先，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)簽約樓盤(pán)項(xiàng)目的跟蹤管理，一旦發(fā)覺(jué)出現(xiàn)相關(guān)樓盤(pán)信息與借款者描述不符的現(xiàn)象，就應(yīng)立即暫停接受持有該樓盤(pán)客戶(hù)的貸款請(qǐng)求。其次，商業(yè)銀行可以通過(guò)對(duì)貸款者的信息實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和定期審查貸款者的資信變動(dòng)情況來(lái)及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭。最后，商業(yè)銀行可與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門(mén)等機(jī)構(gòu)進(jìn)行資信共享，并定期對(duì)信貸資產(chǎn)進(jìn)行審查，以降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

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